中国楼市的火暴以及房价快速高涨已经持续了近十年，也就是在这十年间，楼市经历了翻天覆地的变化。大家都知道十年前的房价与今天相比应该说是达到了让人心跳、令人不安的高度，但不管房价涨了有多高，房子还是用来住的，当其成为了投资产品那必然会暴涨,只是当中的泡沫在增加，在支撑着虚假的繁荣。来到马年房价还会高涨吗？楼市会不会降温房价会否下降？其实楼市已经降温，投资投机为目的的买房已经得到控制，只是房价并没有降。在媒介确有专家说房价仍然会涨，也有标榜始终预测都很准确的专家说的更具体：3月到8月还会急速上涨，让大家赶紧买房。虽然中央政府屡次新政而无明显效果，但我要说今年房价很难再高涨了，甚至包括一线城市也不会象去年下半年的涨势，不降就已经是涨了，而有些城市的房地产市场则会出现大的下滑甚至是在游走于崩溃边缘。马年楼市别再奋蹄，稳一点放慢点速度吧！

    从大的方面讲，国家的整体经济发展已经放慢速度，这势必影响着房地产市场，何况中央政府一直在努力调控楼市，房地产市场的发展趋于稳定是必然的。政策上中央政府不会放任楼市，也不会象有人所说的调控是失败的，楼市不需要调控。以还算较稳定的大连为例，实际上都已出现了过度开发的迹象。大连的房地产市场虽然受地理位置的影响在东北甚至于全国，都要占有一定有优势，这从房价上可以体现出来。人们看到大连在居住环境等方面有一定的吸引力，而这个吸引力正是房价高涨的基因，是外来人口给抬高的，但大连必竟不是北京上海等一线城市，加之经历了疯狂十年的楼市兴旺发展。这一阶段性发展应该可以成为一个历史阶段。因为大连不仅是地理环境和气候特点上有优势外，也还有一个致命的弱点那就是可利用的土地面积相对狭小，人口的容量实在是有限，如果不从根本上尽快尽早制定相应措施缩减开发总量，大连的优势将荡然无存，甚至于大连的灾难性发展会让我们吃尽苦头。这绝不是危言耸听，许多地区的例子已经摆在人们面前，是要经济高速发展还是要我们生存的环境更好？同样是要更多的高楼大厦让人喘不过气来，还是要我们的青山绿水？我们要的是活跃、健康发展的朝气蓬勃的城市，而不是没有人气一片石林的死城，这是一个客观、现实的要求。

    再从小的方面来说，象具有代表队性的大连房地产市场是靠什么力量来推动？当然是靠购房者。可是大连的购房者是靠什么形成、如今其购买力究竟如何？应该实话说是已经开始每况愈下了。在购房者中，真正缺房的不多需要改善的具多，而在要买房的人群中，老的不多年轻人占主要方面。大家都知道，大连的楼市购买力主要有这三个方面组成：一是有钱靠自己的收入或家庭的补充买房，二是靠外来移民人口增加的自购房，三是靠城市动拆迁的补偿来买房。这三个方面各占其一形成了房地产市场上的动力。我们再来分析一下这三个方面的成因现今如何：首先，收入方面虽然有了很大的进项，人们的经济水平有了较快增长收入自然增加，但是切记先不说那些失业的人群在增加，只说我们的收入始终没能追上房价的上涨速度，同时大家会感到，大连人的收入水平在全国是个什么地位？应该承认绝不是二线城市应有的收入的水平！再看看能够轻松自己掏腰包买得起房的人群在大连有多少？能买得起房的在总人口中其实并没有占三分之一，30%都难说有，而且这当中大多已经有房甚至有多套住房，现阶段不买房的占多数；二是外来移民购房情况，应该说该买的大都已经买了，这当中有很大一部分手里的现房空置还想尽快出手呢，仅从大连冬季供暖报停供的户数看，12万户停供空置中这部分人群占多数，可见已经过剩；最后再看看我们大连纯本地人盼望的靠以旧换新或以旧有房屋拆迁补偿来改善居住条件的这部分人群，今年内甚至于近年内是肯定没戏了，因为靠拆迁改造来推动房地产市场的日子基本过去了，拆迁旧有住宅区基本停止了，原有拆迁户也大都有了着落，靠动拆迁来推动房地产开发的希望也基本没有影了。这里还没有说大连整个城市的缺房实情，真正缺房的是那些靠政府接济的社会底层人群，而这部分人群即使房价大降减去一半他们也仍然买不起房，就是说除了这部分群体，大连的实际商品房屋需求量是多少呢？虽然很难有个准确说法，但是我说现有的房地产开发量也足够消化至少是3年以上了。

    我还是这样讲，在正常的情况下，房地产开发的持续增长总体上不超过经济实际增长水平即可，特别是房价也是如此。老百姓最关心的房价增长在步入正轨后基本上是平均不超5%或不超GDP上线就好，这样才能持续稳健地发展下去，但前题是首先要消化掉此前高增长造成的泡沫成份，而这个部分如何被挤出去也是需要时间来一点一点地消磨掉。你让其大跌已经买房的不干，而继续大涨还没买房的不干也不符合市场规律，就是说，楼市再很难大起大落。我即反对有些专家学者所说的房价还要涨20年、30年之说，又反对唱空楼市的“大崩溃”之说，甚至最近又有说房价大跌一半以上，我认为这几乎是不可能的事。有的高定价本身就不符合市场发展规律，所以必须下调。我依然认为，对于一些热点城市现阶段房价不涨就是降，当然全国各地也各不相同。在中国，中央政府特别是新一届政府已经明确了经济发展的思路，那就是降低起点和标准需要稳步持续的增长。

    经济的高增长必有到顶之时，而增长过头就必有崩溃之日。别总看数字如何美好，什么70个城市69个房价上涨，这里也有水份，实际生活上我们都是深居其中最有体会。如何持续稳定的增长这是一个国家一个政府的管理、操纵手段和水平问题。地方政府应该明白经济如何持续增长而不是只顾本届不管长远，只要政绩不管效益包括企业和社会效益。从去年底到今年初，大家都有感觉到楼市的地热房冷，就是卖地依旧火，而卖房却日趋冷，楼市有价无市，房价持高不下市场由热变冷。统计数字仍很乐观，特别是北京上海等一线城市依旧火爆总是供不应求，所以就有人拿这些城市说事。再说象楼市限购等政策在大连这样城市基本上没有影响，限购没有挡住想买房的，即使现在不限购，大连的房地产市场也是如此没有什么影响更不会有什么抢购风，别看开发商的什么“日光盘”之类宣传。有人没看到楼市的清淡却仍认为房地产市场在马年还会依旧火，而此时的风险却隐隐地更加牢固地扎下了根。如果我们的地方政府和开发商能够认识到这一点，而不是一味地追求经济的高速发展追求土地财政，追求所谓的大市场大效益，如果我们的开发商能够把握好市场脉搏适当放缓投入的力量，如果我们的购房者能够认清形势不去追高买入，我们就能够平稳过度的好，并适当地放慢开发脚步缩减开发总量，风险会避免，反之危害之大则难以幸免，结果是开发商纷纷倒闭、银行不良资产加大甚至危机四伏、百姓手中房屋贬值等等现象就会出现，楼市的崩盘和经济的崩溃就会出现。因此我说，马年楼市不用奋蹄也好走，还是迈好自己稳健的每一步吧！