朱晓红:今年楼市将在对峙中走完 看好长线发展

　　人物简介

　　朱晓红：全国经理人联盟研究院执行秘书长、中国豪宅研究院院长

　　近日，我国多个城市上调首套房贷利率，会不会使原本不景气的楼市“雪上加霜”呢？此次房贷利率的上调会促使开发商让步吗？统计数据显示，近期房地产的投资增长和销售增长出现了比较大的差距，主要是由哪些原因造成的？在成交量持续低位徘徊，市场低迷之时，香港企业为何还要追加投资呢？对此，我们请全国经理人联盟研究院执行秘书长、中国豪宅研究院院长朱晓红谈谈他对这些市场热点问题的看法。　　关键词 利率上调

　　房企遭遇“雪上加霜”

　　经典语录 银行这次上调首套房贷利率，不仅仅是商业行为，估计与配合中央的宏观调控有关。

　　记者：近日，继建设银行北京分行上浮首套房贷利率至1.05倍后，北京、上海、广州、深圳等几大一线城市，以及天津、济南、郑州等二线城市也随之上调首套房贷利率。在房价或将进入拐点时期，银行此举会不会为原本不景气的楼市“雪上加霜”呢？

　　朱晓红：第四季度作为每年的最后一个季度，贷款额度紧张也是比较常见的情形。房贷额度与上一季度相比有了明显的收紧。目前银根不断紧缩、放贷额度减少的同时，放款速度也在延长。银行这次上调首套房贷利率，不仅仅是商业行为，估计与配合中央的宏观调控有关。再加上，年关降至，银行自身资金紧张，还要储备储户年底集中提款资金做好准备。

　　虽然银行的这种举动不是针对房地产市场，但是对于“资金为王”的房地产企业来说，会带来负面效应，也可以说“雪上加霜”。
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 　　利益博弈在加剧

　　经典语录 银行也是房价上涨的既得利益者，一旦房价出现大幅下降，银行必将受到连累。

　　记者：目前市场成交一直低迷，买卖双方处于胶着的状态。此次房贷利率的上调会促使开发商让步吗？

　　朱晓红：目前，很多人都认为，银行上调首套房贷款利率，购房者负担加重，对于成交量下滑的催化作用明显。在这个背景下，房企会先让步换取更多的成交量。

　　但是，即使开发商让步，也仅仅是小幅的价格调整，不可能是大幅的价格下调。有人认为，这次首套房贷款利率的上调会促成房价的大幅下降。现在看来，这种认识是没有依据的。银行也是房价上涨的既得利益者，一旦房价出现大幅下降，银行必将受到连累。

　　而房价的小幅调整对于普通老百姓来说意义并不大。房子是一个家庭的大件商品，在国人的传统观念下，一家人往往倾其所有购买房产。调控已经进行了一轮又一轮，勉强能买得起房子的人都已经买了，而还没有经济实力买房的现在也未必就能买得起。在这种情况下，用上调首套房贷款利率反而加大了刚需购房者的压力。从基准利率打七折到如今最高达到基准利率的1.5倍，这对于那些好不容易等到房价涨势趋缓，能够实现购房梦的首次购房者来说无疑又是当头一棒。

　　我认为，这种做法预示着楼市利益博弈在加剧。

　　关键词 房企转型

　　楼市正在经历洗牌

　　经典语录 房企转型、分化这是大概率的事件，但是非地产行业利用这个时机低成本进入房地产行业的也不少。

　　记者：市场低迷的情况下，不少开发商都选择了开发工业地产、旅游地产等产业地产“避风”。此外，还有很多房企开始转向矿业。近日，已宣布投资新疆金矿的华业地产再度“涉矿”，计划以5400万元收购陕西两金矿。另外，莱茵置业、鼎力股份、西藏城投、中天城投、宁波联合等诸多二三线房企也纷纷投身矿业，开始多元化发展。房企转型将会形成一股风潮吗？

　　朱晓红：房企转型、分化这是大概率的事件，但是非地产行业利用这个时机低成本进入房地产行业的也不少。可以说，现在的房地产行业正在经历一场大规模的洗牌。

　　在调控背景下，转型已经成为传统开发商无法回避的一个话题。对于传统的住宅市场，开发商当然不愿意放弃。所以，在传统住宅开发上，开发商转战我国的一些欠发达地区以及三四线城市等受调控影响较小的区域。

　　随着国家对房地产宏观调控的日益紧缩，以房地产开发为主业的公司受调控政策的影响较大。很多公司为改变当前以房地产为单一业务存在风险的局面，积极寻求在新行业的利润增长点。除了传统的住宅市场，大型房企依托自己在资金、人员、技术、品牌等多方面的优势开始转向投资商业地产、旅游地产和工业地产等产业地产。而一些缺少融资渠道的房企面临着拿地难、贷款难等很多问题，又难以涉足保障房领域，纷纷转向其他行业，以增加新的利润增长点。在市场低迷和政策调控之下，房地产企业寻找新的业绩突破口是一种正常需求。

　　关键词 投资增速

　　边际报酬递减时代到来

　　经典语录 房地产行业进入边际报酬递减的时代，这是一个大概率的事件。

　　记者：今年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。全国商品房销售面积71289万平方米，增长12.9%，其中，住宅销售面积增长12.1%。房地产的投资增长和销售增长出现了比较大的差距，主要是由哪些原因造成的？

　　朱晓红：房地产行业进入边际报酬递减（房地产投资收益逐步递减）的时代，这是一个大概率的事件。造成投资与销售增长差距比较大的原因，一是地段区位优势较好的地块已经没有，或者说已经很少了；二是房地产行业劳动力水平在降低，劳动成本在增加，而消费者的选择比以前更加挑剔了。

　　而最主要的原因是，调控为房地产的销售设置了多重障碍。想买房的没有资格买，这是销售增长放缓的原因。如果调控政策一放开，可以想象销售量会很快地冲向前。

　　关键词 稳中有降

　　对峙将成主旋律

　　经典语录 买卖之间可能会出现一个妥协阶段，开发商会为年底冲量做出一定的让步。

　　记者：“2011年10月百城价格指数”显示，10月我国100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，十大城市均价降至今年3月以来最低。延续了今年以来价格趋稳的态势。房价同比涨幅回落，环比价格趋稳已经成为事实。您认为第四季度房地产市场价格还将延续稳中有降的走势吗？

　　朱晓红：从统计数据来看，环比下降的城市数量在继续增加，同比涨幅回落的城市也在增加，这说明房价上涨的势头得到明显遏制，房地产价格出现松动。从这些指标可以初步判断，房地产调控取得了积极成效。

　　第四季度，在调控政策不放松的情况下，对峙将成为主旋律。开发商低调促销试探市场，购房者的观望氛围愈发浓厚，商品房的销量会继续下滑，购房信心会进一步低迷。房价小降几乎不起作用，而大降的可能性也不是很大。买卖之间可能会出现一个妥协阶段，开发商会为年底冲量做出一定的让步。

　　关键词 港企投资

　　看好楼市长线发展

　　经典语录 短期看内地的房地产市场与前几年相比会发展得有所放慢，会受政策影响，但长线来看，需求仍然是很大的。

　　记者：香港十大地产商之一的九龙仓集团，在半年投资内地200亿元之后，似乎有意继续追加向内地的投资额度。在成交量持续低位徘徊，市场低迷之时，香港企业为何还要追加投资呢？

　　朱晓红：每个企业有每个企业看问题的方法。就算是对于同一个市场，每个企业的看法和做法也是不同的。调控当下，大部分房企正在逐渐放缓拿地、开发的节奏，而作为港企代表的九龙仓，一方面在整合集团的内地地产业务，另一方面仍在加强对内地的投资金额。九龙仓认为，短期看内地的房地产市场与前几年相比会发展得有所放慢，会受政策影响，但长线来看，需求仍然是很大的。

　　九龙仓拿地多选择在二三线城市。一是这样的城市房地产增值空间大、地价较低；二是，这些区域受政策的影响要相对小一点，盈利能够得到保障。此外，九龙仓近年在内地市场频频拿地，还与人民币升值预期有关。从2005年开始，人民币迈上对美元升值的道路，同时也是内地房地产行情一路上涨的时期。当年日元对美元升值期间，日本国内房价也是一路飙升。