最近在读庞大师的《资本实证论》，花了一周左右的时间，总算读了大部分。熊彼特对该书的评价极高，我读后也觉得这是一本难得的好书。庞在这本书里阐述的主要是利息的决定。这本书的逻辑很强，他首先分析资本、然后说明价值与价格，最后才说明利息与利率，在逻辑上这是很恰当的，所以这也许是为什么我看到罗宾斯和熊彼特都夸这本书显示了庞对“美”的追求。

读该书的时候，我想能不能用他的理论解释中国的某些现实问题？一个好的理论在这方面应该是很强的，也就是说能被理论解释的现实应该是很多的，果不其然，目前大家讨论的房地产价格过高问题就可以用他的价值理论得到很好的解释，并且相比其他理论，他的价值理论解释得更深刻。

 众所周知，庞的价值理论是主观价值论，简单地说，商品的价值用依赖于它的重要性来衡量，如果是同一种商品，其价值将取决于最后一个对该商品有需求的人的评价，或者说最后一个该商品所能满足的人的需求。如果是城市土地，那么它的价值取决对它有需求的人的边际评价。这样，我们就可以用来解释城市房价高的问题。

1、贵有贵的理由

按照庞的理论，房地产的价格决定于土地的边际效用。假如土地很少，而对土地的需求很大，土地价格就贵，这是最简单的需求定理，如果真是这么简单，也不用我写这篇文章。关键之处在于这里的“需求”应该被理解为“边际”需求，而不是总需求。在任何一个城市中，人们的收入程度有差别，比如有百万甚至千万福翁，也有固定职业的普通工薪阶层，还有收入更低的打工者，假如大家对房子都有需求，那么房子的价格不是由最富的那个人决定，而是从最富的人开始往下排，直到最后那个能购买得起也想购买的人，由这个最后的人的支付决定。土地数量越少，那么被排到的人的富裕程度就越高，他愿意为购买房子所做的支付就越高，“钻石”的价格为什么这么贵，道理是一样的。相反，如果土地很多，那么在边际上轮到的那个买主可能就相对穷一点，愿意付出的代价也就越小。水的价值比钻石大，但价格更便宜，也是同样的道理。

这就可以解释为什么经济发达、富有人口比较多的城市，房子的价格就比较高，如上海、北京、杭州、温州等等城市，而经济相对落后的内地中小城市房价并不高，农村的土地价格也很便宜，我们现在通常说的房价高，实际上并不是指全国的房价都高，而主要是少数富人比较聚集的沿海城市。从这种边际理论来解释，诸如上面提到的那些大城市房子价格贵是有客观原因的。

那么那些对房子有“需要”，却被那些富人排挤在市场之外的人应该怎么解决住房问题呢？衣食住行，人们对居住的需求如同对水的需求，是不可缺少的，但政府可以象供应水一样供应房子吗？当然很难，城市的土地是有限的，特别是好的地块。但是政府可以增加土地的供应，这是没有问题的。增加土地供应意味着要开发城市周边的土地，但这需要道路等各种基础设施的配套，城市周边的土地才有居住的价值。但是如果政府没有钱投资这些基础设施怎么办呢？ 笔者认为可以向为富人提供居住的房地产开发商征税。任何城市都有优劣不等的土地，富人要居住好的地块，那就应该付出高的价格，如同戴钻石一样，价格一定是高的，政府向为富人提供豪华居住的开发商收税如同向戴钻石者征收奢侈税。政府然后用征收上来的税收解决中低收入者的居住问题。这听上去有点劫富济贫的味道。

所以在城市中土地市场不是统一的，有人花高代价住好房子不应该成为其他人住不上普通房子的理由，如同带钻石的人不会仿碍他人喝水一样。但还有一个点要指出的是土地具有投机性，不象普通消费品，在理论上富人可以买很多房子，然后囤积，如在证券市场上炒卖股票一样。所以政府对投机行为应该加以限制，但关键手段是增加土地的供给，增加供给会降低房价，但普通居民不是由于价格下降有支付能力后才住上房子，而是增加的供给大部分土地不是通过市场交易提供给居民的，而是带有福利的性质，以非市场方式提供给居民的，如廉租房、经济适用房等。因此，我们看到的是一个“分割”的市场。

因此政府的政策目标不应该是降低城市房地产的价格，而是如何提供尽可能多的方式，解决老百姓的居住问题。如果政府垄断土地供应，每年只投放少量的土地供房地产商开发，且福利性质的房子也很有限，那么城市房产价格贵，大多数人买不起房子是必然的，因为这相当于很多人都挤在一个小地方；假如政府完全放开土地供应，新增的居住需求都要从房地产商那里才能解决，那情况会好一点。因为房子的价格要比前一种情况下要低，但也有可能投机商把整个城市的房子价格都炒上去；最好的政策是把少数好的地段开发房地产，如同钻石，让有钱去买去，但同时大规模地扩大福利性质的土地供应，也就是相当于让多数人有水喝，但要注意的是在这种情况下，应该严格限制高收入者购买福利性质的房子。

在笔者看来，讨论怎么保证政府真正有“动机”解决老百姓的居住问题比讨论如何降低房价更重要。政府的真实目的如果是增加财政收入，当然就没有动力去增加福利性质的土地供应。