2006南宁楼市展望

2006年是南宁楼市关键性的一年，经历2005年政策调控的风雨，06年的楼市走向如何，将决定未来几年楼市的基调。我个人判断2006年的楼市将会有以下几个特征：

一、市竞争加剧，热点区域将出现供过于求的矛盾

渡过了2005年楼市调控这条凶险的河，很多人以为楼市又一个高潮就会到来，所以2006年供应量的增加是一个不争的事实。南宁楼市的需求平稳的增长是一个阶段性的趋势，但很难会有报复性的增长。我们注意到某些热点区域如凤岭，06年的供应量将会有报复性的增长，岁末年初凤岭的土地正在不断地招拍挂，而且还有为数不少的储备量将陆续推出。

二、城市外扩导致的楼盘供应边远化、郊区化，且入住率不断下降

经过几年房地产的快速发展，城市中心的开发已将近尾声，而且旧城改造项目的难度不断加大，致使房地产项目不断地向新的区域扩散，2006年南宁的房地产项目大都已扩散至快环线以外。无论是热点中的凤岭、仙葫还是潜在热点中的相思湖，均已与城市的成熟配套构成了相当的空间距离。为城市的扩张提供相匹配的生活配套，成了政府必先要解决的问题，而不仅仅是修几条道路、架几座桥梁。事实上相关生活配套已严重滞后于城市扩张的速度，南宁城市的面积近十年来扩张了近一倍，但是医院、学校、幼儿园、菜市场又增加了多少呢，这也是未成熟区域入住率不高的主要原因。

三、成熟区域的房价将还会有显著的上涨

谁都愿意居住在成熟配套的区域，城市生活的本质是方便，否则与农村无异。成熟区域地段房子供不应求的矛盾会更加尖锐化，尤其是城市生活、文教、卫生等设施配套资源相对集中和完善的原新城区部分区域，原城北区部分区域及琅东片尤为明显。

关于南宁楼市的各类品种，竞争加剧是普遍趋势，但同是房地产，有的房地产品种已到非常痛苦的边缘。

住宅：我相信依然会是一个欣欣向荣的市场。但暴利时代已一去不复返了，就算是相同区域的房地产项目，也会因为品牌、管理能力、定位的不同而苦乐皆有。但2006年的竞争态势，依然是同质化的竞争，由于南宁地产的品牌时代尚未到来，楼盘的同质化是非常严重的，所以低层次竞争的主要手段还是价格。我相信今年的凤岭一定会是竞争最激烈的区域，“四世同堂”式的竞争（有老牌的南宁本地企业，有新进房地产的本地企业，有外来老牌的房地产企业，有新进南宁的外地不知名企业）一定是会有一点看点的，只是房价可能会难看一点。

写字楼：这个品种实在有点不好说，南宁的写字楼很难说已形成了市场，需求量的有限导致这两年开发写字楼的发展商只能抱住老庄的大腿，祈求“无为”胜“有为”了，写字楼能否有转机还看2006年，反正是两种结果：不是“死去”就是“活来”。

商铺：这个品种在南宁已形成了一定的市场，但2005年遭受了重创。因为这完全是一个投资市场，而05的“地产新政”吓跑的主要是一群投资者。但我相信，南宁的商铺市场还是会有一定的需求量，毕竟南宁这么大的城市容量及不断增加的人口，总有新增的商铺需求。但评价商铺价值还是人流量指标，只要有人气和未来有人气的商铺一定会好卖的。在遭受了2005年的打击之后，06年的商业物业会有一个好的转机。

2006年的南宁楼市依然会热闹精彩的，因为这个舞台足够大。总有一些台上的角儿谢幕归去，也总有一些角儿粉墨登场。有些成为了“落花”，有些它注定是“流水”，还有些它总是还是象海鲜一样生猛着。房地产业总之如江湖，打打杀杀的日子也许就要开始了。