龙是中国人的图腾，大家都以龙的传人自称。在中国文化里，龙被赋予了很多层涵义，让大家膜拜、崇敬。皇帝自称真龙天子，领头人号称龙头老大，文人墨客也吟诵着“水不在深，有龙则灵”……

 

 

    商人更是脱不了俗套。在传统讲究中有所谓“龙行云，云孕水，水生财”之说，好铺要叫龙头旺铺，吉利话要说龙马精神，生意好还要带个谐音叫生意兴“隆”，诸如此类，不一而足。迷信也好，讲究也罢，这一来二去，商业倒真是跟传说中的龙有几分神似了。

 

 

    龙生九子，各不相同。

 

 

    商业地产中商业是毋庸置疑的主导者。商业是一个广义概念，其中又分多种行业，每个行业之间有联系又有很大区别，真真是各不相同。在商家选址的过程中，就能略见一斑。

 

 

    一般的店铺大都需要在成熟区域、人口结构、消费能力匹配的地点开店经营，对于市场的成熟度很是在意。哪怕日后出高租金承租，也很少会在各种表面优惠的诱惑下，和开发商一起培育市场。能挑起大梁，吸引人流的，往往在选址时也就会要求多些。

 

    首先说百货的选址。百货店以纷繁的种类、自身的品牌往往能起到集聚人气，带动和引领周边商业发展、促进市场成熟的作用。一般传统的百货店选址都要求在2万平米左右的建筑面积，对建筑的柱距、层高等产品要求较超市较为宽松，对于停车位的要求一般在100个/万平米，对于项目的地理位置、临街面、交通组织的要求较高。一般的百货对于物业以长期租赁为主，且平均租金在4元/天/平米以下（根据城市、具体位置、品牌档次不同有较大差异），低至几毛钱。租期较长，租金递增额度不高。

 

    百货的存在可以促进区域商业成熟，提升周边地价，但其自身变现能力不强，近来也逐渐出现基金对于百货承租物业的整购行为，不过多是在繁华地段、商业成熟度较高的地区。

 

    超市是集聚人气的另一个法宝。相对百货和其他物业，超市集聚的人气是最旺的，同时也是对建筑产品要求较为苛刻的，尤其是品牌影响度要求较高。部分超市现在的要求：柱距在9米以上，层高低于5米免谈，对于卖场区和库房的楼板承重均有要求。一般大型超市面积需求在2万平米左右，其中有约25%左右的外租区。由于超市还有不同的侧重，如有以生鲜为主的、有以日用品为主的、还有家居建材类的超市（有时也归为专业市场），由于业态的不同要求也各不相同。有的生鲜超市要求配电在200——250瓦/平米，有的建材超市要求首层层高在9米，随之的还有自动坡梯的设置，由于是根据产品定制，成本也会不少。相对于较严格的产品要求，超市所能支付的租金还要低于百货，一般大店的租期都在十五年以上。

 

    餐饮是一种比较容易植根生存，并且能带动周围形成气候的业态。中国人只要是好吃的东西，甭管多远，甭管多偏，一定会寻香而至。好馆子哪怕才开张，也会人头攒动，车水马龙。

 

    餐饮有大有小。大到上万平米美食城，小到几平米的大排档，但要是论起在商业地产中的性价比，五百平米左右面积的餐饮店则独占鳌头。餐饮的投入相对较大，店面的装修、厨房设备和家具的采买等等，对建筑产品需求也较多。比如川湘粤鲁等中餐要求有化油池、专用的烟道、上下水、燃气配置；而西餐由于制作特点，无需耗费太多燃气，但是对供电的要求却很高。由于餐饮，特别是中餐在制作加工过程中会产生油烟、气味、噪音、热量等污染，因此很多城市都对住宅底商的餐饮严格审批。

 

    参考案例：

 

    大型超市选址要求

 

    一、对商圈的要求

 

    1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人

 

    2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳

 

    3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平

 

    4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场

 

    5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳

 

    二、对物业的要求

 

    1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米

 

    2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）

 

    3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上

 

    4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米

 

    5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个

 

    6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接

 

    7、商场要求有一定面积的广场

 

    三、对停车场的要求

 

    1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位

 

    2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位

 

    3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米

 

    四、其它

 

    1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱

 

    2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，美工满足市政府停水一天的商场用水需求

 

    3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准

 

    4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期

 

    餐饮物业选址要求

 

    以面积300 m2西餐厅为例，标准如下：

 

    1、电力供应：甲方应提供三相五线(380/220V、50HZ、250KW)电量，冷库必须双电源。

 

    2、供水：须接直径为50MM的水管，水压须保证在2.5-3KG/M2，接市政管网进水及大厦蓄水池两个回路，保证日用水量30吨，水表独立。

 

    3、新风：安置两个各0.6平方米的新风口。

 

    4、排油烟：甲方安排0.7M×0.5M的烟道出口，并在屋顶提供适当位置(8平方米)安放两台排油烟风机和环保处理系统。

 

    5、空调：若甲方可提供一年365天中每天9:00-24:00的中央空调，冷量为450大卡/M2，则可考虑使用甲方的中央空调。甲方提供室外空间安放空调室外机，同时提供满足室外与室内机相连接的风管和冷凌管通道及室外机散热空间；

 

    6、散热系统：甲方提供适当室外位置以安放西餐厅部分设备之室外机（如冷库、制冰机等设备），且此位置距离厨房区不得超过10米。

 

    7、厨房区排水：甲方提供适当之管道位置。

 

    8、化油池：甲方需提供一个长3米、宽1.5米、深1.5米的室外地面空间作为设置三级化油池所用，化油池出水管接入大厦阴井或定期清理。

 

    9.卫生间：需自设洗手间，洗手间排污经排污管道接到一个长2米、宽1.5米、深1.5米的化粪池，洗手间需设300MM×300MM排风口。

 

    10、货物运输及垃圾清运，甲方提供用于送货所需的路线及停车位置，该地点也可作为清运垃圾所用。

 

    11、消防装置：甲方需提供符合当地消防部门的要求之标准。

 

    12、楼板承重：结构要求承载力达350KG/M2——450KG/M2。

 

    亚豪房地产服务机构（www.yahao.cn）