京11月土地成交回升，底价成交充斥市场

据亚豪机构统计数据显示，11月份（截止到11月28日）北京共成交土地26宗，整体数量比上月有所增加，其中工业用地11宗，商业用地7宗，住宅用地8宗。8宗住宅用地共实现土地出让面积82万平方米，规划总建筑面积111万平方米，环比上月大增687%。8宗住宅用地当中有三宗位于大兴，两宗位于房山，另外三宗分别位于怀柔、密云与延庆。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，每年到年底一般都是房企进行土地储备的时期，经历了将近一年的销售周期之后，到年底房企回笼的资金多开始用于购置土地，去年11月份，北京共成交住宅用地14宗。今年由于受到年度严厉调控政策的影响，几乎所有房企的全年销售计划都没有完成，资金回笼情况更是不容乐观，因此虽然到年底政府加大的推地的力度，但是成交情况却没有太大改善。单纯的房地产开发企业现阶段没有能力购置土地，目前活跃在土地市场当中的多为以投资为主导的综合业务公司。尤其是本月买入土地的8家企业当中，业界耳熟能详的开发商仅有北京城建一家，其他像北京经开工大投资公司、天通泰投资集团、大河鸣泽投资公司等多为房地产业内“名不见经传”的企业。

与去年11月份土地竞拍的场场爆满不同，今年的11月份，虽然有土地实现成交，但是过程却非常冷清，而结果也多是底价成交。本月成交的8宗住宅用地当中有7宗为挂牌出让，其中除亦庄经济技术开发区F1住宅混合公建用地项目与房山新城良乡地块分别以溢价率1%与2%成交之外，其他5宗土地均为底价成交，而延庆与密云的两宗土地楼面地价仅为960元/平方米与881元/平方米。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，随着调控的不断深入，北京楼市整体价格均出现下滑，部分区域下滑比率甚至高达50%。二级市场的价格下滑也反映到一级市场当中，开发企业对土地的价格预期也出现集体下降。

继11月11日，丰台区郭公庄车辆段项目四期F2公建混合住宅用地在出让中取消保障房配建后，11月23日，北京市土地整理储备中心再次发出通告，调低了之前挂牌的两地块起始价格。其中后沙峪镇土地从原始挂牌价52500万元下调至47846万元；平谷马坊镇地块从37100万元下调至31535万元。两地块下调幅度分别接近9%和15%。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从这两地块的挂牌时间不难看出，长时间无人问津或是促使其调低价格的原因。其中，平谷区马坊镇地块竞价开始时间为2011年4月20日。挂牌已有七个多月。而另一块位于顺义区后沙峪地块也已“被晒”四个多月。土地出让门槛的步步降低，也印证了土地市场的寒冷。购买方的对价格预期的降低使得出售方也不得不对起拍价格作出调整。相对于下调土地竞买保证金与放宽付款进度的政策，此举无疑是直接减少了购地房企的资金支出，因此对于囊中尚有余粮的企业来说，这一举动具有一定吸引力。