5月16日《中国建设报》头版社评。

5月12日，央行宣布从18日起下调存款准备金率0.5%，这是继去年11月和今年2月之后连续第三次下调存款准备金率。央行数据显示当前人民币存款余额超过84万亿人民币，此次降低存准率能释放4200亿元人民币的流动性。

今年3月，央行行长周小川明确表示存款准备金工具主要是调节市场流动性，主要和外汇储备增加或减少所产生的对冲要求有关，绝大多数情况下，存款准备金率的调整并不是表明货币政策的松或紧。从宏观经济数据来看，确实也支持了他的观点。最近半年，我国外汇储备在长期高速增长后出现了波动，上涨趋势停滞下来，从去年10月的3.27万亿美元跌到过3.18万亿，今年3月才恢复到3.30万亿，半年仅增加300亿，而过去五年每年的增长都接近和超过4000亿。过去几年中国货币发行大多由于外汇占款过多而处于被动超发状态，才有了当前广义货币总量高达89万亿人民币的规模，只好靠存准率的提高来将超发货币控制在银行内部，也就有了此前惊人的最高达21.5%的存准率。外汇储备增长的停滞，导致4月出现了广义货币负增长的局面，如果不能降低存准率，必然导致市场资金相对紧张。

虽然周小川也表示，存款准备金率下调释放出的资金广泛地分布在国民经济的各个方向，没有一个典型的方向，但这些资金并非均匀地撒在各个行业中。比如实体经济部分，当前由于出口减缓，投资减少，经济整体正处于下降过程，贷款要求不旺盛，增加流动性并不会被这个部分吸纳。而房地产行业虽然供求双方都需要资金，由于政策限制，这些资金也很难顺畅地进入。最终银行增加的贷款规模会流入急需资金的领域。

谁当前最需要资金？一是前几年急速扩张规模的各类重点工程，如铁路、公路和各类基础设施建设，以铁道部为典型，半吊子工程都嗷嗷待哺；二是地方政府，土地出让收入缩水，GDP增长放缓，财政增速处于多年来的最低位，政府融资平台的资金来源问题更显紧迫。新增流动性进入这两个领域的比例会较大。

房地产行业绝非此次流动性释放的政策目标。因为要刺激它只需在限贷、限购政策上稍作松动即可，犯不着做一个全局性的动作。另外，当前房地产市场的调控策略仍保持鼓励真实需求入市、严格限制投机需求的既有路线，也说明高层政府乐见房地产市场在回归合理价格的大方向上行进。

货币如水，新增的贷款会自然渗透到各个有利润的空间。尤其是当前各行业都不是非常景气的情况下，通过各种方式流入房地产行业也属正常。对于历来表现良好的个人住房贷款，尤其是合规的首套和第二套住房，银行获得新的头寸后，相对于之前的贷款政策只会更宽松一些，包括陆续出现的首套房贷利率优惠，甚至在未来可能还出现首付比例的下降。真实需求的多少是与购房总成本的高低成反比的，降低利率和首付，会在同样的房地产价格下释放出更多的真实需求来，对于房价下降起一个迟缓作用。另一方面，由于市场贷款总规模增加，开发商通过各种融资方式获得资金的机会相比之前要增大，资金紧张从而以价换量的做法就不那么急迫了。

两个方面综合起来看，都会延缓房地产价格下行的趋势。但也不过多虑，毕竟新增贷款的总规模只有四千多个亿，流入房地产行业的也不会太多，对市场总体下行趋势不会带来根本性扭转。

未来一段时间内，适度释放流动性的情况还会出现，要实现房价的合理回归，需要做以下几件事：一是不能持续过快地释放流动性，应该趁着外汇占款减少的机会，调整货币总量与流动性调节方式，否则水涨船高，无从控制；二是在货币政策没有到位的情况下，继续严守限购政策，只放真实需求入场，真实需求总是与房价和购房成本成反比，涨价就会带来真实需求下降，不会形成投机需求循环刺激的涨价机制；三是要明确房地产不再会以刺激投机救市的政策底线，不给开发商苦熬等候市场爆发的期待，即使他们趁当前贷款放宽借到款项，也要考虑成本问题，只能是赶快完成在建项目赶快销售、回本还贷，由此反而会增加供应，平抑房价。