退房专题研究 法律报告（3-2）

专题研究二：法律规定的退房情形：

 从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括法定退房条件与约定退房条件两种。法定退房，顾名思义，就是法律明确规定的，一旦发生当事人即有权退房。约定退房是当事人在不违反法律强制性规定的情况下，双方协商一致，一旦发生，即可退房的情形，它是双方真实意思表示的体现。两者的共同点就在于一旦发生了规定事项都可以被作为认定退房的依据。而且约定退房可以对法定退房作补充。本专题先行介绍法定退房条件，约定退房条件将在下一专题再行阐述。现阶段，具体来说，买受人所享有的法定退房的理由主要包括以下几种：

1、 购房合同被依法确认无效后买受人退房的情形

买受人与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，买受人有权退房，开发商应将购房款退还给买受人。《合同法》第五十二条规定多种合同无效的情形，符合其中之一的，均可认定为无效。合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发企业退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的情形不太多，常见主要为未取得商品房预售许可证导致购房合同无效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称解释）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。作为买受人而言，买受人在公司取得预售许可证之前都可以要求退房。

2、购房合同被依法撤销后买受人退房的情形

按照《合同法》第五十四条的规定，对于买受人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使买受人在违背真实意思的情况下订立的合同，买受人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，买受人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。

3、开发商迟延交付房屋超过一定期限，买受人有权退房

根据《解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方有权请求解除合同的。从该条规定来看，开发商延期交房，在这种情况下，合同的相对方享有合同解除的权利。

4、因限购等调控政策致使不能实现购房合同目的的退房情形。

应当注意的是，目前形势下，因限购、限贷政策引起的退房问题如何处理，浙江省高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》对此作了明确的规定和区分。

该意见第二条规定，纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。

该意见第三条规定，调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

该意见第四条规定，调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

该意见第六条规定，调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

这是浙江地区司法实践中，关于此类受到调控政策影响案件审理的最新、最具针对性的司法规定。因此，对于因限购、限贷政策引起的退房问题，应当做具体的区分。

5、套型与图纸设计不一致且误差范围大的，买受人有权退房

《商品房销售管理办法》第十九条规定，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房

在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差，这是比较普遍的。如果在购房合同中没有约定处理的方法，那么只能依据最高院司法解释规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同的、返还已付购房款及利息的，应予支持。

7、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房

商品房预售后变更规划设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、空间尺寸等不符合购房者当初决定购房时的意愿，这实质上是对购房者权益的一种侵害。对此，《商品房销售管理办法》规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起十日内书面通知买受人。房地产开发商未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

8、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房

商品房在交付时，买受人并不是对于任何质量问题都有权拒绝收房或要求解除合同。最高院《解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

应如何认定房屋的“主体结构质量不合格”呢？从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”，应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。

对于房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，不属于房屋的主体结构性问题，而属于非结构性的质量瑕疵，开发商应当对此予以修复，购房者不能因此拒绝收房并要求开发商承担逾期交房的违约责任，更不能因此而要求解除合同。

9、迟延办理产证超过一定期限的，买受人有权退房

最高院《解释》十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对开发商而言，产证的办理时间延迟会导致买受人退房的法律风险，且易导致群体诉讼的爆发，应尽量保证在合同约定的时间之内办理出产证。

10、因担保贷款合同未能订立导致退房

最高院《解释》二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

11、违反国家强规或严重影响正常居住使用的，买受人有权退房

国家强制性规范标准，是房地产开发建设过程中，各方必须严格遵守的。例如工程建设标准强制性条文、住宅设计规范、民用建筑设计通则等中的强制性条文，这些强制性规范主要涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益。若违反强规，意味着房屋不符合交付条件，买受人可退房。同时，根据《解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。这里的“严重影响正常居住使用”应指由于房屋主体质量不合格或者房屋质量未达到这些国家强制性规范标准，严重影响购房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。

专题研究三：合同约定的退房情形

约定退房包括双方协商一致退房和合同约定的退房情形成就时的退房。依据契约自由的原则，当事人对退房情形可以进行充分的协商，只要是写入合同中的退房情形是双方当事人协商一致且是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当合同约定的退房情形成就时，买受人可据此退房。买受人购房时尤其是购买期房时多集中关注于面积误差大小、能否如期交付、是否有规划设计变更、能否如期办证、房屋质量、是否与广告楼书一致、小区配套设施、房价等问题，买受人对上述问题的关注将不同程度地体现在合同中。杭州商品房销售中目前所签订的买卖合同是以浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》（浙F1-2008-1）（以下简称“《示范文本》”）作为模板的，该合同中约定的退房情形包括：

1、面积误差比绝对值超出3%

《示范文本》第六条是关于面积确认及面积差异处理的约定，当事人选择建筑面积或套内建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积的面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。关于本情形，需要特别提示的是：

（1）该条约定适用的前提必须是当事人选择了按建筑面积或套内建筑面积作为计价方式。如果当事人选择按套计价的，则不能据此退房，同时也不能参照此面积误差范围要求退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，如果当事人选择按套计价的，则应当与出卖人在合同中约定允许的误差范围以及超过误差范围时的处理方式。

（2）面积误差比绝对值3%的数值是在约定时是可以突破的。根据《解释》第十四条及《商品房销售管理办法》第二十条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）,按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。因此，双方当事人在订立合同时可对3%予以突破，也就是说，当双方当事人约定面积误差比的绝对值超出5%（或其他）时买受人有权退房的约定不违反法律、行政法规的规定的，对双方当事人是有拘束力的。

2、 出卖人逾期交房超过合同约定的期限

《示范文本》第十条是关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，且逾期超过合同约定的期限的，买受人有权解除合同。关于本情形，需要特别提示的是：

（1）注意逾期交房违约责任与质量保修责任的区分。如果出卖人发出的交付通知书或交付通知书上通知的交付时间超出合同约定的交付日期，则显然出卖人属于逾期交房，但实践中多发生买受人因房屋质量问题认为商品房不具备交付条件而拒不收房，要求开发商承担逾期交房违约责任的情形，殊不知开发商实则有可能承担的应是质量保修责任，而不是逾期交房违约责任。这一部分将在交房阶段的退房情形中予以详细阐述。

（2）买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

3、出卖人未按约通知规划设计变更或买受人书面答复退房的情形

《示范文本》第十一条是关于规划设计变更的约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化或合同约定的其他影响到买受人所购商品房质量或使用功能等的情形，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。关于本情形，说明如下：

（1）出卖人在规划部门批准规划变更、设计部门同意设计变更后，买受人只有接受变更或者要求退房及索赔两种选择，而无权拒绝变更。如果买受人在收到出卖人规划、设计变更通知后要求退房的，则应注意退房权利的行使期间和行使方式，即应在通知到达之日起15日内书面回复，并在回复中明确退房的要求。

（2）对商品房开发过程中可能出现的影响较大的规划、设计变更，如楼间距、朝向、相关设施的位置等的变更，出卖人与买受人应在合同中对此作特别提示与约定。从出卖人的角度，若已确定此类变更出现的可能性非常高，应在合同签订前和签约文本中作充分的提示。

4、出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限

《示范文本》第十六条是关于产权登记的约定，出卖人逾期交付房屋权属证书或登记证明超过合同约定的期限，买受人有权退房。关于本情形，特别提示说明如下：

（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。因此，如果合同中不是约定买受人委托出卖人办理该商品房的转移登记的，出卖人只要在合同约定的期限内将需要由出卖人提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门即可。

（2）买受人据此退房时房价款的退还。根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条的规定，买受人据此退房，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。

5、特定形势下合同约定的无理由退房情形

房地产调控形势严峻，开发企业的销售压力较大，为了促销以及资金的回笼，有些开发商在买卖合同中与买受人约定了买受人的“无条件退房权”，即买受人只要在该商品房交付前提出退房的，出卖人无条件予以同意。关于本情形以及买受人依据合同约定退房的，都需要注意：买受人应在法律规定或合同约定解除权行使期限要求退房。根据《解释》第十五条的规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

6、合同约定退房情形时需把握如下几个原则

合同是双方当事人意思自治的产物，因而合同约定的退房情形可形形色色。但建议在约定退房情形时需把握如下几个原则：（1）根本违约原则。尽管合同条款是双方自由协商而订立的，但为了维护交易的稳定性，建议若非造成根本违约情形下应尽量避免合同解除。若任何一方在仅具有轻微的违约的情况下，随意解除合同、滥用解除权，使原本可以遵守并履行的合同被解除，使一些本来可以协商解决的纠纷进一步扩大，显然对交易双方都是不利的。（2）易举证原则。享有解除权的一方依据合同约定要求解除合同，在诉讼中要求由行使解除权的一方举证证明具备合同解除的条件，所以要求合同约定的退房情形应可界定、可举证。（3）合同约定的退房情形一般应不具有普遍性，于开发商而言，风险可控。对于与个别买受人特别约定的退房情形，则应注意该类情形的适用范围，应尽量避免该类条款反复大量使用。（未完待续）