产业地产的原创力将拓展城市的价值空间

                    吴镝 

时下，石家庄正在进行实施旨在进一步优化城市布局，完善城市设施，提升城市品味的“三年大变样”工程。

怎样以旧城改造为契机，推动城市升级和产业发展也是摆在城市管理者面前的一个问题。“三年大变样”，也为开发商为城市发展建功立业提供了绝好的机会。

去年年底原建设部部长汪光焘曾表示，城市发展跳开城中村或者简单对城中村采取房地产开发的办法都是行不通的，城中村改造还涉及到区域产业规划和产业定位。

汪部长指出了以产业地产理念推动城市改造的光明大道。

所谓产业地产是指在新经济和城市经营理念背景下，以“泛地产”为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。

房地产开发不能只局限为城市提供生活配套，而是应该以“泛地产”开发为纽带，深入渗透及延伸城市产业链，为推动城市产业发展和经济增长提供有效起跳的综合平台。产业地产的开发模式，为房地产开发商作为城市经济的推动者、城市价值的创造者提供了更大的空间和机会。

北京金融街的发展历程，是旧城改造过程中，房地产开发和产业规划紧密结合的典范。1993年，国务院批复的《北京城市总体规划》，提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心，集中安排国家级银行总行和非银行机构总部，这就是当时金融街的设想。

为了完成这样一个宏伟蓝图，西城区成立了金融街建设集团，由该公司具体承担旧城拆迁及金融街的整体开发、金融机构的引进工作。金融街在15年的开发过程中，紧紧围绕这个主体和使命，通过各种措施，不断的吸引企业总部和大型金融机构进驻。对需要重点引进的企业，西城区政府还给予金融街公司相应的政策扶植。另外，金融街也不是见缝插针的拼命扩大容积率，在寸土寸金的地方还专门开辟绿地和公园，并发展酒店和公园，这样更改善了投资环境，提高了投资价值。

如今，金融街区域内企业管理的资产达到18万亿元人民币，资产集中程度全国第一。金融街区域内金融机构管理的金融资产总额达到16.2万亿元，占全国金融资产总额的60%，控制着全国90%以上的信贷资金、65%的保费资金，每天的资金流量超过100亿元人民币。金融街成为环境优美、配套齐全、金融机构林立的“中国华尔街”。

这就是金融产业地产的经典案例。

同样是北京，首钢搬迁之后，石景山区政府在首钢原址上也不是单纯的进行房地产开发。而是结合区域整体定位，提出了“中央休闲区（CRD）”的概念，确定了该区域重点发展休闲经济、文化产业，并引进了中关村科技产业园。

在此基础上，发展城市的文化休闲产业。

在石家庄的旧城改造过程中，有些区域也提出了明确的产业规划布局。如桥东区的定位是紧紧围绕建设“华北商埠核心区”，并以发展楼宇经济为主线，以金融、精品商业、高端商务、特色商业街为重点，加快中山东路两侧商贸设施建设，着力构建以中山东路和平安大街为主轴的田字形核心商圈。

地处石家庄桥东区商圈核心区域的勒泰中心（远洋城商业广场），坚定不移紧紧围绕桥东区的总体规划，进行项目的市场及产品定位。54万平米的勒泰中心以城市综合体的规划理念进行开发，包括两栋高层写字楼，一座20万平米的购物中心以及星级酒店、顶级公寓、特色商业街等。

换言之，勒泰中心并不是简单的地产开发，而是结合了商贸、酒店、文化休闲、楼宇经济等产业，有效整合城市资源配置、有效延伸城市产业价值链，形成财富的“聚集效应”。如此，将吸引大量相关企业入驻，促进金融、酒店、商业、餐饮等服务行业的跨越式发展。不仅能创造新的优质税源，而且能提供大量的就业岗位和从业机会。故此，拓展了桥东区区域经济持续稳定发展的价值空间。

成功的个案不胜枚举，问题说明一个：以产业地产的理念进行“泛地产”开发和旧城改造，将会更科学的扩充城市发展的价值空间，同时为房地产开发企业提供更为广阔的发展天地。