6月27日<中国建设报>之《中国住房》周刊头版评论。

资金周转难题无疑是当前大多数房企面临的首要问题。国内大型房地产企业中净负债率最高的绿城自然压力更大。去年经历银监会调查信托业务风波后，绿城采取调价促销售和出售项目的方式来缓解资金紧张局面。今年前五个月绿城实现销售138亿元，同比下滑11.5%。截至今年五月绿城还出售了六个项目，回款近60亿。但与其去年底负债总额为1103亿港元，净负债比率高达148.7%相比，资金情况并无根本好转。最近绿城改走第三条道路，通过引入战略合作者加速融资速度，六月一个月内，先是以51亿港币的代价引入九龙仓成为第二大股东，后与融创成立合营公司并以9个项目注入获得33亿元对价。

此轮宏观调控周期的长度明显超出了开发商的预期，开发商们不得不品尝苦日子的滋味。绿城的名气使得其动作备受关注，但其遇到的问题是普遍性的。2009年和2010年市场处于顺周期时，许多急于做大的开发商过度利用资本杠杆攻城掠地，在土地获取和债务偿还上估计过于乐观。银行资金受限就走信托渠道，在2011年中银监会叫停前，房地产信托业务如火如荼，2010年新增房地产信托资金累计超过2800亿元，2011年上半年新增信托资金累计达2077.66亿元。2012年房企进入偿债高峰期，限购的持续使得销售回款无法缓解资金的高压力，各种其他融资方式都成为房企图生存的选项。

引入战略合作者的融资方式，对于融入资金的企业无疑是有利的，损失了部分股权，换来企业生存的延续。但是换一个角度，从每一个项目本身的资金平衡来考虑，融资并不解决根本问题。一个项目的土地款、开发费用和税费等成本项目并不会因为融资而减轻，只是以股权替代有息债可减轻一部分财务成本。所有的这些成本冲销以及融入的资金的回报，还是需要通过市场销售回款来实现。市场销售不出去，融进来的钱缓解的不过是项目在手的那些企业当前的压力，最终不过是把更多人拉进这个击鼓传花、期待黎明到来的游戏。

黎明什么时候来？按照2008年的经验，似乎早就应该来临。不过这一次调控明显不同，高层政府一直秉持严格调控的论调。去年底开始不断强调房价的合理回归，要求各地延续限购政策执行的时间。今年经济数据并不乐观，加上央行降息，多方鼓吹房地产调控要放松，却迎来最近四部委轮番的驳斥。房地产商应该做好更长久的市场低迷准备，以往经验可能不准了。过去把房地产作为经济支柱行业，因为其周期长、产业链条长、经济拉动效果明显，在需要刺激经济时偏重刺激房地产发展，对于打压房地产市场投鼠忌器，由此形成的高房价负面效果也足够大。但是去年初开始的保障房建设受到高度重视，其建设量巨大，对于实体经济有一个基本的托底作用。有此底气，中央政府的政策执行会更持久，房企希冀政策快速转向不太现实，还是求诸于己更重要。

通过销售来最终解决房地产企业资金周转问题无非两种渠道，一种是房地产企业喜闻乐见的政府救市方式，上面讲过这种可能性至少在近期难以实现；一种是壮士断腕式的降价销售，项目的成本已经在那里，尤其是09年那两年拿地的项目成本可能比较高，降价无疑是痛苦的事情，但是市场不可能永远是顺周期和好日子，既然享受过繁花似锦，也得有卧薪尝胆的时候。从逻辑上说，一个总是繁花似锦的行业，必然会吸引所有社会资金的进入和炒作，必然最终以更激烈的方式崩溃。

为什么企业不愿意尽快降价销售，一是成本的考虑；二是希望能熬到救市政策出台；三是当前限购政策下，真实需求的释放是循着购房支出的高低逐次释放的，先释放出的是能承担较高支出的需求，进一步的释放需要更多一些的购房支出降低。前期一些降价企业已经把相对高端的真实需求给消化掉，销售窗口的再次打开要么依赖政府的降息、降税，要么靠企业更大力度的降价。

因此，要解决整个房地产行业的资金周转问题，政府要做两件事情，一是给出明确的市场预期，调控政策不要再猜来猜去，给出时间表路线图，描绘出未来的市场结构与管理政策，让房企更明确地进行经营调整；二是通过降税，包括企业的税负，降低成本，使其销售门槛降低；也包括购房者的税，降低其整体购房支出。释放真实需求，在低价位上加快市场销售和企业资金回笼才是解决房企资金问题的根本办法。