最近一段时间，因为对房价有点迷茫，对市场平淡有些迷惑，所以有暇走了几个项目销售现场，早在一个月前在我的的博客里，我当时曾说过，那是我最后一次驳斥“拐点”，可我没有说过不去谈论房价，今天让我们共同驳开裹在房价坚果上的壳儿，从各个方面去剖析影响房价的诸多元素。
一、 关于土地放量及竞争局面
赵本山曾说：土地是爹，你叫啥出啥就往出结，土地是房地产开发最根本的因素，自2005年初以来，大连土地放量每年呈翻倍趋势，有如浩浩荡荡的大革命般的“圈地运动”，而这三年来的房价也是随着土地多了，涨副也“陡”了的三年，我们记忆中05年以前，大连最大的项目规模没有超过40万平以内（大有恬园和千山心城），可如今超过百万平的项目有将近10个，50万平以上的比比皆是，而且土地挂牌市场的竞争也愈加激烈了，以前土地挂牌基本都三五家之内争夺，可如今有的热点地块会招来几十家豪夺，几乎每次都有“地王”产生，所以，每年的陈地接转和新地涌入与地价的大副攀高，针对房价而言形成了一对十分尖锐的矛盾。
二、 关于市场的接受度及抗性
毫无疑问，大连的房子不仅仅是面对本地实际消费的，投资客户和东北腹地的大量需求，也是促使房价急剧攀高并一直坚挺的重要原因，记忆中02年认为“星海人家”4000元左右很贵的时候，购房心理压力与现在的沉重程度是一样的，可对于投资客户来讲，看好未来升值潜力是投资拉动的最终目的，对于异地购房者来讲，这座陌生而又向往的城市，12000元/平和15000元/平，在接受心理上是一样的，市场疯狂了，百姓自然也就麻木了，所以，房子的价格就成了一个符号，反正怎么着都是贵，这样的走势已经把市场的接受度和市场抗性彻底摧毁了，你可以不接受，市场可以有抗性，但谁都没有阻碍得了价格的“升水”。
三、 关于楼盘价格的攀比和定价依据
任何一个行业或一个产品，总是有个“惯例性”的定价原则的，这是任何经济环境下做企业做产品的基础，市场经济是这样，往常的计划经济环境下也是如此，可对于近几年大连乃至全国的房地产行业，却出现了个反常现象，即，先定价后算成本，所以大多开发商对于房价是先喊出来，然后暗自算帐，期待“数钱”，这样“一口价”的现象不能说产品定价没有市场依据，只能说经济规律下的“既有依据”在开发前的“雄心壮志”面前显得苍白无力，正如我们经常听到的服装商贩的故事，200元的衣服，只要在价签后面再添个“0”，就很好卖了。
四、 关于“国字号”等列强抢滩大连
只要是市场，就避免不了比拼，只要比拼是会“刺刀见红”，而如今，各路豪杰的江湖比拼已经越过了“战火硝烟”和“贴身肉搏”的局面了，而是有着30年代“上海滩”强哥的味道，叫“兵不血刃”，曾几何时记忆中大连的地产好汉有万达、亿达、新型、金广友等等，算是“本地豪绅”，可如今你看：华润、合生、中海、远洋、鲁能等等，理当算“江湖阔佬”，更有新加坡的“皇室资金”、德国人的“洋人硬货”、日本鬼子的“东洋银弹”，都来了都来了啊，这阵势，“携金淘金”来者不善呀，项目案名都比以前大了好几圈，有叫“中国”的、有喊“世界”的，还有干脆玩“江山”“天下”，且推广的、规划的、景观的都是那些带着“洋字儿”和英文字母合作公司。
五、 关于资金链和资金量的比拼
以前做房地产项目的资金来源，不过是哥几个筹钱干，或者托个关系在银行搞点“抵押贷款”或民间拆借，可如今，什么“投资公司”、“国外财团”、“摩根基金”、“股市资金”等等纷纷涌入，而且这个资金链条还相当结实，资金量也数以亿计了，其实房地产行业本身就是“大钱儿吸小钱儿”的买卖儿啊，谁比谁有钱，人家是都不喊，而大连人想喊也喊不出口儿了。
六、 关于银行宏观政策及融资渠道
总感觉以前银行的人挺牛，属于“大爷派头”，但事儿吧还相对好摆，可如今反过来了，他们变得比以前谦卑多了，可事儿却变得不那么好办了，因为报纸电视整天都是“国六条”“国七条”“国八条”的，并且都是对着房地产行业去的，无论是“抵押”“授信”“担保”性质的开发商贷款，还是“公积金”“按揭”性质的购房人贷款，规定都多了，门槛也都高了，这样自然就催生了开发商广开门路地西游记般的融资渠道，可对于百姓来说，按揭比例的提高虽然一定程度地遏止了投资甚至炒房客户的气焰，可设在自身上的门槛则也变得不那么好跨了。
七、 关于国家屡屡出台的调控措施
我们经历了好多次诸如“七部委”“八部委”等宏观调控的联合发文，这是行业管理阶段性完善性的行政手段，是大观的兼容的，我们并不怀疑这样对于房价止涨在宏观调控手段方面的有力性，可每一次法规的出台，都不同程度地给了大多的开发商带来一筹莫展的“愁容”，而大的开发商和无资金压力的投资财团，则变得更加藐视市场了，往往我们知道一个道理：狗急眼了只是“跳墙”而已，而开发商急眼了则会在房价上发泄，更何况大的财团则玩大的买卖，哪怕对方是芸芸众生的“小老百姓”。
八、 关于区域版块
大连大了，有一个重要的原因是因为项目“聚堆”了，普通话叫“版块”多了，而房价涨了，那是因为每个开发商在哪都喊着“CBD”“城市中心”等高端定位，我们可以数一下：“月亮湾版块”、“西山版块”、“金州版块”、“滨海版块”、“金石滩版块”、“泉水版块”等等……，每个版块都是好几百万平的，且都是高档定位的，据粗略统计，这些完全属于“大大连崛起”范畴的版块项目面积累加，大概会有3000万平吧，3000万平什么概念？如果平均80平/套，有将近40000套，足以安居百万人口。
九、 关于市场的供需平衡
市场的供需平衡是指需求的平衡、产品高中低档的平衡、价格接受度所衍生出来的实际购买力的平衡，在这里，我无意去说需求不旺盛，而是想说“望楼兴叹”“叹为观止”啊，新增面积多了，拆迁量自然就大，需求自然就增多，而随着城市开发量的剧增，面对这样的房价，我们能指望动迁后的被动需求吗？拆迁后的新购房百姓能挺得住万元房价的市场结构吗？
十、 关于市场受众的观望态势
是去年底还是今年初，市场出现了一种声音叫“拐点”，半年过去了，市场交易惨淡可价格依然坚挺，我们回顾一下最近两年来大连的房价，拿中山区为例：这两年来房价是从7000多涨到了目前大约13000左右（我不相信官方公布目前中山区的9300元/平的房价数据，告诉我哪个项目的均价在9300以下？），涨幅接近一倍，而就在7000涨到13000的过程中，仿佛是一夜之间的事，好像股市价格曲线的“井喷”：只有价格，却没有成交量的支撑，我总觉得目前的市场观望的情绪太浓，其实就是是买卖双方搏奕的较量，就像下棋，双方比的是耐心和韧性，就看谁能抻过谁了。
十一、 关于产品定位
我们知道：产品是为市场服务的，市场的受众应该是大众，而并非“小众”，市场的服务方向是受制于环境的，就像你既不能在“星巴克”里“烤地瓜”，也不能在“羊汤馆”里“调鸡尾”一样，一切要建立在环境的基础上去做事，产品追求升级完善这并没错，关键是从价格上看，好像都是“高档豪宅”，我很担心高高的房价是建立在心急如焚的朴素百姓的愿望之上，一方面，市场有巨大的需求；另一方面，价格可望不可及，说到这或许你会说，还有经济适用房啊，不说还好，一说就来气，杯水车薪的供应量且不治标治本的规定，甚至我都想喊出“政绩作秀”的声音，我想问问各位看官，你买经济适用房了？
十二、 关于开发成本
我们承认地价涨了，原材料涨了，但这不是两年来大连房价飞涨的根本原因，而房价飞涨的根源在于横向定价互相攀比，土地挂牌价的增加是建立在正常土地升值的范围内（激烈摘牌的除外），原材料涨价换算到建安成本上，最多不过增加每平增加了200元左右，所以说都不是实质性的，我们再来看看市场，为什么石门山版块大多项目没有定价？那是都在想搭“第五郡”的车，如果没有亿达，我会规规矩矩卖6000，而正是因为有了你“第五郡”，我就等，你卖一万我就卖九千五；再看西山版块，两年前红旗镇政府附近卖6000，可如今在柳树村的政府变性土地上开发的房子，都已经卖到了接近8000，如果没有万科的“溪之谷”，有谁可以告诉敢喊着8000“跟着万科往西走”？
十三、 关于舆论导向大佬嘴脸
由于人们的愿望是向善的，所以媒体以及地产大佬等舆论力量就高调起来，万科的暴利与一向高谈阔论的王石的抠门不成正比，王石提出“拐点理论”与“溪之谷”暗中涨价形成对比，中国地产业老大与“捐款门”风波形成对比；四川地震过后，王石在哀悼日穿着艳红的T恤目光炯炯地驾临灾区，表态下一步要援建四川投资绵竹遵道镇（我去过灾区，对那里的环境还算了解，遵道镇是整个灾区最为山清水秀最具旅游开发价值的地方），并说已经通过了董事会形成了决议，对此我想说，王石这种死猪不怕开水烫的气质，已经让潘大佬佩服了，只是我们觉得这样的作秀有点过了，一个限捐10元的公司一夜之间有此义举？糊弄鬼吧？你对遵道镇觊觎已久了吧？你怎么不去灾情最重的汶川映秀镇？你是看好了那里的旅游资源了吧？其实，半年前的万科还是令人尊重的，只是最近以来感觉这种过度的炒做过分了，我才让人不敢苟同这些言行了，虽然生活的经验告诉我：如果你听见屋里有人放屁，你最好不要率先跳出来骂娘，江湖险恶，弄不好还会被人说成“谁先说谁放屁”，那样有点傻。
十四、 关于代理公司
目前代理公司处于谈判桌上的劣势一方，在谈合作的时候就没有定价的参与权，你说多少钱我就卖多少钱，因为他们知道：你不卖有别人卖，而项目在推广时候的整体调性定得也比较高，这样会显得专业，于是双方在乱世的市场上浑水摸鱼，而且摸得认真投入，一个个“名盘”就这样诞生了，其实双方内心脆弱的挣扎只有自己知道。
总之，我觉得房价是个永远也扯不完的话题，是一会开飞机一会登珠峰的大佬有资格有场合说的谈资，真的不是我们这样的人能够说得清楚说得明白的，要知道耍猴的人并在不在乎把猴耍得如何欢哧，在乎的却是耍完之后锣中的碎银，所以在我们的耳边，总有着那些地产大佬们时不时地在媒体上高谈阔论地吆喝，来影响着我们的思路就不足为怪了，但我想说，如今的房价，只能让真正的购房者在愿望中挣扎，房价，是开发商定的，需要靠市场验证是否坚挺，而对于影响房事质量的双方，只能是一个在荡笑，一个在呻吟……