9月4日《中国建设报》

近半年来，国家宏观管理层面对房地产调控并没有明确表态，也没有出台更具体的政策。倒是一些地方政府有些按耐不住，以调整限购政策为主要手段来调控本地的房地产市场。

由于不同地区房地产市场冷热不均，限购政策调整的方向也就大有差别。比如房价已经连跌23个月的温州，自然寻求的是放松限购，刺激购买来提升本地萎靡的房地产市场。不过由于之前温州的限购政策比其他地方都严厉，放松之后也不过是和其他地方的限购政策持平——一户家庭超过两套之外的住宅不能再购买。与此相反，郑州近期出台更严格的限购政策：对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。这已经比此前最严厉的北京单身只许限购一套的政策更严厉，干脆地剥夺掉20周岁以下人员的购房资格。

可以看到，不管地方政府面对的是过冷的还是过热的房地产市场，调来选去，它会发现比较顺手的办法就是通过限制购买的政策，或者说就是用行政命令来调节市场需求的政策对市场进行刺激或者降温。归根结底，地方政府不掌握宏观层面的调控能力，比如调整货币政策，根本不是地方政府有能力做到的；放开投资渠道，破除行业垄断，这样的改革远不是地方政府可以做到的，更何况当前大量行业垄断的格局，地方政府即使不是主要受益者，也是连带的受益者；至于平衡社会收入，大幅度提高社会福利，提高消费占比，从而避免少量富裕人群掌握大量社会财富后难以避免的投资高涨现象，这也非地方政府能掌握的能力。

掐指头算来算去，地方政府可以调控房地产的手段有两个，一个是在需求端调节，如各地当前在做的通过行政手段限制或放松购房需求；还有一个是供应端的调控，地方政府作为土地一级市场的垄断供应方，它可以通过调节土地供应来影响市场——或者在市场过热的情况下持续放大房地产用地供应，不仅造成未来房屋供应的增加，也在当前形成对未来市场供应量的放大预期，从而降低投资的收益预期；或者反其道而行，持续收紧房地产用地供应，刺激市场对未来房屋供应紧缺而形成上涨预期，从而带动本地市场上涨。

供应端的调节比较麻烦，因为从土地供应到形成房屋供应周期很长，但是房地产市场从盛转衰，或者由衰而盛，往往很难预料，经常在很短时间内发生转换。比如08年房地产市场一片衰败景象，谁曾想各种救市政策紧急出台，一年之内整个市场极速转向，不仅很快恢复而且在两三年内各地房价普遍实现了翻番。至于温州在房价高涨之时由于民间借贷资金链条断裂而带来近两年的下跌，也是各方难以准确判断的。这种涨跌之间的因素既有宏观政策的变化，又有地方金融形势的巨变，地方政府要由此来提前做好土地供应的调整从而来适应这种变化，明显缺乏这种提前的判断能力。再考虑到地方在土地供应上的操作能力，以及需要自身储备大量土地用于抵押融资，地方政府实际在土地供应上的弹性非常有限。

这样算下来，也就剩下限购这样一个调整手段最直接也最容易出台，至于实施效果如何则还有待观察。就市场上各种流传的绕过限购的方法来看，那些真的想买房子保值的人一定能找到好的方法最终买到房子，不管是做假户口，造假身份，或者离婚结婚，总会有一些办法。所有的行政调控手段，除了增加社会成本，增加官员贪腐机会和中介机构的额外收入外，实际效果往往有限。

更让人担心的其实是政府政策的合理性问题从来不需要进行反省。宏观层面的改革迟迟未见推行，总是把调控的考核压力压到地方政府头上。地方政府手头的手段有限，出台政策也就不管合理与否，严厉就是不断地把行政控制手段加强，把控制的范围更明确，只是这明确的理由何在呢。北京说不让单身购第二套，单身为什么在经济权利上就备受歧视？郑州更是让20岁以后的单身完全丧失购买房屋的权利，这又是基于何种市场原则？

我们国家搞市场经济的改革，本身就是去除计划经济、按等级分配所带来的个体在经济机会与资源分配上的不平等，让所有的人在市场中的经济权利上都是平等的。只是走到今天，以调控为名义，虽然不再按职务等级分配权利与机会，却建立起来一套本地-外地、单身-家庭、20岁以下-20岁以上之类的身份带来的经济权利的差异。这样的调控如果不断扩大下去，房地产市场只怕最后成为最不具备市场特征的市场，改革所蕴含的市场根本价值被损伤殆尽。