五环周边成商住项目集中地，

需求引发商住价格倒挂，成住改商利益趋动

“京15条”前，商住楼盘成交量普遍较差，低于同期开盘住宅

    为响应“新国八条”政策，京版15条调控细则在众人的关注中终于落地。其严厉的程度比之新国八条政策有过之而无不及。京版细则出台后，业内人人纷纷表态，认为此次调控政策对京城的住宅市场将会产生较大的影响。而我们也发现，此次调控细则虽然严厉，但较多的条款还是针对住宅类项目制定的，例如，二套房首付提高，执行利率的提高等等。而对于目前市场上仍然存在的商住类项目却没有出台更加严厉的措施。据亚豪机构调查了解，目前市场在售的商住类项目有23个，其中多数项目是多次开盘的老项目。这些项目多数集中在朝阳、丰台、海淀等核心区域。而远郊区域的商住项目比例较小。从成交情况来看，这些商住项目的成交情况并不太理想，据亚豪机构统计数据显示，这23个项目的整体销售率仅为24%。而据亚豪机构调查，从各月成交的情况来看，这些商住项目的销售率均低于同期开盘的住宅项目。例如，2010年11月，北京仅有四个商住类项目，整体销售率仅21.4%，而当月住宅项目的整体销售率为25%，成交量明显高于商住项目，此外，10月的商住项目销售率仅为19.9%，而同期住宅项目的销售率高达35.5%。差距非常明显。据亚豪机构统计数据显示，2010年多个月份，商住项目的成交量均低于同期住宅项目。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，商住项目在2010年的市场表现并不太理想，从统计数据的对比来看，其销售的成绩与住宅类项目有明显的差距。究其原因有两方面因素，一是商住项目本身产品因素影响，其产权年限低于普通住宅，且物业费、水电等生活费用均明显高于普通住宅项目。这成为该类项目的一个软肋。二是受市场因素影响，“京15条”政策未出前，按揭购买商住类项目的首付比例须50%，利率也是按1.1倍的标准执行，而购买住宅类产品的首付比例和利率均要宽松一些，相比之下，客户自然会优先考虑住宅产品。而且，2010年，住宅项目虽然经历了力度较大的调控，成交量在经历三个多月的低迷之后，到四季度有了明显的回暖，到年度甚至创下了新高。购房客户对住宅类产品的趋之若鹜也客观影响了商住项目的成交量。这些均是成交量低于同期住宅项目的原因。

商住项目多在五环周边，受多因素影响“价格倒挂”现象明显

    据亚豪机构调查统计，在售的23个商住项目中，位于五至六环区间的项目达11个，占总体的比重达47.8%，比重近半。而在价格方面，2011年1月新开盘项目中，位于五六环之间的商住类项目的开盘均价为18625元/平米，而该区域住宅类项目的整体开盘均价为19000元/平米，对比发现，住宅类产品的开盘均价高于商住类产品两个百分点。再如2010年12月新开盘项目中，位于五至六环外的住宅类项目的整体开盘均价为21228元/平米，而当月新开盘的商住项目的整体开盘均价仅为19329元/平米。比住宅项目均价低了8.9%，价格倒挂的现象非常明显。对于这种“商住价格倒挂”的现象，亚豪机构副总经理高姗进行了分析，她指出，按照常理，商业项目价格应该高于住宅产品的价格，但从实际情况来看，却出现了商住产品价格倒挂的现象，而且随着产品的不断外移，这种差距愈加明显。造成这些现象的发生有两方面的原因。其一是目前的商业项目投资回报率并不高，尤其是位于五环外的项目，由于区域发展的滞后和差异，造成该区域的商业氛围不够成熟，投资回报率较小，尤其是在金融危机之后，投资商业的客户更加慎重。而住宅项目由于需求旺盛，回报相对比较稳定一些。其次是，2010年虽然政策严厉，但住宅产品的价格却并未明显下滑，到下半年，观望客户重新入市，市场上重新出现了恐慌性购房的气氛，房价上涨较为迅速。这些因素均导致了商住项目的价格倒挂。高姗指出，正是受到这种非理性需求的影响，一些拿到商业用地的项目纷纷改做商住类产品，以期迎合市场的口味。因此，利益驱动下的商改住项目集中出现在五环周边。

京15条细则成商住项目利好，亦商亦住等特征有望带热商住项目

    虽然2010年，商住项目的成交情况并不理想，但是随着政策环境的变化，尤其是京版15条细则出台之后，商住项目的被动局面或许能得到改变。对此，亚豪机构副总经理高姗分析指出，此次京版细则规定，严格按照新国八条政策实行信贷政策，二套房贷首付最低六成，利率1.1倍标准执行，而且有可能进一步提高。而且，从限购方面也进行严格的规定。分析发现，这些政策均是针对住宅产品而言的。对于商业性质的商住产品，信贷方面相当要宽松许多，如首付五成，利率1.1倍，相比之下，购买商住类产品的政策要宽松许多。高姗认为，在调控新政的限制下，大量的投资需要被抑制，而面对当前通胀严重的经济形势，投资商业地产无疑是许多人的首选。而商住项目本身也具备一定的优势，如亦商亦住、可以注册公司、店铺等，这些特点无疑该类产品的一大优势。在2011年，政策对住宅类产品限制增加的大环境下，商住项目的优点无疑凸显了出来。亚豪机构副总经理高姗指出，此次京版细则出台虽然力度超前，对住宅市场的影响也不容小视，但相对于商住项目来说，很可能是一个利好的契机。因此，从目前情况来看，2011年的商住类项目很可能会成为新的热点。