风水师聊聊，限购放开了，房子还能买吗？

近日，房地产市场频频放出救市大招，绝大多数城市已取消限购，但市场反应冷淡，房市还能火起来吗？房子还能买吗？作为执业30多年的风水师，从风水元运的理论跟大家聊聊对未来房市的看法，个人观点，仅供参考，如有谬误，欢迎指正。

首先表明个人的观点：

1、10几年前房市那种火爆的行情已是昨日黄花，不会重现。

2、未来房市走势会趋于平稳、理性，闭眼买房就可以躺赢的机会很难再有。

3、房子仍然可以买，刚需、改善、投资，根据个人的需求去选择。

4、什么样的房子值得买？（后面详解）

风水学讲三元九运，天道循环180年为一个元运，分为上、中、下三元，每元一甲子60年，180年又分为9 步运，每一运20年，统称三元九运。九步运中，天上九星轮流当值用事，某一颗星当值的20年中，则与之相关的人、事、物处于应运当旺，热门风口。这九颗星分别是一白贪狼水星，二黑巨门土星，三碧禄存木星，四绿文曲木星，五黄廉贞土星，六白武曲金星，七赤破军金星，八白左辅土星，九紫右弼火星。九星当值时间表如下：

·       上元

一运1864年--1883年（甲子年至癸未年）

二运1884年--1903年（甲申年至癸卯年）

三运1904年--1923年（甲辰年至癸亥年）

·       中元

四运1924年--1943年（甲子年至癸未年）

五运1944年--1963年（甲申年至癸卯年）

六运1964年--1983年（甲辰年至癸亥年）

·       下元

七运1984年--2003年（甲子年至癸未年）

八运2004年--2023年（甲申年至癸卯年）

九运2024年--2043年（甲辰年至癸亥年）

房地产行业五行属土，相对有利的元运应该是土星当值的二、五、八运，刚刚过去的2004-2023这20年下元八运，正是左辅星当值，因此房地产及相关产业成为热门领域。2024年开始，进入下元九运，八白左辅土星退运，九紫右弼火星上位当值，热点发生转换，土性的行业将不再是热门风口，火性的相关领域将取而代之。

因此，“传统”的土性房地产行业成为退运行业，不再是经济发展中的重点、核心，注意这个“传统“二字。过去20年中，那种拿地、抵押、贷款、卖期房、盖房、交房的”传统“房地产经营模式肯定会走向没落，不能与时俱进，则必将被历史的发展所淘汰。那么，作为传统的地产商，应该如何转型以适应时代的发展？从风水元运的角度来看，应该紧跟时代发展的天道大势，刚刚开启的下元九运20年中，火性行业将成为热点，网络、芯片、AI人工智能等高新技术必将与大众生活高度融合，传统行业必须要向智能化、科技化靠拢，进行重新整合，甚至是一场大的变革。房地产行业与是如此，以前卖房子可以送装修、送家具、送电器，甚至是送汽车的传统模式将会发生改变，钢筋水泥的房屋建筑将会从主体变为附加，以后卖房子可能是卖科技、卖智能、卖服务、卖软件送房子。个人观点，传统的房地产行业需要进行根本性的变革，才能迎合时代的发展，浴火重生。能够率先进行变革的企业，将会成为房地产行业的引领者，墨守陈规不思进取的企业注定会被淘汰。

下面针对不同需求的人群聊聊该如何购房置业？

1、        刚需人群

城镇化改革驱使大批的人群涌向城市，北上广深几个一线大城市的承载能力已经接近饱和。对于从三四线以下小城市及乡村出来，进入到一二线大城市创业打拼的人群尤其是年轻人来说，购置一套住宅，搭一个相对稳定的窝，能够遮风挡雨，是未来20年乃至更长时间努力的一个目标。这类刚需人群购房置业时应该遵循量力而行，够用就好的原则，重点考虑交通、教育、医疗等相关的配套完善的优质地段，不要给自己加太大的杠杆，避免未来因不确定的系统性风险来临而出现财政危机，导致生活品质下降。房价处于下降通道，永远不可能买到真正的底部，选择自己合适的时机出手就好，今年准备购房的刚需人群，可以再等等，下半年到年底或许是个好时机。

2、        改善人群

记得大概在2018年前后，在各种公开场合讲座时，甚至是某些开发商组织的商业活动讲座时，我就多次给到场的嘉宾们建议，尽早整合手中的房产资源，卖小换大，卖掉手中多余的小房子，换成一两套大户型的优质住宅，以改善自己的居住条件，同时避免未来房地产行业退运，市场低迷的时候即使降价也很难售卖变现。不知道有多少人听从了建议，有多少人现在后悔。改善型的人群，相对具备一定的经济实力，就现在的市场状况来说，其实是一个好时机，可以考虑先卖后买的原则。房价处于下降通道中，早一点变现，很有可能后面的损失就会更少一些。房价一时半会涨不起来，现金在手，可以有大把的时间去挑选自己中意的住宅。家有余粮，心里不慌。有急于变现的卖家，说不定会给出一个惊喜的报价，省下来的钱，添几件家用电器，换台座驾不香吗？

3、        投资人群

中国人缺乏良好的投资渠道，导致手里有点积蓄的人群心里最是煎熬。利率下降，货币贬值，手里的现金一天天长毛儿，借出去怕收不回来，搁股市里赔的更快。前思后想，左右权衡，觉得还是买房保险点，至少有那堆砖头堆在那里，心里踏实。这也是农耕文明几千来刻在中国人骨子里的对土地的那份执着。既然决定投资房产，那么要从保值和升值两个层面去考量。

1、从保值的角度来说，热门城市，核心地段，优质项目相对的保值率更高。一、二线大城市，京津冀，长三角，珠三角，已经形成规模的经济发达地区，虽然短时间内经济形式不佳，但是瘦死的骆驼比马大，这些区域的优质资产仍然具有较高的保值率。房地产市场均价在回落，看看一线城市的顶级豪宅价格跌了多少？富人们不差这点小钱，只要经济回暖，优质资产仍然会抢手。虽然上升的空间或许不大，但是保值率相对较高。如果你手里不差钱儿，那么就在这些热门地区选择品质上佳，容积率低，配套服务完善的别墅豪宅项目投资，这些属于房地产市场中的蓝筹股。

2、从升值的角度来看，房地产大市场的供给量已经供大于求，按照市场规律价格必然下跌，因此，房产均价下降是未来一段时间内的必然趋势。在股市里，大盘指数下跌，多数股票下行，但总有一些例外的个股表现不错，房地产市场同理。多数的项目销售不景气，价格回落，但还是会有少数项目仍处在价值洼地，未来有较大的升值的空间。价值洼地在哪里？我们看国家的大政方针，一带一路是百年大计，这个范围区域内的地产市场在过去的10多年中没有过太辉煌的表现，但随着未来经济发展的政策扶持，这些一带一路地区的经济发展有较大的提升空间。东北、西北、西南地区，在当下看来属于价值洼地，但风物长宜放眼量，不要只看到眼下的三年两载，把眼光放在未来的10年、20年、30年再回头看，现在这些地区的房价或许就是白菜价。现在少量的投入，将来可能带来巨大的收益，虽然具有一定的风险性，但风险与收益一定是成正比的。只要一带一路的大政方针能够得到落实，那么一定程度上，这些价值洼地的投资就是与国运绑定的。

    巴菲特的投资理念：“在别人恐惧时贪婪，在别人贪婪时恐惧。”你属于哪一类人群？你有没有什么想法？欢迎探讨！