房地产界的大事怎么能少得了我房产律师点评。本文为了把问题阐述的更全面，写的很长、很啰嗦。

       3月5日，北京市东城区人民法院发布一条限制消费令，对北京链家房地产经纪有限公司及实际控制人左晖采取限制消费措施。左晖在朋友圈回应称无辜躺枪，“A买B房子，B反悔，A告了B，法院支持A，B不执行，A申请强制执行，然后我被限制不能给老婆买好看的花。祝大家三八女人节快乐！”（本段来自新浪乐居）

       依据限制消费令执行申请人为郭红和链家公司声明的案情这两条线索，通过裁判文书网找到了链家所称的案件，案号为（2017）京0101民初11447号。买受人郭红的诉讼请求为：1．请求依法判令被告真爱公司继续履行与原告于2016年3月18日签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，由被告真爱公司、链家公司配合原告办理房屋产权转移登记手续，将北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的所有权变更登记至原告名下；2．诉讼费由二被告负担。

       该案的出卖人真爱公司为阻止该案的审理，另行提出合同效力无效的确认诉讼，案号为（2018）京0101民初1911号。真爱公司提出诉讼请求为：1.请求确认被告董振武与被告郭红2016年3月18日签订的编号为×的《北京市存量房屋买卖合同》对原告不发生法律效力；2.请求确认三被告签订的补充协议对原告不发生法律效力；3.诉讼费被告负担。

       案号（2018）京0101民初1911号确认买卖合同无效案一审及二审法院认定的事实：2010年3月11日，北京真爱餐饮管理公司购买了涉诉房屋。2011年11月，北京真爱餐饮管理公司更名为真爱公司。2017年6月2日，真爱公司登记为涉诉房屋的权利人。(本段来自诉讼裁判文书网)

       2016年3月11日，在链家公司的居间服务下，董振武以真爱公司委托代理人的身份与郭红签订《买卖定金协议书》，约定郭红以1920万元的总价购买涉诉房屋，郭红于协议签署时向真爱公司支付定金50万元。因董振武当天不能提供真爱公司的授权委托书，三方商定，郭红先将50万元定金交到链家公司。随后郭红将50万元定金转账至链家公司经纪人员的账户，董振武出具了收据。2016年3月18日，董振武持真爱公司的营业执照复印件、真爱公司法定代表人何志方的身份证复印件、董振武的身份证复印件、真爱公司股东会决议复印件、真爱公司委托董振武出售涉诉房屋的授权委托书、真爱公司的公章来到链家公司。董振武在郭红及链家公司经纪人员的面前在真爱公司委托董振武出售涉诉房屋的授权委托书、《买卖定金协议书》上加盖了真爱公司的公章。此后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，真爱公司将涉诉房屋以1920万元的价格出售给郭红。随后，董振武作为真爱公司委托代理人与郭红、链家公司签订《补充协议》，约定涉诉房屋的房价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总记为1920万元，此价格为真爱公司净得价，不含税；真爱公司承诺在2016年5月31日前取得涉诉房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后5日内通知郭红、链家公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；真爱公司承担其应缴纳税费，郭红承担其应缴纳税费；此房款包含1个产权车位。当日，链家公司将收取郭红的50万元交给了董振武。另，董振武持有涉诉房屋的钥匙，合同签订前董振武多次带领郭红看房，房屋处于空置状态。(本段来自诉讼裁判文书网)

       真爱公司未在2016年5月31日前取得涉诉房屋的所有权证，因房屋买卖合同的履行存在障碍，2017年6月，郭红在北京市东城区人民法院院对真爱公司、链家公司提起房屋买卖合同纠纷之诉讼。真爱公司不认可其与郭红之间存在房屋买卖合同关系，故提起本案之诉讼。本案审理中，当事人均不申请对合同签订时涉诉房屋的市场价值进行评估，真爱公司表示，涉诉房屋1920万元的成交价与市场价格相近，但《补充协议》中约定此房价包含1个产权车位，这样成交价格就偏低了；董振武表示，该成交价就是当时的市场价格；郭红表示，合同约定是合法有效的；链家公司表示，该成交价略高于当时的市场价格。(本段来自诉讼裁判文书网)

       真爱公司作为原告的确认合同无效案，法院最终驳回其诉讼请求。郭红诉讼真爱公司继续履行的案件最终胜诉。法院判决如下：一、原告郭红于本判决生效后七日内给付被告西安真爱服务事业股份有限公司剩余购房款一千八百七十万元（已交纳）；二、被告西安真爱服务事业股份有限公司、北京链家房地产经纪有限公司继续履行与原告郭红签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《补充协议》，于本判决生效后七日内协助原告郭红办理北京市东城区×号院×号楼×层×号房屋的买卖过户手续，将该房屋的所有权变更登记至原告郭红名下。

       以上是该案件的基本情况，单独看郭红诉讼继续履行的案件，你可能想不明白，在链家居间下买卖双方签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，买卖双方发生纠纷后，链家公司怎么会被买受人列为被告要求承担合同义务，这有点不符合章法。但是当你看到真爱公司确认合同无效之诉的第二个诉讼请求，就会发现原来郭红之所以把链家公司列为被告，是因为链家作为一方主体和买卖双方签订了一个对三方有约束力的《补充协议》。在该协议中，链家是作为一方主体签订的，约定的有义务，链家的老板左晖被限制高消费，就倒霉在签订这补充协议上。

       下面就该案件涉及的几个法律问题，谈点看法。

       一、中介公司应正确地认识自身在促成买卖双方成交时的法律地位

       中介公司只是作为居间方促成买卖双方达成买卖合同，本身不是买卖合同的履行主体，买卖合同上不应该体现有关中介公司权利义务的内容。本案链家公司如果不以一方主体的身份签订《补充协议》，就不会被买受人列为被告起诉，也就不会被法院判决承担继续履行的合同责任，更不会有公司老板被限制高消费的事。

       链家老板左晖被限制高消费，实际上是房屋买卖合同和居间合同，分开签订还是一体签订的法律利弊问题。

      《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上只需要买卖双方签字，居间方不需要在上面签字确认，该合同的第三条有合同的成交方式的确认条款，分三个选项：1、出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交；2、出卖人委托房地产经纪机构代理达成交易；3、买受人委托房地产经纪机构代理达成交易。该合同还把《房屋出售委托协议》、《房屋购买委托协议》作为合同的附件四。

       在北京的此种制度安排下，居间方和买卖双方是居间合同关系或委托代理关系，此类买卖合同履行在过程中，买卖双方出现纠纷时，居间方因为不是合同的履约主体，不会成为买卖合同的原告和被告。

       而在深圳，这个问题则比较突出，深圳市中介公司用的合同官方版本，名称就是《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，是生拉硬拽，非要把买卖合同和居间合同捆绑在一起，并且还约定该合同在三方签字之日起生效。

       在买卖双方发生纠纷后，居间公司在诉状中如何列明，实践中是列第三人也可以，列被告也行，或者诉状中只有买卖双方没有列居间公司，法院也一样审理。可作为律师我总感觉这种情况很滑稽，实际上，在买卖合同履行过程中，双方发生纠纷了，居间方没有过错和违约行为，你列人家为被告，告人家的依据在哪里呢。更有意思的是，买卖双方有一方违约了，中介公司不作为案件的第三人或被告出席法庭，法院就可以直接依据守约方的诉请解除三方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，这完全没有章法可言。

       在链家进入深圳以前，虽然官方有推荐版本《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，但是各个中介公司都在该官方版本的基础上，印制自己公司的合同版本，只是买卖合同的一个法律关系，可以说双方无论如何打官司也不会把中介公司在买卖案件中列为被告。链家来了深圳以后，他们用的是三方版本，据说这样能让当事人更放心，显示中介公司认真负责，更专业。

       结果不到两年光景，中原地产等公司也开始用买卖合同和居间合同在一块的合同版本了。在我看来实际上这是一个倒退。这次链家老板被限制高消费的事，深圳各个中介公司对买卖合同和居间合同是单独好还是在一块好，应该重视起来，不然你们的高管，哪一天也会有此待遇。

       按照2016以前的作法，印制单一的买卖合同版本供买卖双方签字，买卖双方有一方违约时，中介公司不可能被列为被告，承担买卖合同上的责任。把买卖合同和居间合同糅合在一起，中介公司就有被买卖双方依据三方协议，作为合同一方主体成为被告可能，一旦被法院认定中介公司需要和违约方一起承担责任或有配合违约方继续履行合同的义务，则会存在公司及公司高管被纳失信人或限制高消费的风险。

       就该问题的详细阐述见我的文章《都是深圳市二手房预约买卖及居间服务合同惹的祸》。

        二、诉讼参与人发现法院判决书认定的事实部分或说理部分及判项存在错误时应及时上诉

      《民诉法司法解释》第九十三条规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《规定》）第九条规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。”这是我国法律关于既判力的法律直接规定。

       对法院认定的事实部分或本院认为的说理部分，有没有既判力的效力，理论界还存在争议，但是作为律师我要说的是，把争议放一边，发现一审法院在事实认定或说理部分存在错误时，当事人均应提出上诉，避免以后被一审法院认定的错误事实或错误认定的法律关系所害。

       每年都会有当事人在一审中看似胜诉，放弃上诉，结果对方上诉，二审法院用你不上诉，就表示认可一审法院认定的事实或认定的法律关系，最终改判。

       有些当事人当被告的，在法院认定很少的违约金后，权衡再三，为了节省律师费，选择不上诉。事实上在我律师看来，一审查明的事实与认定的法律关系均存在问题，他根本不构成违约，上诉后有可能一分钱不用赔偿，甚至还能反败为胜，道理反复和他讲了，就是不上诉，认为二审还会维持这么低的违约金。他就不想想，在你不上诉的情况下，本来不构成违约的你，就视为自认是违约方，二审法院对谁是违约方的这个问题就不予审核了，剩下的只是上诉人主张的违约金增加不增加的问题。

       还有的当事人，也是被告的，法院虽然驳回了原告的全部诉讼请求，但是认定的事实或法律关系存在问题，表面上看起来是被告胜诉，实际上法院在说理部分，认定双方的纠纷属于另外的法律关系，原告用现在的法律关系诉讼，不应支持。这里面隐含了原告如果换了案由或补充新的证据一定会胜诉的意思，被告拿到驳回原告全部诉讼请求的判决后，麻痹大意不上诉。结果原告上诉，二审全部改判，用的理由就是被告没有上诉视为认可一审认定的法律关系，为了避免当事人累诉，直接改判如下，这时候的被告你就哭吧。

       具体到本案，房产登记在真爱公司名下，买受人基于双方买卖合同关系诉讼继续履行，该法律关系和居间方链家公司没有必然的关系，法院判决链家公司配合办理过户手续，显然存在问题，加重了链家公司的法律义务。房产登记在出卖人名下，买受人无权要求链家公司配合其办理房屋产权转移登记手续，该判项链家公司在事实上和法律上履行不能，链家公司应提出上诉。

       三、法院判决继续履行合同时应明确如何履行

       法释〔2015〕5号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条规定：“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。”

       法发〔2018〕9号 《最高人民法院 关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第十一条“法律文书主文应当明确具体：（5）继续履行合同的，应当明确当事人继续履行合同的内容、方式等”

       2015年深圳发生二手房买卖违约潮以来，我没有发现一例深圳法院只是判决继续履行，而不说明如何履行的判决。深圳仲裁委和东莞法院倒是判了不少这样的判决，导致当事人执行时，发现执行不能。没想到北京东城区人民法院在审理房屋买卖合同纠纷的继续履行时，居然也只是判决买卖双方继续履行合同，而不明确继续履行的内容，不解决双方在合同中涉及的购房款支付、注销抵押权，交付房产问题。

       四、买受人诉讼房屋买卖合同继续履行时应主张迟延履行违约金或赔偿金

       本案买受人只是要求合同继续履行，没有向违约方主张迟延履行的违约金，导致虽然判决支持了合同继续履行的主张，但是判决书没有明确继续履行的内容和方式，导致事实上无法履行。买受人即便上去法院执行局能立上执行案，也存在判决书本身存在问题，导致无法执行。

       法释〔2015〕5号《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十三条规定：“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的，应当明确继续履行的具体内容。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条也规定申请执行的法律文书需有给付内容，且执行标的和被执行人明确。根据上述法律规定，启动执行程序必须符合法定条件。如果执行依据不明确，应不予受理；已经立案执行的，允许当事人协商一致的情况下确定执行内容，如果仍无法执行的，可裁定终结执行程序。

       其实在房屋买卖合同纠纷中，只要法院支持了买受人主张迟延履行违约金，出卖人在判决生效后，就不得不主动履行。在深圳一般合同约定迟延履行违约金，为合同价的日万分之四到日万分之五，即便法院调整到日万分之二，判决出卖人承担交付房产前万分之二的日违约金，对出卖人而言也是个无底洞。

       有人说，合同万一没有约定迟延履行的日违约金，这诉讼请求该如何主张，事实上司法实践中已经给出的有标准，没有约定迟延履行违约金的，可要按照政府规定的租金指导价为标准主张赔偿金。就有一条，不能不主张。

       就该问题的详细阐述见我的文章《合同没有约定延迟履行违约金，但你可主张损失赔偿金》。

       限于篇幅，今天这写到这里，限制消费令等其他问题，不予点评。

       自媒体那些花里胡哨的看法，都不曾碰到该案的法律实质问题。该案的实质就是中介公司要弄清楚自己在居间撮合买卖双方成交时的地位，不要在买卖双方的买卖合同中作为一方主体出现，记住你只是个说媒拉纤，提供信息促成交易的，是个配角，不要把自己搞成买卖合同的主角。

      ——周争锋2019年3月8日写于深圳

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