《互联网营销，到底要坑房地产多久？》

吴昊

我，当然知道，移动互联时代，客户都在手机上。

我还知道，古今中外，一切生意的本质，就是导流——把人流引过来，赚取需求的预算。这不是骄傲的BAT创造的模式，城市竞争、底商定价，乃至户外广告牌，其本质都是人口争夺。

不是怀孕了，才说“人流”；也不是移动互联时代，生意才意识到“人流价值”。当古人在路口摆摊，码头卖烧烤时，人流就已经是一切商业价值的核心。so，当微信用户到达日活跃6亿时，房地产营销的网推就在这个平台开始咯。

我不敢反对，因为和潮流对抗，很容易被打成SB。房地产网推的同学，每天编N多段子，炫耀点击量；与楼盘相关的媒体、销售、广告商，都得主动转发甲方的网推帖，显得爱这个盘胜似亲妈。

然并卵！

我很想问一下，那些在网络上成为案例的楼盘，你到底卖得好不好？

我怎么会问这个问题呢，这个问题既不符合我的身份，也很不合时宜。其实也符合我的身份，也很合时宜。以微信为基底的网推，对楼盘营销，有半分钱作用。

微信的确有几亿活跃用户，我们都想抓住。就像你家门口，有一条川流不息的高速路，每天都有几百万人驰过，只要他们下来买，你家那几百个土鸡蛋，瞬间就空了。

开什么玩笑，高速路在你家门口开出口吗？乡亲们都懂得这个道理，没有开口的高速公路，人流不过是车的噪音；没有机场的航线城市，人流不过是高高在上的鸟，你甩石头打下来？

微信当然人流巨大，但目前只给京东、大众点评和微支付开放。不要寄希望你能获得任何人流，微信可比高速公路封闭得多。

但你会以事实反驳我，微信上的确把你楼盘做成了案例，甚至被刷屏。那我不得不说，请问这些阅读者，有几个去了你楼盘现场？高速路边上的老乡，知道在墙上刷“土鸡蛋”三个字，路过的人都会看到，但是他们不会刷，因为刷了有鸟用。老乡都不会干的事情，你不但干得欢，还干得很有成就感。

1、千万别说你楼盘有全国影响力，这离你失业不远了。

任何商品都追求全国影响力，比如小米、杜蕾斯，但是99.99%的楼盘都不需要全国影响力，90%的楼盘，只需要三公里以内的客户。假设你楼盘公众号有100万个粉丝，但是分布全国乃至全球，但是摊到你楼盘周围三公里的粉丝数只有20个。你维护公众账号的精力，还真不如在十字路口发100份传单。

沉溺于无效客户对你的点赞，你老板知道么？

2、不要说，全国影响力，至少提高业内口碑。

比如你要炒作影响力，请地产联盟转一转，请房精发一发，请黄章林评一评。他们有几万粉丝，点击量轻松过万。

还是然并卵。

现在的业内人士，可不是以前的业内人士。这是个复杂的社会问题，以前60、70后的业内人士，属于同龄佼佼者，每一个都是自己同学、同乡中的佼佼者，不但同学、同学买房要咨询他们，说开心了他们自己都会买几套。现在的业内人士是什么？88后、90后，每一个买房人都是他们的叔叔或哥哥，买过房子比他们住过的还多，还谈何“业内”影响“业外”？

事实就是，业内追捧喜好的楼盘，与卖得好不好没有内在关系。如果一个卖得好的楼盘做网推，更可能是操盘人太寂寞，想把成绩在小伙伴面前炫耀一番。

3、网推可以给房地产导流的话，石头会开花。

互联网确实可以给很多商品，带来更低的销售成本和更高的销售量，还是比如杜蕾斯、小米手机、淘宝爆款、双11购物节。但是于房地产毫无意义。

因为房子不可以B2C，更不可以C2C。请把房多多、全民营销那一套收起来，如果非要套互联网概念，房子的买卖，更似O2O，还是非常深度的那种。所以不要轻信电商在楼盘营销中，有真正的建设性，即便他告诉你，他们有多少客户。

即便携程、中青旅，他们的游客数可比房地产电商多得多，依然做不到对某个景点的拉升或打压。如果他们冬季做三亚的业绩非常好，那也是三亚的冬天本身迷人。

房地产需要人流，不用以客户数、影响力、点击量来吓我。因为我会反问你，你如何实现导流？

人流数量只是常识，导流能力，才是你可以任性和牛逼的地方。不要告诉我你有看房大巴，VIP看房车，以及多少职业顾问，他们手上有多少客户。如果你做得很好，那你不过是在本身存在的市场中，做人流的二次分配。而且手段并不高明，与做传销的、骗大妈的没差别。

当传统媒介崩溃，房地产导流十分的苦难。有多苦呢，不讲房地产了。我们来说说其他领域的：

1、城市导流：
中国有14亿理论上可以随时搬家的人口，分来1%，像天府新区、鄂尔多斯什么的，立刻装满，要消费有消费，要税收有税收。

城市或者新城想要把人口导过来，得先投钱修路吧，得先投钱做城市基础配套吧，得公园、学校、医院先行吧。100亿都未必能把客户忽悠过去，你说你看房专车就可以，欺负我书读得少呢？

2、综合体的导流：

不是说综合体不行了，而是综合体提供的东西，越来越难吸引人流了。购物吧，有淘宝；休闲吧，去农家乐；吃饭吧，大众点评找。到综合体的人流数，已经不足于支付建设和运营成本。想生存下去的综合体，现在那努力得像挣扎一样。

1）、以前逛街土豪多，综合体愿意给LV1块钱租金，还补贴装修，现在文艺青年多，补贴就给了方所；2）、综合体的电影院，团购价就白送一样，还不是吸引你去吃饭，买个袜子什么的；3）、儿童游乐设备越来越多，为啥，吸引孩子不就是骗家长去消费啊？；4）、以前的综合体吃饭都在3-4楼，下一代的综合体，吃饭必须在第一楼的第一排，为啥？敢赌100块吗。

3、大众点评网的导流：

以前人流去吃饭，习惯是顺着附近的道路去寻找。如果这样，大众点评赚毛线的钱。人们必须得习惯通过大众点评去找餐馆，点评网才可以找商家收钱。这事干得多累啊？

1）、首先要把城市每个商家都装进去，显得特别丰富，全国每个城市都如此，地推成本得好几亿吧；2）、要商家提供更便宜的价格，以体现大众点评比直接去划算，生意好得不甩他，生意差的只能认大众点评；赔本赚吆喝，本来生意差，这死得更快。

问，大众点评赢了么？没有，他们还没赚钱。

文章已经严重超载，不得不结束打住。那最后一句话来总结：楼盘营销，莫要想借互联网（特别是微信）来获得客户；楼盘营销，需要思考的是当互联网破坏传统后，新的导流模型是什么？