上半年新盘入市量骤减，库存压力仍不断增大

根据亚豪机构数据统计显示，2011年上半年（截止到6月28日），北京市新开盘住宅项目共117个，同比减少37.43%。其中1月份新增项目仅10个，相比去年1月份52个项目入市，同比减幅高达80.77%。2月份虽然恰逢春节，但10年仍有8个项目入市，比今年多出4个。3月份为北京新政细则出台的第一个整月，新盘供应量为20个，同去年同期减少了一半。

亚豪机构副总经理高姗认为，新政出台后市场的观望情绪与低迷成交使得开发商推盘谨慎，导致上半年新盘入市量大减。但在这其中，普通住宅的限购政策也使得商住项目发现契机，今年上半年117个新入市项目中，有28个为商住项目。商住项目的不限购与价格偏低使得这些项目的成交也相对不错。从整体来看，开发商基于全年的销售业绩的考虑，下半年不得不加快推盘节奏，预计三季度将会大批项目集中入市。从6月份的新盘入市量也可印证这一点，进入6月份，新盘入市数量今年以来首次达到30个。

虽然今年上半年供应减少，但是成交量也在大幅下降，令供需形势反转，供大于求导致楼市库存量增加。根据亚豪机构数据统计显示，进入6月份之后，北京市商品住宅库存量首次突破10万套大关，截止到6月28日达到10229套，总库存面积为1242.81万平米，比限购令执行月底增加近131万平米。

高姗认为，目前住宅库存量正在上升，将维持供过于求局面，开发商销售压力大增，这对开发商销售策略将产生直接影响。

目前的存量多集中于五六环之间，这一范围内的存量套数52480套，面积585.68万平方米，占据全部存量的47.20%。高姗分析，会选择在五六环置业的人群，绝大多数则是首次置业的刚性需求，影响这部分客群置业选择的原因除了交通、户型、配套之外，更重要的是价格因素，尤其是从去年以来的远郊热点区域，通州、房山、大兴等，但是，去年的楼市热销使得这些区域的价格也都有不同程度的攀升，价格水平已处于高位，影响到了现阶段的成交。同时，这些远郊热点区域因土地出让面积较大，未来还存在非常大的商品房供应量，供应充裕，但是需求却萎缩，供过于求将使得未来一段时间内，远郊新城的价格战将不可避免。

表三：2011年上半年北京市商品住宅存量

数据来源：亚豪机构