2015房地产预判

      2014房地产凶险开局，温和结束。唱衰的砖家又是失望的一年。又到新年新预言我们认为：2015年增长引擎更换期、结构调整提速期、改革推进攻坚期三期叠加的新经济常态下，房地产业仍要继续抗大旗，因此行业将继续稳健发展。

第一：新经济常态下，2015年房地产仍要抗大旗

      2015年经济工作，定调我国经济发展已经处于“新常态”，强调把“转方式、调结构”放到更加重要的位置。在确保“最低限度的经济增长”后，中央最最关切的是加快产业结构调整和推进各领域的改革。

      要确保“最低限度的经济增长”，中央明年经济工作方针是“促先进、稳中流、调落后”——在战略新型产业、提高先进制造产业和服务业比重的同时，让那些既不先进也不落后的产业继续担当中流砥柱，同时加快落后产业的淘汰和传统产业的现代化改造。

      在此背景下，目前处于国民经济第一支柱角色，产业能级不高不低偏中流的房地产行业继续要扮演抗大旗的角色。我们认为，只要房地产业不“塌方”，我国经济就有望平稳运行。正因为如此，从中央到地方政府都在积极救市。尽管如此，目前楼市回暖还未到理想的程度，预计后续会有更给力的政策跟进。

第二：2015年房地产救市政策将加快落地

      2013年是房地产业“最繁荣”的一年，2015年将是房地产业或将迎来一个新的发展阶段。我们不做具体的预测，但2015年楼市刺激力度要是达到甚至超过2008年并不会让人感到意外。这是由目前的房地产内生特性所决定：经过长时间的刚需释放，未来一年楼市成交增量主要靠改善需求拉动的特征非常明显。而要刺激楼市成交量恢复或有所增长，目前的政策力度还欠火候。预计，明年一线城市限购有望放松，央行也将继续几轮的降息、降准，配合地方政府针对刚需和首次改善购房出台一些鼓励性的财税补贴，才能最大化政策叠加的效果，进而达到刺激“量升”的预期。

第三：房企融资大环境“趋紧”、小环境“松动”

      对房企融资而言，2015年是最好的年份，也是最差的年份。之所以说“最差的年份”，是因为国内外三重“紧缩”趋势要碰头：第一重“紧缩”是美联储结束QE的后续影响，近两年纷纷试水境外低息融资的房企，明年应该不会继续有往年的好光景。第二重“紧缩”是欧美加息启动和再工业化将造成国际资本回流，会吸纳滞留在中国的热钱，中国外汇占款压力大为减少的同时，也意味着国内流动性将明显趋紧。第三重“紧缩”是央行稳中偏紧的货币政策，明年M2增速预计下降到12%。这意味着央行印钞不会像以前那么拼了，这会导致银行的可贷额度大幅缩水，银行间的流动性也将明显趋紧。

      但是企业不要过于悲观，在三重“紧缩”背后，也有三个“宽松”：第一个“宽松”是继续降息、降准的可能性较大。第二个“宽松”国家会加大社会流动性的利用效率，以弥补政府流动性的不足。第三个“宽松”是房企境内融资渠道进一步通畅。今年楼市大幅回调，让房地产行业回归常规，角色从以前的“被打压”转变为“被保护”的对象。相应地，监管层对行业融资会继续开闸放道，房地产企业很可能如其它实体企业在各种融资渠道上享受一样待遇。

      总体上，我们对2015年中国楼市继续保持谨慎乐观。对于购房者2015窗口期即将关闭。不动产绝对值不可逆转的提高。