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香港楼市的启示
(2012-12-14 17:06:16)
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杂谈 |
香港楼市的启示
香港楼市经历了1997年的房价大降，2003年也有下降趋势；而曾有传言称2008年内地房价会大降，但事实并非如此。内地与香港房价虽有不同的波动曲线，但两地日益高企的房价让购房者达成了共识：宁愿观望着不曾下降的房价，不如“该出手时就出手”。
陆逢兆：香港房价的最低谷时期应该是2003年，有些人挺过了1997年低谷，到了04、05年房价涨了不少便卖掉了，并且期待房价再回落到03年、97年的水平时再买房，但是没等到。08年的时候房价的涨幅停了停，后来一路看涨，这部分人已经看不到房价突降的可能，就有了“再不下手，我就一辈子买不起房了”的想法。
香港房价分别在1997年、2003年经历了下降，房价的波动，必然会引起购房者心理的波动。陆逢兆谈到现在香港购房者的心态时，强调：“现在购房者的心态与内地一样，没有区别的。”
陆逢兆说：“一开始的时候房价比较低的时候大家还有期待，中间有一段时间大家有预期会有观望的态度。
有一部分人说我等到不能再等的时候，结果一下子就决堤，大部分入市的时候是最难控制的，因为有些人在低谷的时候没有买，等了两年，希望房价更往下落；而有些人呢可能是在低谷的时候把房产卖掉，以后再买回去。卖了之后呢就等，越等越贵了，等已经卖掉这些人再重新入市的时候，那么开始你就很难去控制他们所谓的欲望了，比如说预期这个房价是一直往上走，他们都已经等不及了，有一部分是这样子的，香港也存在观望的时期。
最低谷的时候应该是大概是2003年的时候，有些人挺过了1997年，说算了反正我有能力，我到2004、2005年的时候确实升的不少了我就卖掉，卖完了之后应该是像1997年赶快回去了。但是2006年、2007年，直到2008年金融危机的时候，那些人更急，更加没办法等了，2009年、2010年的时候你心里都已经没办法了，有些人理性给打破了，因为说我再不下手我根本永远都买不了房，所以近两年渐渐又回归了理性，不再等待房价下跌。”
陆逢兆也说明了内地与香港购房者的不同之处：“香港能买得起房的那部分人，确实已经是中产，有一定的承受能力，而且银行对于个人贷款能力的审查是特别严的；而内地太大太多种情况，要监管每个人的贷款，几乎是不可能的。购房者是怎么想的是控制不了的，还是存在很多情绪化的东西，不是完全理性。”
张家鹏：近几年购房者对现在房价的认可或者承认度增加了，不像大家以前说再等房价跌了再买，现在购房者“等房价跌”的心态都已经很少了。这就是所谓的刚需释放：买得起、有需求，就买了，就是承认这个房价的现状了。实际上房价没跌太多，尤其是北京这样的城市还有略涨，但是大家都认了。
据张家鹏对内地近几年楼市的观察，认为1997年前后等着房价下跌再出手的心态已经少了很多：“应该说对房价的认可或者说承认度增加了，不像大家以前说再等房价跌了再买，现在人们对于这个等房价跌的这种心态都已经很少了。”
“可以看到，从调控到限购，房地产市场就有一定的僵度，到现在慢慢有人说回暖。当时有一个政策效应，政策一出大家对这个政策的预期或者对政策效应的预期都会高，但是长期看下来呢大家慢慢就平和了，那刚需一下子就出来了，所以现在就是刚需推动这个市场往前的一个增长。”
“刚需背后是什么呢？购房者的心态变了：这些人就觉得说我只要买得起我就买了，我不再等了，但是以前确实很多人在等，现在我觉得等的人现在已经少了。”
张家鹏认为，正是这部分刚需“不再等”的释放：“实际上刚需市场是一个很大的市场：第一包括你的婚房，你结婚后你要买，但是即使婚房在当年，大家觉得即使结婚我哪怕我预期未来有跌我可以先租啊，因为房价可能会差很多嘛，以前这类人还是有的，现在仍这样认为就少了，有能力就不会再等了。
第二刚需就是有升级需求的人。原来住两房，现在有个小孩子你希望住三房，这也是刚需。中国这两个群族的人还是非常大量的，所以这是你看到市场有很多地方开始回暖的背后原因。”
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