青锋

在2018年即将过去，2019新的一年即将到来的时候，曾引发不少人高度关注的西安某开发商诉购房者合同无效一事，在经历了一审开发商胜诉后，出现反转，原来举报自己违规的开发商被西安中院终审改判，以驳回开发商诉讼请求而一锤定音。作为举报者为何最终没有被法律保护？个中定有缘由。

西安市某开发商举报自己违规，并将自己告上法庭，需要从2016年说起。据先前有关报道，西安的李女士在2016年4月，以内部认购的方式和西安市某房地产公司签订了购房协议，当时付了全款120万元。据说，当时房价为几千元一平方米。让李女士大感意外地是，两年后，本来以为可以拿到新房钥匙的李女士被房地产开发商告上了法庭。理由是，开发商以当时签订内部认购时没有预售许可证为由，将李女士等签订内部认购的12个业主在西安市不同的区级法院提起诉讼，要求法院依据有关规定，确认2016年的购房合同无效。

据有关报道披露，西安市开发商举报自己当年内部认购违规，将12个业主告上法庭，依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”以及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定。当时这一事情被媒体关注并被披露时，李女士作为12个业主中先期被起诉者，已经西安市某区法院一审作出判决，确认李女士和某开发商签订的内部认购合同无效。

西安某区法院一审判决一出，即刻引发网络热议。被确认当年签订内部购房协议无效的李女士等认为，开发商自己举报自己，并将当年通过内部认购，已经付了购房全款的12个业主告上法庭，其中的一个背景就是，西安市的商品房销售价格从签订合同后的两年内发生了很大的变化，从每平方米几千元一下子飙升到了两万多元，价差高达三倍之多。因此，开发商在高额利益驱使下，巧借法律有关规定，想打擦边球，以达到获取房价飙升而带来巨额财富的目的。

如果单从开发商按照有关规定，自己举报自己，算是纠正当年的违规的话，开发商应该说于法有据。记得青锋当时指出这一点时，也曾就该合同签订的情况作过分析，认为开发商将签订内部购房协议者告上法庭于法有据，但细究其签订内部认购合同的细节，则可以从中找出开发商当时有欺诈的嫌疑。因为，当时签订内部认购协议时，开发商开出的是买受人付全款可以享受七折优惠的条件，并告知买受人，预售许可证最多三个月就会拿下来。而且，按照有关人员所说的情况，当时开发商应该是急需资金，方才甘冒违规和买受人签订了七折优惠的内部购买协议。甚至，在后来房管部门对该开发商违规销售问题进行处罚，并要求其整改清退时，开发商对内部价购买房子的消费者和房管局都做了隐瞒，并对房管部门报告称已经整改清退。

事实上，类似西安这种开发商举报自己违规，并将内部认购的买受人告上法庭的事情，在全国不少地方时有发生。而且，各地法院在受理并作出判决时，结果也不尽相同。北京市的一起同类案件，被法院一审判决双方签订的《北京市内销商品房预售契约》无效，已经住进所购房子的买受人最终不得不将房子腾出，借居在朋友家中。而河北石家庄市桥西区法院在审理类似案件时认为，原被告双方对签订《内部认购协议》的事实无异议，则协议应属双方的真实意思表示。而将买房者告上法庭的原告、开发商在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，在时隔将近两年、房价大幅上涨后，以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，判定开发商向法院提出诉讼的行为属滥用诉权。

即便有河北石家庄桥西区法院判定开发商以内部认购协议无效向法院提出诉讼，明显违背诚实信用原则，开发商的行为属滥用诉权这一案例，西安市一审被判败诉的李女士提起上诉，不少人还是为其捏着一把汗。如今，西安李女士上诉将近半年后，终于迎来了西安市中级人民法院的终审结果，驳回开发商诉讼请求！二审法院最终依据的是什么，目前不得而知。但至少说明，违背诚信者，即便举报自己于法有据，但最终还是在法律面前败下阵来。