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      1.该条文是《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房买卖合同》，所谓的预约和本约合同不同的地方。主要是在2018年3月28日，深圳实施三价合一前，深圳市不允许抵押状态的房产在中介公司系统中直接生产递件用的《深圳市二手房买卖合同》，原因是担保法第49条的规定。

       2.房产没有设定抵押，并不等于出卖人享有完全的处分权。房产证上登记的不一定是全部的实际产权人，没有在房产证上登记的人也能是房产的所有权人。主要有：依据婚姻法确定的婚后夫妻财产共同制，没在房产证上登记的配偶也是所有权人；因继承或者受遗赠取得物权的；人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，但尚未完成不动产登记的。买受人购买时，不知道出卖人无完全的处分权，且无重大过失的，应当认定为善意购买，依据物权法确立的公示公信原则买卖合同有效。

       3.示范合同文本只是强调了阻碍房产交易的抵押权因素，没有交代查封因素。示范合同的全部条款，就房产是不是存在查封没有作出安排，原因是查封房是法律明令禁止的交易对象，属于不言自明的情况。被查封的房产是不能正常交易的，在双方签订买卖合同时，如果出卖人明知道存在查封，故意隐瞒没有告诉买受人，涉嫌合同诈骗。但是实践中还是存在有查封房的买卖，双方明知存在查封的情况下还要交易，双方需要对查封状态的解除作出妥善的安排，对于双方而言这个查封的信息，需要在合同中明确合同签订时是查封状态。买受人明知房产查封状态还购买，自身也有过错，解封不能出卖人违约时，法院支持的违约金不会太高。

       4．房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起多少日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，这是一个陷阱条款，所有的出卖人均应重视该条款给自己带来的影响。没有合理安排合同履约顺序，贸然选择该条款签订后，若出现把自己的赎楼义务约定在买受人办理首期款监管或取得贷款承诺函前面，注定自己会违约。

       业主有充足现金的情况下可以选择自己赎楼，这样安全系数更高，不用提防担保公司使坏，如果是想委托担保公司赎楼就不要选这个条款。即便是用自有资金赎楼，在约定赎楼的时间上时，要充分考虑到和买家办理首期款资金监管及取得贷款承诺函时间上的衔接。

       5. 出卖人在签订买卖合同前需要看清自己抵押贷款合同关于提前还款也就是赎楼的约定。主要看赎楼流程规定和罚息应如何支付，有必要的话需要向银行工作人员进一步核实这两个问题，有些银行赎楼程序和其他银行的不一样，一定要提前了解。大部分银行只是要求出卖人提前一个月提出申请就可以了，但是据我所知有几个银行的赎楼程序和其他银行不同，需要出卖人提前一个月把赎楼款存入出卖人月供的卡里 ，等一个月后银行扣除。出卖人若不知道这个例外，容易在合同签订时对赎楼时间预留不足构成违约。

       因此，即便是出卖人用自有资金赎楼，也要事前和抵押权银行沟通下赎楼可能花费的时间，这个时间最短不应低于40天，最好是和买受人取得贷款承诺函的时间挂钩，约定在买家取得贷款承诺函后40天或60天内自行赎楼完毕。避免出现出卖人赎完楼后，因买受人贷款出问题，最终还是不能交易，遭受损失。

       6.卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起多少日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼。示范合同约定的内容不够清晰，没有深圳几家中介公司拟定的合同有针对性。

       通常情况下担保公司是先预收取一部分赎楼费、短期利息、罚息才办理赎楼的，交易惯例最终是买家支付，该条款中没有就赎楼费、短期利息、罚息由谁如何支付给担保公司作出约定，在履行过程中买卖双方会相互推诿。

       虽然按照正规的流程，赎楼是出卖人的责任，赎楼过程中产生的赎楼费和短期利息、罚息，依据出卖人和担保公司的服务合同，应由出卖人和担保公司结算，而后再拿上结算的票据和买受人结算。但实际操作过程中，基本上都是中介公司接到担保公司的通知后，直接要求买家支付给担保公司的，这里面存在的问题就是，虽然买受人实际支付的该款项，但是在法律意义上他和担保公司没有直接的法律关系。很多人就因为买受人支付了赎楼费给担保公司就认为赎楼义务是买受人的了，实际上他只是替出卖人支付费用而已，和担保公司没有直接的法律关系。

       很多中介公司在自己的印制合同中对这个问题做了明确的约定。Q房网的合同中就明确“赎楼费和短期利息、罚息的承担方，应在居间方通知后三日内将前述费用，支付给对方、居间方或担保公司”。

       7.该条只是约定了出卖人可以委托担保公司额度赎楼的情况，没有就额度赎楼不能，出卖人可以委托担保公司现金赎楼作出约定。出卖人信用不良或欠的外债太多，没办法取得短期贷款可能导致额度赎楼不能。如果担保公司的授信额度不够，也会存在额度赎楼不能的情况。

       8. 在合同中有必要就赎楼所产生费用的最高限额作出一个约定，超出的部分约定由出卖人承担，在房产抵押给私人或存在连环抵押的情况下，赎楼所产生的费用可能高得离谱，特别是存在查封的房产费用会更高。在额度赎楼有障碍的情况下，出卖人选择通过担保公司现金赎楼，增加的赎楼费如何分担，也有必要提前作出约定。

       9．该条没有就出卖人应该最迟在什么时间完成赎楼作出约定，不利于合同的继续履行。但是该条有一个很好的地方就是规定了卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼， 其实很多中介自己印制的版本中也有双方最迟应该在什么时候办理递件过户手续的约定，但是基本上正式签订买卖合同时，都托词买家的贷款承诺函没有办法预估什么时候出来，而不予填写。结果就是双方的买卖合同中只有买家给付定金和办理首期款资金监管的时间，对贷款承诺函什么时候出来，卖家什么时候完成赎楼，没有明确的约定，不利于双方积极履行合同。

       大部分的中介公司依据长期在一线的实践经验，均是在自己的印制合同中，约定卖家应该在买家取得贷款承诺函后多少日内还清银行贷款，注销抵押登记手续。一般约定的是买家取得贷款承诺函后40日，但是建议还是约定60日对卖家而言更保险。

       10.所谓的赎楼完成就是解除抵押登记拿到红本产权证。不单单说的是还清银行的贷款就算赎楼完成，还需要拿上银行给的结清证明完成注销抵押登记手续。只是还清银行的贷款，没有完成注销抵押登记手续，房产还是登记的抵押在银行名下，出卖人的赎楼义务在法律意义上并没有完成。

       11.在卖家信用不良，没有办法申请短期银行贷款额度赎楼的情况下，转而选择担保公司现金赎楼时，担保公司为了自己的合法权益，会要求出卖人找其他人提供担保，而大多数的中介人员会要求让买受人作为出卖人的担保人和担保公司签订担保协议，和出卖人一块对担保公司承担连带保证责任，这个时候买家万万不可同意，签订担保协议后，自己有可能房子没有买成，反而背上沉重的债务。

       主要就是出卖人的房产被担保公司用自有资金赎楼后，房产被出卖人的其他债权人查封。出现此种情况下，如果出卖人没有其他财产偿还，则担保公司的赎楼款，需要由买受人和出卖人承担连带责任。

       12.该条有个最大的特点就是没有要求注销抵押以后房产证原件必须交由居间方保管。而在中介自己印制的买卖合同中，基本上均有出卖人注销抵押登记，需要把房产证原件提交给居间方或指定的担保公司保管的约定，这个约定对于出卖人而言是百害而无一利。至于出卖人因为赎楼和担保公司就注销抵押登记后房产证的保管问题达成的约定，和买受人及居间方没有法律关系，没有必要在买卖合同中作出约定，实际上居间方要求保管红本是为了自己的利益，避免买卖双方绕开自己私下解约或私下成交。

       13.赎楼注销抵押登记始终是出卖人的主合同义务，虽然有合同约定用买受人首期款支付赎楼款，但是这不改变赎楼义务人始终是出卖人这一法律事实。出卖人和抵押权银行的抵押贷款关系，产生在出卖人和抵押权银行之间，依据合同相对性原则，没有出卖人的申请，银行不会依据买受人的申请办理赎楼手续，即便是买卖合同约定的有用买受人首期款偿还赎楼款，其法律性质也不过是出卖人委托买受人代理自己赎楼，而绝不是买受人没有出卖人的配合就可以自己到银行完成赎楼手续。

       明白这层法律关系很重要，在合同约定有最后递件时间的情况下，递件时间到达时不单单是要求买受人取得贷款承诺函，还要求出卖人赎楼完毕。在买受人取得贷款承诺函，已经完成自己的主要合同义务情况下，因为出卖人没有注销抵押登记，出卖人就不能说因为买受人的原因导致合同不能履行买受人构成违约。

       14. 买受人购买有抵押的房产，深圳的建设银行在审批买受人的贷款时，如果出卖人选择额度赎楼则在银行出贷款承诺函前，需要出卖人委托的担保公司先给银行出担保函，然后才审批买受人的贷款。其他银行审批买受人的贷款资料不需要担保公司先出担保函，再出贷款承诺函。需要说明的是银行在审批买受人贷款时，需要出卖人担保公司先提供担保函，这对买受人不利，实际上买家资料齐全就好了，出卖人委托的担保公司赎楼与否和买受人的贷款审批没有关联性，建设银行这样的流程增加买受人的维权难度，买受人在庭审中回答法官为什么贷款承诺函迟迟没有审批通过时要注意这个细节。

——周争锋2018年5月3日重新整理于深圳

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