《商务写字楼等级划分》

上个月起，全国首个地域性写字楼划分标准在成都实施。铺天盖地的超甲级写字楼、甲级写字楼在该标准出台后或将“被降级”，变成“伪甲级”。更值得关注的是，写字楼项目是持有还是散售成为评定超甲级的重要条件。

事实上，早在2008年3月，成都市就曾出台了《成都商务写字楼等级指导标准》。与之相较，2012年的新标准增加了业权等后期运营管理方面的规定，要求超甲级写字楼业权应为单一业权，只租不售。

新的《成都市商务写字楼等级划分》依照地理位置、业权状态、客户品质、硬件要求和服务要求五大要素，将写字楼划分为超甲级、甲级和乙级三个等级。以此标准来看，很多曾自称“超甲级”写字楼的项目将被挡在门外。记者根据成都写字楼门户网公开数据统计，成都超甲级写字楼项目不超过5个。

有业内专家认为，该新标准对市场起到了引导作用，“如果能做得足够细，也可以像星级酒店一样引进评级机构，而且这个标准在全国实行也是完全适用。”

新标准暴露“伪甲级”

近两年写字楼与商业零售发展并驾齐驱，迎来爆发式增长，成都各大开发商更是都瞄准了这一市场。但对写字楼等级的评定却一直缺乏统一的标准。

“到目前为止，国家、省、市还没有商务楼宇等级规范标准，但在商务楼宇快速发展的大背景下，一些开发商随意打出甲级、超甲级、顶级等招牌对外招商和销售，名称不一，硬件配置、软件服务等方面也存在差异。”成都市商务局副局长王建中指出，这影响了成都市商务写字楼行业的整体品牌形象，不利于商务楼宇的健康发展。

而6月1日开始实施的新标准，除了硬件方面的要求，在运营方面则要求超甲级写字楼业权应为单一业权，只租不售；在客户品质方面要求世界500强、国内100强以及行业知名企业数量比例不少于50%等。

“满足上述要求的运营部分的软性成本并不比硬件设施成本低，此次划分标准是将写字楼的运营与硬件摆到了同等重要的位置。”仲量联行商业部总监张裕鹏如此说。

据了解，全国写字楼中完全持有型的单一业权项目数量极少。网数据显示，在热门写字楼TOP20中，统计发现，按新标准中对于业权及面积的界定，在假设其他条件均符合的前提下，真正符合超甲级写字楼标准的仅有4个。其中，因产权为出售型物业而不符合超甲级写字楼的有6个，因总建筑面积及单层面积不符合的有4个。“如果按新标准严格评定，可能会出现成都绝大部分写字楼降为乙级的极端情况。”

一位业内人士向记者表示，写字楼具有投资规模大、回报时效长、经营要求高等特征，如果超甲级写字楼要求整体持有、只租不售，这对于开发商的资金实力是非常大的考验。这无疑提高了超甲级写字楼开发的准入门槛。

那么，开发商是否会为了达到超甲级标准而对物业持有方式做相应改变呢？对此，张晴认为，这与各个企业的操盘方向是有关系的，有的写字楼最初确定的战略就是整体持有，而有的就是散售，这些都是前期已做好的工作，对于已建及在建的项目来讲，后期调整的可能性不大，但对于拿地未建的写字楼项目在规划中将有指导意义。

空置高企风险堪忧

此前，商业地产市场过剩与泡沫传闻已不绝于耳。为引导市场走向规范化，最大程度降低市场风险，相关部门集中出台了一系列关于商业综合体及写字楼的规范性政策，“本次新规并不是要抑制写字楼市场的投资，而是为了引导投资的多形态发展。一个良好健康的市场应当有多元的投资渠道。”张裕鹏认为。

由于新规中的超甲级写字楼要求单一业权，投资者将不再能进入超甲级写字楼投资市场。事实上，国外的写字楼投资除了直接买卖外还有许多其他方式，“对于小额投资者来说，还有股票、私募基金、房地产信托投资基金等方式。”张裕鹏告诉记者，特别是房地产信托投资基金在国外已经相当成熟，而在我国由于发展时限等原因，投资渠道还不够规范，随着市场的自发探索和不断调整，相应的规范也会配套跟进。

然而，新标准也并不完美。在张晴看来，其内容还比较粗犷，不够细化，操作上有一定的难度，“其实，写字楼等级标准可以参考旅游局制定的星级酒店标准，非常细化，一个星级标准有上百项要求，每一项又有很多分项，据此打分评级。”