在我所“经手”的那两座大厦、甚至在威海开发建设别墅区之前和期间，其实我也已经在运作着不比这小的大厦和住宅区的开发建设项目，投入说起来并不算大，可回报率绝对高。但由于是有老板的介入或者说是老板没有能把资金集中在这方面，全身心地投入其中，因此大都半途而废，基本上都是在纸上谈兵。当时我觉得甚是可惜，却也没有办法，其实老板也没有钱投资。他是想让我也玩“空手道”。现在细想想也还是说我的这个老板，在玩“空手道”上确实也是有“本事”。特别是在上海的房地产项目，虽然没结果，却也显得的很有“魄力”,也是让我吃尽苦头还无所收获。本来这是我不想、也不值得一提的往事，因为我觉得这是我初入商海，让我撞到了的第一次“南墙”、让人摆布的心里总有一种难以启齿的感觉，可这必竟是我深入商海之中的一段不能忘怀的往事，这段过程也不能不提。

    那是1993年2月下旬，老板在上海的船务公司提供的信息，说有几块地让我们去看看有无投资价值。

    24日晚上6点多钟，我和老板一同乘飞机到达上海，住进上海当时是最豪华的五星级的希尔顿酒店。当然我也体会了一把老板的生活。这是我有生以来第一次住着上百美金一宿的这么高级的酒店。记得我在政府国有单位时，出差住酒店的标准是科级干部是20元一宿，处级干部最多也不能超过50元人民币一宿，只能住旅馆、招待所或小宾馆之类。所以我到这里，好象自己是刚进城不知东南西北的农民，一下子成了“外国人”、“有钱人”一般。连步子都不会迈了，而自己穿着的这一身是原单位发的西装，这行头也觉得有点太土。在酒店放下行装——也只是随身带的“文件包”，后就随着上海公司的黄总经理先去吃了一点西餐，然后又跟着老板去了一家上海当时最为高档次的夜总会。一进来，我就被这浑暗忽闪忽亮场面惊呆了：狂傲的人群在领舞者的带领下、在振聋发聩的音乐声响和呼喊中狂飙乱舞。我们上了几个台阶在一处空位上坐下。上海的老总，也是我们到香港时见过的那位香港的黄总，他本身就是上海人，是老板聘他做上海船公司的老总，同时也是香港公司的老总，他要了几个小吃和水点，我们先是唠了一会儿，后来实在是听不到说话的声音。我们就多是在观赏少有参与，只是老板和上海的老总时而跟着号着几嗓子，我则成了乡下人。这种夜总会晚上9点才开张，我们刚过12点就离开，大多数的人们还没都散场。回到酒店，我几乎一宿没有睡着，脑子高度的兴奋始终没能消停，又让我的脑海思潮起伏......

    第二天，由上海的老板的中韩合资企业的陈经理领我们去看地块，先是老板简单地给我们做了介绍，然后还是很紧张地看了三块地。这个陈经理是位已步入中年的女经理，高高的个子显得很年轻、干练，说话办事也很利落。她在路上就开始陆续地给我们介绍了简要情况。三个地方基本都在城市边缘地带。一处是有少部分的民居大部分是农民用地，另两处都是厂房用地，都是面临着要改造，应当说都值得投资征用。可是关键是只差钱呵，老板有多少钱？我不知道。可看他那底气十足的样子，我也就有了信心。我连夜把测算的基本情况报告给整理出来。我主张只拿那块虽然偏点但前期费用不会太大的农民用地，其他那两处考虑因厂房拆迁赔偿不会少了，也很大、很难拿得动的。和老板商量后，决定拿下那块占地面积有527亩的土地，核约有35万多平方米。具体位置在上海的闵行开发区。应该说此时此地方的土地是很便宜的，而且潜在的增值也将会加大。因为刚刚设立的开发区一方面还不被人们看好，价格还没有波动，又受“宁要浦西要张床，不要浦东一间房”的影响，这也算是“浦西”呵。另一方面是规划中的上海，第三座跨海大桥就在附近也将很快实施，这里将会成为又一处城市次中心和城市居民的聚集地。同时还有一个最重要的方面是，上海在此周边的拆迁安置用房也供不应求，需求量很大。这绝对是值得投资的好项目。经过和老板的反复讲解和大致的测算，老板同意了我的意见。开始算投资总额在3亿元左右，合同签订之时就要先付1000万元定金，这是首先要考虑到的两个数字。这在当时银行收紧银根，房地产进入调整期的关键时刻，不是哪一家企业能够承担得起的，可是老板的魄力就在于此，他满答满应地和我说“没有问题！”接着他又和我说，“你就进一步地把概算做好，把具体实施的方案拿出来，考虑怎么干就行了，资金问题我负责。”我听了以后甚为感慨，也为之感动和振奋。我的内心充满了火热的激情和旺盛的干劲。

    对于资金来源问题，老板也不是空穴来风，他开始也是充满了信心和勇气，有十足的把握，所以他的底气足。一年后也证明他的本事，正是因为他以信用证贷款2亿元人民币，进口一批大型集装箱拖头车和数十台大型自卸汽车，先后成立了上海的中韩合资的集装箱运输公司和大连的中外合资的土石方机械化施工公司。上海公司就是现在这个具有男子气概的女陈经理所经营管理。大连的这个公司又让我统管，我则把曾在中山大厦任副总经理后又降职为工程部部长的小关给调回来，任这个土石方机械化施工公司的总经理。通过这一阶段的公司扩张，规模扩大已经形成集团公司。我也做为集团公司的副总经理兼任房地产开发公司的总经理，看到了老板的“魄力”和“能量”。这也是后来的事情，所以在上海的投资没有及时跟上也有这“点多面广”的因素，只能说针对上海的投资在当时贷款落空没有能及时办成而已。我此时也深信他能够说到做到，能够筹来投资建设的款项。他的办法和宗旨就是：我的钱在银行，银行的钱就是我的钱。而其根据是：有钱没有办不成的事。当时让我觉得他真是了不起。

    我心里当然也就有点数了，按实战进行操作。老板和那个后来又调到香港船务公司的黄总经理整天在忙于应酬和潇洒，我则抓紧时间白天跑现场和对方沟通摸底，晚上在反复地测算、做慨算和整理实施方案。

   上海闵行开发区的这块土地，实际上就是在当时的城乡接合部。其涉及到的主要是前期成本就是征地，而在当时应该说还是很便宜的。我算的主要前期费用包括这么几项：土地税和土地使用费，俗话说的“一税、一费”，每亩2.6万元,共1370万元;青苗补偿费每亩2万元，共1054万元;补贴乡政府28万元;以及失去土地的人员每人3.2万元，补助金交劳动局等,还有大配套费、不可预见等费用总计约有6000万元就可完全拿下这块527亩约35万平方米的净地。这在土地金贵的上海来说，我觉得还是较便宜而且很省心的地方，不用象城市居民的大批动迁安置等繁杂的工作。而在这35万平方米的土地上，按照批准的1.4的容积率,可建设近50万平方米的住宅及其附属配套建筑设施的较大型的住宅区。加上配套工程费和建筑安装等费用约需3.8亿元左右，这也是个天文数字呵，在当时，谁敢说自己能投资上亿元那都是不敢想的事。可是不用说这个地方也许用不多久，不用等到开工就会升值，仅按当时此地商品房销售价格每平方米最低的1400元测算，可总共达到销售收入至少7亿元人民币，减去各项综合成本，净利至少有3个多亿元人民币。明眼人一看就知道，实在是很可观的利润率呵。

                                                   (待续)