通州楼市“板块聚集”特点明显，弱市下量价走势难如人意

文/亚豪机构市场研究经理 董成竹

通州素有北京楼市风向标之称，在2011年严厉的限购、限贷政策下，北京楼市迎来了最为低迷的时期，而通州楼市更是率先领跌，从华业玫瑰郡项目大幅降价引发业主维权，到京贸国际城大幅打折促销，再到东亚逸品阁项目的低价入市，打折幅度之大，降价速度之快，一次次的吸引着人们的眼球，刺激着人们的神经。通州项目的疯狂促销，让人感觉通州房价真的快要见底了。但是，真实的情况却并非如此，据亚豪机构统计数据显示，当前通州区在售项目有31个，其中除了少数几个项目处于尾房销售阶段外，大部分项目房源充足。这些在售的项目呈现出明显的区域聚集分布的特点。主要聚集在地铁八通线周边，通州新城区域和临近亦庄的马驹桥区域。而且不同板块聚集的项目在产品类型上也有一定的区别，如地铁沿线的项目主要是以普通住宅项目为主，主力户型多数是两居三居户型，主要满足工薪阶层的需求。而通州新城区域有许多项目是户型偏大、定位相对高端的公寓、洋房或者别墅项目。对位客群以相对高端的人士为主。临近亦庄的马驹桥区域则有多个商住项目，户型偏小，总价较低，主要吸引在亦庄上班工作的商务人士。

从当前通州楼市的整体走势来看，无论是价格还是成交均表现平平，难如人意，凸显了弱市环境下低迷势态。据亚豪机构统计数据显示，12月份（截止22日）通州在售商品住宅项目仅成交了236套，环比上月同期，成交量下降了38.5%，成交均价下降了7.0%。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，2011年以来，虽然通州房价在个别项目的大力促销影响下，有所下降，但是由于前期房价上涨过快且区域内同质项目相对较多，加之12月份政府再次重申调控房地产市场力度不减，限购明年继续执行，这进一步加重了购房者的观望气氛，这些均导致了12月份成交量低位徘徊，难如人意。但是，具体到各个不同的版块，又体现出了不同的特点。主要分布在以下三个区域：

地铁八通线沿线

据亚豪机构统计数据显示，目前，地铁八通线周边在售的商品住宅项目有9个，如华业东方玫瑰、天时名苑、M5·朗峰、金隅花石匠等，这些项目以普通住宅产品为主，主力户型多为80-140平米左右的两居、三居产品。从价格水平来看，目前在15000——18000元/平米的项目较多，而且据亚豪机构调查了解，这些项目当前均有一定的折扣优惠，如金隅花石匠项目，可以享受全款购买89折、按揭92折的优惠；而华业·东方玫瑰项目目前也可以享受全款96折的优惠。从成交情况来看，12月有6个项目实现了成交，共成交了83套，市场上的热点项目如华业东方玫瑰、天时名苑项目成交情况均好于其他同区域项目。亚豪机构副总经理高姗分析认为，目前地铁八通线周边的在售项目房价水平较之年初的房价水平已经有了明显的下降，降价幅度接近20%，尤其是个别项目的高调降价促销，对于周边其他项目的影响是显而易见的。高姗表示，虽然地铁沿线的项目具有相对便捷的交通优势，但各个项目间的同质化竞争还是比较激烈的，在当前市场大势没有明显改观的大背景下，未来一段时间，沿线项目的成交量难以有明显的气色。按照目前的成交情况来分析，抢先一步降价的项目势必会占据一定的主动权，也更加容易吸引购房者注意。因此，如何有效吸引客户，仍然是重中之重。

从区域未来的量价走势来看，据亚豪机构调查了解，未来一段时间，该区域将会有新的项目入市销售，如合生·滨江帝景项目等，该项目为精装修产品，均价15000元/平米左右，且有一定的优惠。因此，势必会增加区域的供应量，新项目低价入市销售，也会冲击目前该区域的房价水平。亚豪机构副总经理高姗预计，未来一段时间，八通线沿线项目面临的竞争环境仍然非常严峻，区域房价走势仍有继续走低的可能，且该项目间的竞争会进一步加剧，成交量总体会在低位徘徊。

通州新城区域

目前，通州新城区域在售的项目有16个，主要发布在运河两岸及其周边区域。如京贸国际城、新华联运河湾、远洋东方、珠江国际公馆等，从产品特点及物业类型来看，既有普通住宅产品、也有别墅洋房项目。户型设计上具有大户型、突出舒适性的特点，别墅项目则以叠拼、联排别墅居多，大户型的独特产品相对较少。亚豪机构副总经理高姗指出，通州新城区主要是以运河为主线，新城更加注重城市的宜居属性，相对应的，新城区域的住宅产品，无疑在追求宜居与舒适性方面会多做文章。这种诉求势必会体现在产品的户型设计方面。而从目前新城区域在售项目的价格走势方面来看，整体均价在20000元/平米左右的水平浮动。明显高于通州区其他两个主要版块的价格水平。对此，亚豪机构副总经理高姗解释到，通州新城是北京市着力打造的典范区域，未来该区域的整体环境及发展前景都是颇具潜力的，尽管09年新城规划出台之后，该区域房价经历了暴涨阶段，但在区域房价逐渐回归理性之后，区域利好所带来的实际效应还是会逐步显现的。因此，购房者对该区域的产品认可度还是比较高的，加之该区域有不少定位相对高端的项目。因此，整体的房价水平会高于其他区域。而从这些在售项目12月份的成交情况来看，有成交记录的项目有10个，占总体比重的六成以上。但销售情况较好的项目并不多，且主要集中的市场宣传力度较大、曝光率较高的项目上，如京贸国际城项目。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，目前该区域在售的项目中，有几个项目是别墅项目，且是开盘时间较久的老项目，优惠力度并不大，因此，难以吸引客户购买，还有的项目处于尾房状态，可挑选的余地并不多，如珠江拉维小镇、尚东庭等项目。而房源充足的主力项目要么优惠力度不够，要么地理位置较偏远。很难吸引购房者关注。因此，造成了整体成交的乏力。据亚豪机构调查统计，近期，该区域即将入市的新盘项目不多，仅京杭广场一个项目，具体时间还没有确定，且是以大户型为主的产品，因此，对于区域的量价走势不会产生较大的影响。对此，高姗预计，新城区域房价水平不会有将为明显的下降，由于节假日因素的影响，2012年一季度成交量不会有明显起色。

通州马驹桥区域

通州马驹桥区域主要依托亦庄经济技术开发区，属于亦庄第二生活区的范畴。因此，该区域项目具有比较鲜明的特点。据亚豪机构统计数据显示，目前，该区域在售的项目仅6个，如合生·世界村、米拉village、润枫领尚、星悦国际、融科钧廷、珠江奥古斯塔城邦，其中多数项目是老项目，商住项目较多，是该区域的明显特点，据亚豪机构统计，6个项目中，有3个是商住产品，比重达50%。户型设计上看，商住产品以小户型和LOFT为主，普通住宅则以户型较大的三居四居居多。从目前的价格水平来看，整体均价为15600元/平米，与通州的其他两个区域价格水平来看，明显偏低。而从当月成交的情况来看，这6个项目均实现了成交，整体成交率要好于其他两个区域。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，马驹桥区域虽然处于六环附近，但交通比较便利、加之地铁亦庄线的开通，且紧邻亦庄开发区，这里聚集了大量的产业基地园区，具有丰富的客户来源。这些均为该区域产品的销售奠定了一定的基础。而且，当前该区域产品普遍执行低价策略，因此，促成了成交。此外，由于该区域有一半的项目是商住产品，不会受到限购政策的束缚，所以成交量略好于其他区域。

据亚豪机构统计，马驹桥区域未来会有合生世界花园、UP生活、首开·国风美仑等多个项目入市销售，区域供应量会明显增加，且新入手项目执行了较强的低价入市策略，如合生世界花园项目的小户型产品起价仅9980元/平米，这无疑会影响区域房价的水平，亚豪机构副总经理高姗认为，马驹桥区域未来一段时间，房价水平会进入继续下行的通道，但由于该区域商住项目较多，因此成交量走势将会较为平稳，甚至会出现低价刺激下的小幅攀升。