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合肥房价有泡沫吗?
(2016-11-27 05:15:23)
全国主要城市中,哪些有泡沫?哪些没泡沫?易居房地产研究院研搞了个城市房价泡沫排名榜,上榜是根据了两个指标分柝得出的结论,一个是房价收入比的偏度,另一个是本轮房价的涨幅。凭这两个指标,综合得出泡沫程度的排名。
什么是房价收入比偏离度?易居研究院的定义是:根据过去十几年的数值变化,每个城市,都以自己为参照系,都有一个房价收入比的长期均衡值,当前值减去其各自的均衡值,就是其偏离度。这种定义虽然不够简练,但也算表达明白了。不过用这种泡沫测量方法无论测得的结果与实际情况相似值有多高,严格意义上讲都不够科学?因为房价收入比的均衡值与当前值的数据都是在统计漏洞很大,反复平均的基础上举得的,所以数据的真实性、可靠性都大打折扣。因此,城市房价的排名榜也会因此失之精准!
排名榜煞有其事地确定:深圳房价收入比偏离度最大,超过200%;北京、上海、三亚、厦门的偏离度超过100%,房价也会下跌一些,只是下跌压力小于深圳;
福州、合肥、南京的偏离度超过50%,房价也有暂时性泡沫,有内在驱动力回归合理区间;乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个城市,房价收入比偏离度是负值,说明不仅没有房价泡沫,反倒是存在价格洼地。
所幸,易居研究院作了注解,本次测算的全国45城房价泡沫,只是相对的比较数据,并不具备绝对的意义,不能简单的理解为泡沫数据超过0%的地区都存在房价泡沫。
房价有无泡沫?主要看市场接受度,大凡库存量很少,房地产贷款质量优量的城市泡沫都不大。房价泡沫只与实际购买力有关,与不精确的房价收入比关系不大。
合肥房价出现普涨、快涨、跳涨现象不假,这种上涨的推动力在于政策牵引,银行助力,农民进城,周边所辖县城居民住房倾向省城化。因为,住房需求的递进化,合肥房价涨,需求也在涨,所以合肥市包括所辖的县城并不存在库存的压力,泡沫并不大。当然,房价上涨过快,楼市过热不是好事,一是增加住房消费成本,降低幸福指数;二是容易让房企争规模,抢速度,放弃对品质的高标准,严要求;三是又回到卖方市场,人选房变成房选人。
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