提前应对退房潮

2007年北京一手房退房率为2.8%；2008年为4.7%；2009年为4.5%；2010年为5.6%；而今年前九个月的数据只是0.4%.为什么?

今年以来中国楼市没有出现退房潮，归于两个原因：首先，目前全国楼市的降价仍处于个案期，而非普降，导致因降价而退房的人数较少；其次，退房成本不低，这加大了退房难度，减少了退房数量。

不过与之形成鲜明对比的是房地产中介行业协会的数据。根据北京市房地产中介行业协会的数据统计后发现，截至9月28日，今年以来北京二手房成交量达92739套，退房量为17670套，退房率高达19%。

尽管一手房市场与二手房市场不可同日而语，但作为楼市景气程度的一大风向标，退房率数据在两大市场呈现出截然不同的结果，问题出在哪里？

“被低估”与“被抬高”

其实这两个数据可能均未反映出楼市现状。

以北京一手房为例，今年北京楼市一手房排名前20项目0.4%的退房率并不能切实反映楼市的退房现状——一些欲退房的业主被设置了重重阻碍，从而没有实现退房的目的。

以北京通州楼盘京贸国际城为例。2010年11月18日，该楼盘第三批房源预售均价从此前最高时的26800元/平方米直降至19800元/平方米，此举被媒体称作“京城第一降”，而今年在9月12日，该楼盘预售均价再降近6000元，导致当天近百位业主要求退房或补差价，而在京贸国际城的各大业主群内，也到处充斥着业主要求退房的声音。

不过，北京市房地产交易管理网数据显示，京贸国际城目前有两批期房在售，其中去年3月28日拿到预售许可证的一批房源，截至9月28日成交408套，退房数为9套，退房率为1.57%，退房皆发生在去年；而于去年11月27日拿到预售许可证的一批房源仅一套退房，退房率为0.24%，发生时间为2010年12月29日。也就是说，今年以来，该楼盘保持零退房率，这与上述大量业主要求退房的情况形成强烈对比。

一位要求退房的京贸国际城业主向记者反映，目前对于退房要求，开发商的回应就是先让业主将相关费用交完，然后验房、收房。数位要求退房的京贸国际城业主表示，现在想退也退不了。不过上述说法尚未获得京贸国际城方面的证实。

对此，一位不愿透露姓名的业内人士说，在操作层面，确实存在一些开发商采用“不合作方式”导致业主退不了房。此外，通常情况下，如欲退房，业主所交的首付款取回难度较大。即使要回首付款，按照合同约定，业主也得向开发商赔偿房款总额约3%~10%的违约金，甚至一些开发商在商品房买卖合同中明文要求，业主退房时需交纳房款总额20%的违约金。

正因为存在大量隐性退房者，因此目前数据统计中仅0.4%的退房率并不能如实反映出楼市的真实现状。

与此同时，北京二手房退房率却是被人为抬高了。今年以来近19%的北京二手房退房率，比现实中的退房率高出不少，主要原因在于二手房交易中的阴阳合同操作人为推高了该数据。

二手房交易中，阴阳合同非常普遍，而在阴阳合同操作中，前后需要办理两个网签，其中一个网签会被当作退房网签处理，从而人为推高了二手房数据统计中的退房率。

但不可否认，退房潮迟早是要来的。应该早作准备。