资本猛如虎，嘉凯城事件回放

2011年嘉凯城频繁以发行信托的方式融资，仅9月份就有两次信托融资的动作出现。而且在目前资金链吃紧的情况下，嘉凯城为求集资，不断地尝试新的融资手段。

　　再度融资

　　2011年9月20日，嘉凯城发布公告称，同意其下属控股公司无锡嘉启房地产开发有限公司与昆仑信托有限责任公司合作，进行信托融资。

　　公告显示，无锡嘉启将向昆仑信托转让无锡“嘉业国际城”项目100%的收益权，从而获得人民币5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过14.75%/年。

　　此外，昆仑信托将标的项目收益权全部转让价款于信托计划成立后3个月内支付至转让方指定的账户；信托计划到期，无锡嘉启有义务回购全部标的收益权，并向昆仑信托支付对应的回购价款，信托计划存续满12个月后，无锡嘉启有权提前回购全部标的收益权。

　　为保证该信托计划实施，苏州嘉和欣实业有限公司(苏州嘉业持有其65%的股份)以其合法拥有的土地使用权进行抵押担保，嘉凯城集团提供连带责任保证。

　　作为担保，嘉和欣合法拥有的位于苏州市人民路239号42169.5平方米土地使用权作为信托融资的抵押物，该抵押物账面值5亿元，抵押评估值10亿元。

　　此次融资已是嘉凯城本月的第二次信托融资。9月7日，嘉凯城发布公告表示，旗下中凯有限公司通过向五矿信托转让对其全资子公司上海源丰投资发展有限公司发放的5.7亿元委托贷款产生的债权进行信托融资4亿-5.7亿元，信托期限为18个月，信托成本为每年15%。

　　另类信托

　　与此前的融资相比，本次信托融资涉及到了无锡嘉业国际城项目的收益权，属于物业租金收益权信托，是一种权益投资类信托。

　　据信托行业专业人士介绍，一般来说，房地产企业拥有的商用物业有一大部分会有较长的持有期，其投资回报期会比较长。而物业租金收益权信托，就是将地产企业拥有的商用物业某一时间段内的租金收益权设立为信托财产，然后将优先收益权向投资者进行阶段性渡让，从而获得资金。

　　结合上述分析，根据此次融资协议，在回购日，嘉凯城须向昆仑信托归还5亿本金，以及连同这18个月内所累积的贷款利息。亦即是，嘉凯城用无锡嘉业国际城18个月中的全部收益，换得了昆仑信托5亿元现金18个月的使用权。

　　对此，有业内人士表示，该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。不同之处是缺乏标准化，没有在证券市场公开发行和交易流通。

　　其最大的特点是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资。

　　然后将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极强的资产证券化功能。

　　同时，这种方式不受集合资金计划200份的限制，融资的规模也不受限制。

　　资料显示，无锡嘉业国际城项目，包括集中式主题商业中心、情景步行内街、地下商业街区、大中型卖场、五星级酒店和酒店配套精品商场、甲级写字楼和精装酒店式公寓。

　　该项目预计于2011年11月开盘，首推酒店式SOHO产品，写字楼平层面积3850平方米，酒店式公寓面积在55-110平方米之间，价格约1.3-1.5万元/平方米。