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地产和保险

(2021-12-27 06:39:58)
分类: 原创
地产和保险,是2021年重灾区,但可能为以后超额收益打下了良好的基础。2022年我将比较重点地关注这两个行业。

2021年地产的行业销售规模大概依然能维持17万亿,判断接下来会缓慢下降,10年内大概率能维持12万亿每年的平均销售规模,主要动力来自于400万亿存量房的每年更新以及城镇化率进一步提高。按存量房40-50年的寿命,那么存量更新每年规模大概在8-10万亿,另外2-4万亿来自于城镇化的提高。

和发达国家比,我国的保险业还有巨大空间,可能因为国情问题,我国保险业发展业不能刻舟求剑按发达国家的保险市场来计算,但无论如何空间还是巨大的。2022年保费收入依然不太乐观,主要有两方面原因:疫情的延续和支持保险业的政策制订和落实的跟不上。

地产公司报表相对好理解,但行业更受调控政策的影响,并且还有很多表外业务模糊不清。保险的报表很难理解,以前我曾今投资过中国平安,并且一度认为大致能看懂它的报表,现在的话,觉得是盲人摸象。

在这两个行业,都可以选出一家优秀的公司,就是今年让投资者账户巨亏的万科和平安。我们可以看到,他们都在主动求变:

万科正在转型,在保持住宅开发和物业的优势地位前提下,开始发力商业地产和物流地产,目前物流发展比较快,而且行业地位稳固,商业地产明显落后于华润、龙湖、新城,万达不做住开所以不作类比。我认为通过努力,万科可以和龙湖、新城做到同一个水准,但要达到华润高度的可能性非常很小。如果其他区域能复制上海万科几个成功的综合体,商业这块还是可以看高一线的。

平安也在主动求变,主动清理低效代理人,并且努力提升医疗等生态圈建设。在代理人方面,放弃过去的人海战术似乎在学习友邦的精英路线。至于平安的投资,水平应该还是不错的,他的投资和我们普通投资者不一样,所以普通投资者经常嘲笑其投资水平差,可能是不公平的。

至于估值,万科相对容易一些,可见的未来是非住开业务100亿净利润,给15倍估值,1500亿,住开类400亿净利润,给7倍估值,2800亿。合计4300亿基本上是可达的,差不多是现价的翻倍,如果非要给个期限,5年。

平安的估值,应该非常困难,2万亿?3万?不知道!只能不断学习跟踪。

万科和平安目前股价下的股息率,是一个很好的安全垫。

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