2月15日《中国建设报》之《中国住房》周刊个人专栏《谈土论经》

上周末，安徽省芜湖市宣布其发布仅3天的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》一文暂缓执行。巧合的是，与股市房地产板块新一轮骤涨急跌的异动周期高度吻合。于是，舆论迅速并仅止于将这一事件视为“房地产调控不动摇”的明证。

事实上，有必要对此事件进行深层次的反思：调控的政策边界究竟在哪里？“芜湖新政”是否是释放真实需求的最佳方式？更应该引起行业上下的高度重视。

芜湖新政一经报道，就有论者推断事态将按照“发布政策——社会热议——高层施压——暂缓实行”模式演进。过去几年，分析中国房地产市场都会谈到地方政府、土地财政以及火热的市场之间的关系。在严厉调控的大背景下，偶有地方出台一些刺激楼市的政策。去年，佛山放松限购的地方政策公布当天即“暂缓执行”。

佛山“新政”是由于突破限购、触及调控政策“高压线”而被叫停，而芜湖市不在限购城市之列，并明确鼓励自住普通商品房，又被““暂缓执行”，更提醒行业上下需要进一步明确调控的政策边界。

芜湖采取补贴价格和契税、购房送户口等措施显然会刺激需求释放，有可能造成当地房价上涨；即使没有形成这种结果，但调控松动论调抬头，不仅与管理层的调控精神相冲突，也会影响行业对形势的判断。芜湖“新政”被叫停是最稳妥的处置方式。

需要反思的是，一再出现地方政府试探房地产调控政策边界，说明至少存在以下问题：一是需要进一步厘清房地产调控的目标，如何区分掌握严格控制与适度放宽的对象？二是需要进一步明确不同层级管理部门在调控中的具体职能。调控不仅是紧缩、严控，也应该有保障和鼓励，应该说前半部分做得够多，而后半部分还需要进一步明晰。

相信“芜湖新政”无意挑战调控大局。当地领导也解释,“新政”主要针对购买自住普通商品房，尤其是对购买中小套型和专业人才购房给予补贴。但其被叫停也并不冤。尽管当地的解释尽量往首套和自住型需求上靠，但文件内容既未明确首套，也未对外来资金购房有任何限制，更没有甄别是否自住型需求的具体措施。

显然，补贴契税和房价是一种减少购房成本、刺激需求的方式，但这一方式是否合适更值得反思。补贴契税变相地起到了财政减税的作用，补贴房价则取代了市场降价功能。越俎代庖本就不讨好，更严重的是补贴资金的合理性。财政收入应该由本地民众共享，不应用于补贴部分人群购房。这种随意动用财政资金的做法，使得本来就对公共财政不信任的民众更相信地方政府的预算做得太弹性，自由裁量权太高，公共财政的建设令人堪忧。

管理层明确，既要促使房价回归合理，同时还要促进房地产市场长期、稳定、健康发展。可以说，撇除泡沫，以各种方式实现“住有所居”也是调控目标的应有之义。所以，针对真实需求，应该有一系列鼓励释放的手段。

降价、减税、下调首付比例、降低资金成本，都是鼓励真实需求释放的手段。投机性需求隔离后，房价在持续下跌中寻找真实需求的支撑；针对真实需求的减税政策还有待财政部门出台；而银行在降低首付比例和利率方面还大有作为。几大银行的年报显示其利润水平“高得自己都不好意思”，他们完全有能力降低当前各地过高的首套房首付比例，尽量给予利率优惠。针对首套房，一些城市已经开始恢复基准利率，少数地方已经实施利率优惠。更低的首付比例和更优惠的利率水平，既能有效释放真实需求，又能避免芜湖“新政”式地方政策，何乐而不为。