二手房降价效应初现

    为什么说：二手房市场才是开发商降价的直接得益方？更是房地产真实价值的晴雨表。自2011年1月以来，杭州八城区二手房的成交量再也没有突破过千套，直到2012年2月突破了千套。当人们正在揣测楼市是否回暖的时候，3月成交量迅速突破了两千大关，这也是13个月以来成交量最大的一个月。

    据透明售房网数据显示，3月，杭州八城区共成交二手房2000余套，其中五城区共成交了1618套，日均成交52套，这是近13个月来成交量最大的一个月。据华邦地产风向标不动产研究机构数据显示，2012年3月份杭州主城区二手房共签约2006套，环比1月份的1265套上涨58.58%，同比2011年3月968套增加1038套，同比上升约107.23%。

    2012年3月，杭州二手房成交量继续放量，保持上行态势，二手房成交总量回升至去年较高水平。同比去年更是翻了一番。随着杭城新房价格战的不断蔓延，各大板块的价格基准线有所调整。在新房降价火势逐渐向主城区靠拢的过程中，二手房的价格也不断地下调，与此同时，首套房贷利率优惠力度也在逐步增加。种种因素导致刚需们压抑许久的购房欲望得到了更强烈地释放。另外，“两会”透露出房地产调控政策短期内不会放松，也影响房东对未来市场的预期，挂牌量上升，购房者可选择的房源数量及类型增加，观望情绪有所缓解。

各城区成交量同比涨幅均超一半

    从三月各城区二手房成交量来看，各区成交较上月相比上升幅度较大，在楼市普遍降价回暖的背景下，各城区二手房成交量都有不俗的表现，涨幅均在50%以上，其中涨幅较高的区域是之江、下沙，上涨幅度都在100%以上。不过从下沙区的成交量来看，虽然较上月相比，增长幅度较高，但相比去年同期，仍然有差距。我爱我家市场研究中心认为，由于下沙商品房存量较大，目前的降价力度也较为突出，而二手房东的降价意愿要小于开发企业，因此，分流部分客户至新建商品住宅。

学区房价格一直坚挺

    3月杭州二手房成交均价较2月相比略有下降，3月杭州主城区的成交均价为19496元/平方米。据盛世管家成交的数据统计显示，除了上城区和下城区的价格稍有涨幅之外，其余各城区均呈下降趋势。上城区的价格依然处于高位，为21425元/平方米，环比上涨了约1.9%；下城区的价格为20313元/平方米，环比上涨了约5.1%；西湖区的成交均价为18078元/平方米，环比下降了约14.8%；拱墅区的成交均价为17894元/平方米，环比下降了约2.1%；江干区的成交均价为18317元/平方米，环比下降了10.8%。盛世管家兰亭国际店经理张传学说：“年前受到冷落的二手房市场现在逐渐被市场消化掉，有的反而涨价。石灰桥社区、文一街学区房年前成交价21000-23000元/平方米，现阶段成交价在23000-26000元/平方米。目前学区房的现状就是市场供应量少，求购的人多，价格难降。因此学区房的价格依然很坚挺。”

中小户型仍为成交主力

    本月中小户型依旧是3月二手房市场的成交主力。90方小户型稳居高位，占总成交量的75.67%，较上月的77.26%小幅下降1.59%，同时，120方-200方的成交占比小幅增加。我爱我家市场研究中心认为：刚需客户的平稳释放，是目前二手房市场的主要原因，成交比重也一直处于高位。但同时，这样的小幅回暖过程中，带动了一部分有合理改善需求的购房者通过置换等方式，购买物业，达到对目前居住环境的改善升级。据盛世管家市场部统计，3月份60万元以下的房源占总量的2%；60万—100万元之间的占总量的23%；100万—160万元的房源占总成交量的48%；160—200万元的房源占总量的14%；200万元以上的房源占总量的13%。盛世管家指出，3月份仍然以刚需为主，90平方米的房源成交量上升使得160万元以上的成交比例增加，据统计，环比增加了5个百分点。

租赁市场两居室受宠

    据盛世管家市场部统计，2012年3月杭城租赁成交中下城区成交占据一半；其次是西湖区占23%。其他各区占比分别为：上城区占13%；江干区占9%；拱墅区占3%；滨江区占2%。3月租赁市场成交较2月环比微降约9.9%，较2011年3月同比微降约6.7%。3月杭州主城区租赁成交户型中，二居室超越一居室占居首位，占比46%；一居室占比36%；三居室占比15%；四居室占比2%；商铺占比1%。3月租赁各户型中，二居室相对更为受宠，由于改善型租客的增加，二居室赶超了一居室，成为3月户型的最大赢家。