楼市论坛无权威，这是因为有太多的自以为是的“专家”。有的自以为是确有是处，有的则一无是处。问题是“是”与“无是”，无标准去衡量，于是乎地产论坛乱成一锅粥。其实我们论来论去就是要确定市场机会-潜在规模、成长空间和利润。对一个企业而言，预测在财务上被用来筹集投资和经营所需资金；在施工部门被用来估算生产能力和产出水平；在人事部门被用来确定所需员工数量......这种预测远离现实，要么承受过剩的存量房，要么会因为存量不足而断供，失去赚钱的机会。销售预测的基础是需求预测。

   如何进行需求预测？这是一项苦活、细活、技术活，这不是文人们举一反三或干脆闭门造车能做的事，据我所之，一些中小房地产开发公司就是被一串串不实的数据，一堆堆把前景描绘得灿烂辉煌的文案害惨的。

  衡量市场需求要考量空间层次、产品层次、时间层次。要把握市场所属类型，要了解一个特定市场供应品的买者人数。评估市场机会第一步是要估计总的市场需求。而市场需求不是一个固定的数字，而是一个在一组条件下的函数。这个函数反应市场总需求与环境条件的依存关系。这里不一一细说。

  如何估算未来需求？营销顶级大师科特勒给出的办法是：购买者意图调查；销售人员意见综合法；专家意见法；过去销售额分析；市场测试法.......等等。

  科特勒的方法对于市场化成熟的国度管用，但对政治经济痕迹很深的中国市场 ，尤其是对中国的房地产市场还不够用。对此，中国著名房地产专家张健《财富永续》一书中有专门的论叙。他认为房地产的供给在很大程度上受到市场需求的影响：国家政府及当地政府的相关规章制度；基础结构实施和建设；税收政策；房产空置率；房地产的实际和预计出租回报率；利率和融资的方式；外来投资方向；现有住房数量；建造成本；以及市场发展前景。在书中他用两个章节专门，分别阐述了“房地产需求”及“影响房地产需求的因素”。

   掌握市场需求的衡量方法，才能作出正确的楼市分析。才能给到投资者和购买者正确的建议，有了正确的建议，我们的房地产论坛，房地产博客，才会产生令人信服，令人着迷的现实效果！