房屋买卖合同签订后，在合同履行过程中，因买受人迟延履行合同，超过双方约定的最后履约时间，出卖人可以依据合同约定解除买卖合同。

     在现实生活中，存在出卖人已经发函告知买受人和中介人员，解除和买受人之间的买卖合同，但是中介人员或买受人依旧会联系担保公司，继续办理首期款监管或办理递件过户。因出卖人没有证据证明已经把解除合同的通知，通知了担保公司，也没有证据证明已经和担保公司办理了解除委托手续。担保公司在出卖人解除买卖合同后，仍然和买受人继续履行合同，该履行行为对出卖人仍然发生法律效力。

     出卖人只是书面通知买受人解除合同，而没有书面通知到担保公司或其他公证受托人，不能从根本上杜绝买受人和担保公司或其他公证受托人继续进行交易，办理首期款监管和递件过户手续，因担保公司没有收到解除委托授权的通知，其代理行为合法有效，对出卖人有约束力。此种情形应视为合同解除后，买卖双方重新达成继续履行合同的合意。

     为避免出现买卖合同存在事实上解除不掉的麻烦，出卖人可以这样处理：

     1、出卖人可以到担保公司取回全部的公证委托书。取回全部的委托书后，基本上就可以放心了。但是也有担保公司找各种理由不给出卖人公证委托书书，或没有给全部的原件。 

     2、出卖人可以书面发函给担保公司及其工作人员，书面通知解除委托关系，通知送达后，双方的委托关系解除。《合同法》第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”

     这里有个细节，就是公证委托书上的受托人，有可能夹杂有不是担保公司的人员，只是通知担保公司解除双方之间的委托关系，并不能约束到其他人员。这就要求出卖人在办理公证委托时时，应首先核实清楚里面的自然人和担保公司的关系。为预防万一，在通知担保公司解除委托的时候，应再次核实下，公证书中的自然人是不是全部都是担保公司的人员，发现有其他人员混进去，应想办法报解除委托的意思通知到该人，实在没办法通知到该受托人的，出卖人可以选择登报解除。

     3、出卖人也可以去原公证处办理解除委托的公证声明，然后邮寄一份给担保公司，告知委托关系已经解除。

 

     在知道担保公司是哪家，手里有公证书复印件或原件的情形下，直接通知担保公司可以实现解除委托的目的，问题是大部分的出卖人没有流程委托书的原件或复印件，此时可以到办理公证委托的公证处，办理解除委托的声明书，拿上本人的身份证，可以在该公证处，查询到预留的公证书内容。这就提示出卖人在办理公证时，应由防范意识，留存一份原件或复印件，要知道委托的是谁，受托人的权限究竟有多大。因出卖人疏忽大意，没有保留一份公证书，维权时自己到成了盲人摸象。记得公证处还留有一份公证书原件，必要时，可以凭身份证查询公证书的内容。

     4、出卖人还可以去不动产登记中心或按揭贷款银行办理撤销相关工作委托书的备案手续，阻止担保公司或其他公证受托人继续办理相关业务。

     银行或不动产登记中心有相应的备注功能，书面发函给他们以后，担保公司或其他公证受托人再拿上以前的公证书就没法办理相关的业务了。应书面发函或委托律师事务所发函，不要偷懒，用电话、短信、微信 通知，以后困难举证困难。

    ——周争锋2019年4月11日写于深圳

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