2012买房无悔

    2010年底开始，几家著名房地产网站，就轰轰烈烈地开始了全民抄底的系列活动，全年不断变着花样，在历时一年后，现在大家都不好意思再提了，但楼市经历了2011年下半年的洗礼，加上元月的深度冰冻，很多项目仓促应战，以成本价销售，或微利套现。我们认为随着部分项目一降到底、裸价销售，市场已实实在在出现了阶段性抄底机会。
　　“抄底”机会一
　　成本价销售 名盘居多
    房地产成本价格一般由土地成本、开发成本、管理费用、销售税费、资金成本、税收等部分构成。按照建筑行业最低水平，普通毛坯商品房开发成本需要3000元/平方米，装修房、精装修房的标准则更高。加上其他配套，调查前期拿地楼板价可以发现，目前全国楼市已有不少项目已经是接近成本价在销售。
　　除了部分地王项目被迫以底价销售外，一些同时开发多个大盘的典型房企受制短期资金回笼压力，也开始微利套现。

　　“一降到底”之后，区域价格开始坚挺。在成本这个巨大的天堑面前，除非市场恶劣到无以复加的地步，否则开发企业再度主动降价的空间越来越小，在未来的市场博弈中，这些区域的市场调整空间已然不大，某些区域、某些楼盘在去年相当长时间段内保持稳定，或许会成为后期反弹的主力军。
　　“前期已经出现大幅降价，并且其售价已经接近成本的项目，在当前的时间段，是可以考虑短期抄底的项目，这类项目从短期来看，已无下跌空间。不过，这类项目要么就是已经成为尾盘，要么就是位置相对较差的房源，出手需谨慎，更要防止烂尾。”
　　“抄底”机会二
　　逆市热销多为深跌盘
　　逆市热销项目，也是阶段性抄底需要关注的选项。
　　从当前市场来看，开发商如果要取得较好的销售业绩的话，通过以价换量的方式势在必行，“只要降价还能带来销量，就没有最低，只有更低。”在此过程中出现的短期调价项目就是我们所说的小抄底机会。

    “抄底”机会三

    “促销大战”中找机会

    基于对今年市场走势并不乐观的判断，上半年将成为各大房企推盘的高峰，“血战”在所难免。

    楼市成本价以下的销售也不可避免，未来的四五月份或将出现2012年的成交高潮，因此，当下可能是阶段性抄底的最佳时机。

    从目前楼盘优惠情况来看，大部分在9折以上，而更多的新项目采取低开的理性报价方式来吸引购房者，加上今年初加大对首次置业者的贷款支持力度，以及普通商品房标准的放宽，预计今年的价格优惠幅度最低是8折，当前买卖双方试探市场情绪还会比较浓重，而开发商集中较大幅度的优惠促销可能会在年中出现。

    关于未来的房价走势，出了自己的观点：2月份楼市为小阳春预热降价不会很明显，但是开发商万亿债务首轮偿还潮将至，上半年房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元，3、4月份成为房企密集降价的时间点。而到了下半年开发商资金压力更大，为了积极回款会在8、9月份出现更大的降价潮，届时可能会出现今年的第二个小抄底机会。

    2012年房价将会是个筑底的过程，因此房价调整之后，成交量会有反弹的可能性，而最有可能出现反弹的将会是在下半年。即便是短时间内没有如愿反弹，但长期的不动产升值，是全体民众心知肚明的不争的事实。

    “抄底”机会四

    高端项目回暖先机在自身

    绝大多数高端项目近期连续出现数月零成交窘态，但有降价就有成交，也有价格坚挺的豪宅项目，尤其是一些顶级豪宅项目，售价几乎没出现过松动。表明了豪宅还是能够受到市场较大的关注。“地处核心地段的顶级豪宅能够吸引较大的关注度，而且此类产品能够独立于市场的存在，和楼市调控关联度相对较小。”

    个人认为，在整体交易低迷的时期，顶级物业依靠其高品质和区域优势，开发商方面的价格配合到位，仍会促使交易回暖。