2.4国内产权式酒店业的市场环境分析

2.4.1市场消费潜力开始释放

    这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；

2.4.2市场氛围已经形成

    一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受。

2.4.3市场的制度、法规和秩序有待规范

    国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此

2.4.4国内缺乏完善的分时度假体系

    国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权式酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求，国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不足20家。

2.4.5分时度假消费中存在强迫性和欺骗性销售

    我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。

2.5国内发展存在的问题

2.5.1价格偏高。

    据了解, 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8 000 美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就我国居民的平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。

2.5.2受限很多。

    国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期, 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异, 规定显得缺乏灵活性。

2.5.3市场无序。

    产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。

2.5.4缺乏规范。

    目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入, 影响了市场健康发展。

3. 利润之本——第二代旅游度假地产，私产酒店浮出水面

    像任何事物的发展都有一个过程，都需要规范和完善，我国的旅游地产市场也不例外。正式在这样发展的情况下，目前我国出现了一些新型的旅游度假地产，其设计、开发、销售、经营等各个环节都出现了相应的创新，绿维创景把这种升级版的旅游地产产品称之为私人酒店。

3.1 私产酒店的主要有优点

3.1.1权益设计向业主倾斜

    这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权。传统的产权酒店一般会为业主提供一定时段的免费自住权，但其自住的天数和时间需要受到一定的限制；而新型私人酒店其业主的自住权不受任何限制，即业主可以不限次数、不限时间的使用私人酒店，业主入住酒店只需交纳酒店的基本运营费用，业主的自住时间的多少与年终分红的最终利润分配方案挂钩，自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。   

3.1.2产品谱系更加丰富

    早期的产权酒店产品在产品设计和酒店区别不大，在产品的设计上，私产酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，这些设计细节包括面积、户型、装修、设施配套等。
    产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个私产酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间布置越来越受到投资者的欢迎，极大了改变了以往酒店标间压抑和局促感。

3.1.3社区规划复合化

    目前旅游地产的“复合化”成为一种规划趋势，旅游地产往往集合各种旅游资源，将温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施和私产酒店一起组成复合共生型的社区。在一个旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这些物业共同组成一个混合的旅游地产社区，在这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享，达到了对各种旅游资源利用最大化。这一点普通意义上的通常产权酒店和新型的私产酒店完全不能相提并论。
    目前海南、山东、浙江等地都出现了占地上千亩，销售套数数千的大型私产酒店大盘。　

3.2 旅游地产的开发运营需要持续创新

    我们通过研究国内外成功的产权酒店项目，结合凤凰岛的工作实践，总结出自己的新型旅游地产-----私产酒店旅游地产的开发运营模式。

3.2.1开发上坚持“共生型”规划

    私产酒店规划上要集合温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施于一身，规划出“复合共生型”酒店社区。这种复合的“共生型”的私产酒店社区，将成为未来旅游地产发展的主要模式。

    “复合共生型”私产酒店规划不仅能够提高运营效率，也为私产酒店开展多元化经营创造了条件，可以尽一切可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需要。
    例如是在我国广大的西部地区，工农业比较薄弱，而旅游资源又特别丰富，开发新型私产酒店能够整合各种旅游资源，还应承担更多的社会责任，提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济的产业链条，为当地经济提供的新增长点。
所以也只有高起点的“复合共生型”规划，才能发挥出对区域旅游资源的整合功能，才承担起区域经济的发展“引擎”的作用。

3.2.2运营上引入“第三方”力量保证业主权益

   “第三方”是指独立于开发商和酒店经营公司的担保公司和审计师事务所。目前市场上虽然有少数产权酒店产品聘请了担保公司作担保，但是在担保公司设立上，很多担保公司也是开发商发起成立的，很难做到彻底消除经营隐患。

    为了合理的规避风险，私产酒店必须不仅要有专门的酒店管理公司统一承租经营，而且还要有独立于开发商的担保公司和审计机构作为第三方，来保证经营回报合同的履行。

3.2.3定位上突出特色

    私产酒店定位要善于借助于独特的某一方面的资源（比如温泉、高尔夫等）使之成为最具某种特色的休闲、度假酒店。差异化经营将是私产酒店的生存之道。
私产酒店定位上片面的求大、求全，或过分的简陋都不是最好的定位。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，将会增加开发成本，将直接拉升产权酒店的售价，影响到日后开发销售。同时也会造成今后管理成本过高，得不偿失。

    根据我们的研究成果显示：目前我国正在出售的旅游度假酒店市场上销售和运营好的一般是3－4星级的酒店。

4. 利润之源——私产酒店的市场分析

    二十世纪七十年代，瑞士亚力山首先提出的 “时权酒店”（Time share）是产权式酒店的发端。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的私产酒店。
目前产权酒店在国外已经趋于成熟，其中最重要的一个原因就是西方国家中产阶层的崛起，为私产酒店形成了庞大的客户群，这也是私产酒店最为重要的一个市场。 

4.1 中产阶层的界定

4.1.1什么是中产阶层

    中产阶级从社会学上而言，是社会结构中的中间等级。他们大多从事脑力劳动，主要靠工资及薪金谋生，一般受过良好教育，具有专业知识和较强的职业能力及相应的家庭消费能力；有一定的闲暇，追求生活质量，对其劳动、工作对象一般也拥有一定的管理权和支配权。
    随着科技的发展，管理的现代化，这一中间等级不断发生着变化

4.1.2划分标准

    中产阶级的划分标准通常有两个，一是职业，二是人均或家庭收入。以职业区分中产阶级，存在较多争议，更多的人，包括经济学家在内，倾向以收入作为中产阶级划分的惟一标准或主要标准。但是这个标准究竟定在哪里，仍然存在不确定性。

    在美国，有人认为凡年均收入在3万美元至10万美元的人群都属于中产阶级，以此标准衡量，美国95%以上的人都应该属于中产阶级。另一些人则认为，美国中产阶级的人年均收入标准应该在4万美元至20万美元，凡人年均收入在此区间的，都可以算是中产阶级。以此标准而论，美国中产阶级大约占总人口的80%。

    有报告预测，到2030年，全球中产阶层的数量将增至12亿，占全球人口的16.1%。届时，40%以上人口进入富裕和中产阶层的发展中国家数量将超过三十个。

4.1.3对私产酒店的意义

    研究中产阶级市场特征，有助于我们更好地了解和把握私产酒店的发展方向。中产阶层对于私产酒店的重要意义具体表现在：

1、购买力强

    中产阶层的收入相对来说较高，购买力强，因此他们的出游意愿较大、出游次数多，尤其是远距离出游、出境旅游等，而且在旅游中的消费水平较高。在这个基础上，私产酒店这种相对中高档次的旅游消费项目，同时又属于旅游六要素之一，成为中产阶层的首选。有了广泛的中产阶层这个重要市场，私产酒店的发展就有了保障。

2、投资意识强

    中产阶层的收入水平相对较高，具有一些可供投资的积蓄。同时他们在社会上的特殊地位——处于中等收入的群体，一方面以更高收入的人群为目标，想不断增加自己的收入；另一方面又担心收入减少而落后成为低收入群体。这种特殊的地位使其具有较强的投资意识，这和私产酒店所具有的投资性质是相符的，也在一定程度上促进了私产酒店的发展。

3、注重品质

    中产阶层有品牌意识，他们注重生活品质，不完全贪图便宜，而是比较讲究服务和质量，并且愿意为此支付一定的费用。私产酒店不仅能满足他们对旅游过程中服务和质量的要求，也同时符合他们对于生活品质的追求。