1月21日《21世纪经济报道》专访文章，由于版面限制删掉部分，恰恰是关键部分，弄得逻辑有点断裂，这里补全。

“地王”和高“溢价率”可规避

    《21世纪》：一般来说，“地王”和“溢价率”被国土部认定为土地市场热度的重要信号，列为重点关注对象，上述指标对于土地市场具有怎样的影响？

杨遴杰：地王和高溢价率会影响购房者预期，的确需要特别关注，但上述两个指标不能很完整地表现土地市场的热度，也无需被督办。

 溢价率其实与起拍价设定的高低有更大关系，想要溢价率低一点，抬高起拍价就好了；至于地王，如果面积足够大，总价地王意义不大，单价地王更能表现市场对当前地块的认可程度，但是它与宗地的区 位也有很大的关系，用它反映市场整体凉热还是显得不足。

 其实，真正市场是否过热，只要观察一下近期土地市场参与竞争的企业多少就能有比较直观的感受。更准确点来说，可能一个覆盖面较广的地价指数，更能表现土地市场热度。

 《21世纪》：正如您所说，可以通过抬高起拍地价等方式规避地方、和溢价率，那关注溢价率能否起到抑制地价的作用？

  杨遴杰：地方政府本质上是希望土地市场保持一定的热度，不管是土地出让金收入，还是地方融资平台的抵押品估值都有赖于此。

 现在管理部门有众多的管理要求，尤其是在指标上，那么通过各种手段来实现指标数值，从来都是我国地方政府擅长的，但是这样的操作，对于实质性的降低房地产市场热度基本没有意义。

 就以达到限定地价后竞配建保障房面积为例，从数值上看，地王是不会出现了，但是由于可建商品房的土地面积减少，要在更少的面积内平衡成本，未来房屋建好上市的时候房价一点都不会低，甚至由于建设过程 变得更加复杂，交易成本增加，房价只会更高。这等于是地方政府把自己需要建设的保障房任务通过控制土地供应的垄断地位转嫁出去，所有增加的中间成本都追加 到最终销售的地块上，到底是降火还是升温，一目了然。

《21世纪》：既然抬高起拍价就能将溢价率，那溢价率还有必要严控吗？

    杨遴杰：既然溢价率仅仅是土地市场供求关系的一个表象，控它本身意义不大，最后变成了在数字上做游戏，大可不必。

   现在弄得地方需要设定一个所谓“合理底价”，实质是在部门管理的要求和市场的供求关系之间做一个权衡。高了，怕市场不承认流拍，影响供地率，又要受惩罚；低了，又担心溢价率过高，也要受惩罚。这种本身已经与调控无关，与市场无关，而是在与高层管理部门博弈。归根结底，影响土地供求关系的主要因素并不由地方政府掌握，而其表现结果又要由地方政府来承担责任，最终就变成了地方政府通过数字上下功夫来完成本不属于自己的任务。

“限地价、竞保障房”不能降地价

   《21世纪》：、您怎么看现行的“价高者得”的土地招拍挂制度？

    杨遴杰：招拍挂制度是在我国特有的土地管理方式下不得不采取的土地供应方式。

 国外主要是私人供应土地，自己对土地收 益有无限责任，不需要通过外界力量来约束。在我国地方政府是一级市场上土地的供应者，但是具体管控的官员并不是土地的直接权利人，这就带来一个代理人的道德风险问题，如果不通过公开的程序来尽可能约束一些私下交易和利益输送行为，官员们会通过土地供应过程来获取私利。

 我国实施招拍挂，询价只是一个目的，另一个目的是让土地供应过程公开，避免腐败，　　即使在当前公开的土地招拍挂方式下，有着严格的程序要求，但是仍然可以看到很多违规违法的行为出现，更不用论以前协议出让时期。对于土地这样一种重要的生产要素，不能引入一个负责任的交易主体，而是由政府，或者说一些政府官员实质来控制土地供应过程，这种现象就不会少见。

 如果不能从产权制度和市场规则上建立起土地权利人来供应土地的制度，还是政府作为一级市场垄断供应者来招拍挂供应，那么只能依靠严格的监督程序来尽量减少违规行为。

《21世纪》：诸如北京广为推行的“限房价、竞地价”，“限地价、竞保障房的招拍挂改革方式，能否真正起到降地价的效果？

 杨遴杰： 这样的变形招数不能降低地价，上火的原因不解决，光是削平一个个的包，不管用，还会在其他地方长出包来

而且这种操作的后果很复杂，比如“限房价，竞地价”或者“竞底价，限房价”造成未来的房屋供应价格往往会低于当时的市场价格，这时候政府又要 面临新的问题，远低于市场价格的房子究竟卖给谁合理呢。到时候又要考虑如何防止官员的侵占，要防止二级市场上的暴利。一个扭曲操作，往往需要一系列的扭曲 来给它做后续处理。而每一个扭曲又可能会带来更多的负面效果。

 解决高地价难题的根本在于增加供应

    《21世纪》：统计数据显示，近几年，地价上涨了几十倍，您觉得是什么原因导致地价上涨？

 杨遴杰：本质上还是由供求关系引起的，土地供应受其自然供给弹性以及规划的约束，本身的供给弹性就很小，加上一些地方政府主观上缩小土地供应或者管理上由于土地指标下达较晚以及政府的操作能力有限，很多地方实质上供应数量不够，这只是一部分原因，而且不是主要原因。

上涨多年，更主要是需求上涨过快。对土地的需求上涨除了正常的由于经济发展带来的需求增加外，我国过去这些年房价快速的攀升，导致开发商对土地需求的增加，是更主要的上涨推动力。任何时候房价停涨或者下跌，土地价格就无法上行。而房价上涨主要是由于前面这些年我国货币投放的增长速度远高于GDP的增长，过多的货币需要寻找投资方向，房地产成为一个主要的选择。

 《21世纪》：应该如何解决高地价难题？

  杨遴杰：要调控地价，先要看地价是由什么因素引起的波动，答案很简单，归根到底，是由土地的供求关系引起的，尤其是在供应的弹性较小的土地市场，更多是由需求的波动引起。供求关系体现在价格上用来衡量的话，就引申出地王和溢价率的概念来。

  如果不针对供求关系做调节，而去调控指数，就 像人上火了，不去调节身体内部的平衡，而是去削那个上火长起来的包一样，土地市场的热度不会变，还会扭曲更多的关系。

降房价必须降地价命题不成立

    《21世纪》：中欧商学院教授许小年曾认为，降房价必须降地价，但也有观点认为，房子是随行入市，和地价关系不大，对此，您怎么看？

 杨遴杰：如果说降房价必须降地价，这似乎是说地价是房价的主导因素。如果真如此，在房价下降的时候，开发商买地的动力很小，地方政府都希望房价涨回去，因为这时候卖地卖不出价格。

 现在出现一个问题，房子的供应是多头的，虽然现在越来越有寡头的迹象，而需求是纯粹的多元化的，它的价格更市场化，同时也更直接受到流动性的侵扰，并把过热传递到土地市场。

《21世纪》：您觉得，怎样才能做到国土部部长徐绍史要求的防止地价房价互助式上涨？

     杨遴杰：这件事不是单一的一个土地或者房屋管理部门能管理好的，不降低货币供应量，不减少流动性，同时不给出更广的投资空间，房地产市场是无法平静下来的。