3月29日，深圳市房地产中介协会针对三价合一政策，举办了三价合一宣传专题讲座，我就听课中了解到深圳市二手房网签合同新的办理流程写点看法。

       三价合一后深圳二手房交易流程有三点变化：

       一是从3月28日起，房屋状态处于抵押的，也可以生成网签合同。

       以前通过中介公司秘钥登陆系统录入网签合同的大前提，是没有抵押红本在手的房产，当然自助交易系统一直可以不理会抵押问题，查封的房产依旧不能在系统中生成网签合同。

       在三价合一政策前，中介的买卖合同版本，基本上都是约定在买受人取得贷款承诺函和出卖人注销抵押登记后多少日双方签订网签合同，办理递件过户手续。在三价合一政策后，买受人办理首期款监管时就需要向银行提交网签合同，因此网签合同的签订时间提前到了办理首期款监管前，中介合同的版本需要就双方何时签订网签合同的条款予以修改，不然合同无法履行。

       我个人认为，在中介公司的合同中应尽可能的约定买卖双方办理首期款监管和签订网签合同的时间为同一天，这两件事同步进行，当然网签也可以稍微提前些。但买卖双方提前签订网签合同，此后买受人因故不愿意履行合同，不进行首期款监管构成违约时，出卖人如何不经过买受人或中介自行同意取消已经录入系统的网签合同是个问题。

       二是增加了商业银行的锁定程序。

       在买受人向银行提交贷款申请后，银行可以依据不动产证书号、买受人的身份信息在登记中心找到双方的网签合同，并予以锁定。锁定后买受人姓名、证件号码、合同价款及付款方式和出卖人信息、证件号码和转让份额均不可以修改，如需修改，要联系锁定银行解除锁定后修改。除此之外的信息没有予以锁定，可以自由修改。

       这里面有个重要的交易信息没有被锁定，就是买受人的家庭成员信息，在商业银行贷款阶段是没有被锁定的，合同履行过程中仍然自由可以增加或减少。这里面隐藏着什么信息，不言自明。

       网签合同的解除锁定本着谁锁谁解的原则。合同被锁定后其他人不能二次解锁，必须锁定人解除后其他人才可以。也就是说，双方在A商业银行办理按揭贷款手续，买受人需要更换商业银行时，必须先由该商业银行解除锁定，然后其他商业银行才可以受理买受人重新提交的贷款申请。

       我个人认为，应给买受人和出卖人设置该程序的救济途径，限制银行的权利。现实中买受人贷款不能，解除资金监管协议是个大难题，买卖双方都不交易了，买受人需要另行购买其他房产，无论买受人如何申请解除首期款监管协议，银行均不会同意，要求双方共同申请或等到监管协议约定的期限届满，才会解除。相信以后双方的网签合同被商业银行锁定后，买受人贷款不能构成合同违约时，出卖人要求银行解除网签合同的锁定，取消网签合同，也会面临同样的困境。

       三是增加了商业银行设置历史遗留件的权限。

       也就是商业银行对发生在3月28日以前的交易，作为历史遗留件问题，审批贷款时可以不锁定网签合同，还是按照原来的流程进行。办理抵押时，不受三价合一政策以网签合同备案价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度的限制。这里面有个问题，商业银行认定历史遗留的权限有没有一个期间的限制，比如半年时间，还是一直留着这样的权限，若一直保留着，这不得了。

 

       下面结合听课的内容从我个人角度说下这调整给交易的影响：

       一、处于抵押状态的房产，也可以办理网签合同

       据讲课老师说是实行三价合一后，一个房产只能在登记中心系统中生成一份网签合同。 

       依据新二手房交易流程，网签合同签订后，相当长一段时间内出卖人是不能另行出售的，实际上赋予网签合同等同于物权法上预告登记制度预防出卖人一房二卖的功能。合同履行过程中，即便中途买受人违约，出卖人也必须先取消该份网签合同，才能再次签订网签合同出售该房产。

       网签合同签订后履行过程中买受人违约时，出卖人如何取消网签合同是个难点问题。在法律之外，赋予了网签合同有类似于预告登记锁定出卖人房产，预防出卖人一房二卖的功能。但是这样的流程设计，对出卖人的利益显然维护的不够，没有兼顾到出卖人的合法权益保护，总体感觉网签合同新规则对出卖人极为不利。

       买受人贷款不成功，也不愿意一次性付款购买，也不配合出卖人解除网签合同的锁定和取消，出卖人必须通过到法院起诉通过判决解除合同和网签备案手续。但这需要很长时间，出卖人卖房是为了快速套现，由于房子被锁死，不但可能用不到钱，更可能造成对换房的其它合同的违约，后果是很严重的。

       如何设计的能够让出卖人在买受人违约的情况下，尽快摆脱网签合同的限制，既要保证效率也要兼顾公平性，显得尤其重要。提醒下出卖人在三价合一政策实施后，为了顺利的出售掉房产，避免房产被锁定，在合同签订前需要查验买受人的购房资格和资金流水情况，不要再随意签订主体变更确认书了。

       买卖双方网签后如果新规则没有赋予出卖人个人可以随时取消网签的权限，碰见没有购房资格的买家，在银行贷款环节，会被拖很长的时间，特别是那些打算办理深户的买受人，利用银行审批贷款时间没有法律规定的漏洞，故意签订首期款监管期限为6个月的协议，然后自己慢慢办理入深户手续，光在贷款环节就可以拖出卖人6个月时间。 

       二、在程序设置上，网签合同应规定有效时间

       对没有办理银行锁定的网签合同，应该设置设定三个月有效期，到期后网签合同自动解除，或经由双方申请再次延长一个月。按照深圳二手房的交易进度，从买受人申请按揭贷款，到取得贷款承诺函及出卖人赎楼注销抵押登记，三个月时间应该是可以了。最起码应规定，商业银行锁定网签合同的期间应和买卖双方在银行办理首期款资金监管的期间同步，首期款监管时间到期，网签合同也应同时解锁，此时应允许出卖人有单独申请取消网签合同的权利。

       依据登记中心的规则，网签合同的锁定坚持谁锁谁解的原则，锁定后其他人不可以二次锁定。第一家商业银行锁定网签合同期间，买受人需要更换贷款银行，此时谁可以向商业银行提出解除网签合同的锁定，是由买卖双方共同申请，还是由任一方提出均可以解除锁定或取消合同，需要进一步细化程序。买卖双方在商业银行签订的首期款监管协议，出卖人配合买受人办理按揭贷款，在签署的法律文件中，中介公司没有参与这个环节，此种情况赋予中介公司有申请解锁的权利缺乏法理基础。

       网签合同签订后没有履行到贷款阶段，商业银行锁定过程中及解除对网签合同锁定后，买受人构成单方违约，出卖人如何单方行使撤销权取消网签合同的问题，也很关键。是买卖双方共同申请还是一方申请就可以也需要细化。此类情况下，虽然网签合同是中介公司录入的，但是在买卖双方签字确认后，网签合同的主体是买卖双方，赋予中介任意撤销权显然也没有法理依据，他毕竟不是交易主体，只是录入主体。

       针对中介公司只是录入网签合同但是没有双方签字的网签合同，也就是尚没有生效的网签合同，应明确在买卖双方在网签合同上签字确认前，中介公司可以随时撤销，签字确认后中介公司不能撤销。哪些自助交易的网签合同就更不用提了。

       我个人认为应赋予买卖双方自由取消网签合同的权限，因为法律并没有赋予商业银行或登记中心有利用网签合同，在一定时间内干预出卖人出售财产的权限，因此应允许买受人或出卖人有任意取消网签合同的权利。当然这里面有个前提就是网签录入的时候，系统应同时录入买卖双方的手机号，出卖人或买受人取消网签合同时对方能够及时的收到短信通知，采取相应的法律措施。

       三、在3月28日晚上突击录入的网签合同并不一定生效

       很多人在传3月28日当晚，中介加班录入网签合同、打印征信、签订合同收取定金，生意火爆。依据现在的规定，打印征信和买卖双方直接转付定金还是有用的，而突击录入网签合同就意义不大。

       说中介公司火爆，是他们加班录入网签合同和打印征信火爆，至于说得不看房就签订买卖合同成交多少套，这有点吹牛。有成交的也是买卖双方事先已经协商过，双方已经有成交意向的客户。三价合一短期对市场是利空，这是确定无疑的事，在不确定银行操作具体细节的情况下，不会有买家不看房就签订买卖合同。

       有个很有意思的事，有个出卖人说28晚上在自己不知情的情况下，名下房产被中介录了网签合同，问如何解除。还有买受人有问如何解除28日晚上录入的网签合同，现在买卖双方都不想履行了，如何解除网签合同，是不是录入网签合同就等于自己名下有套房了，以后贷款和购房资格会不会受到影响。

       在这里需要做个特别说明，网签合同在买卖双方没有签字前，依法不生效。购买二手房时录入网签合同，不等于你名下有套房，不影响你的购房名额和贷款权限。

       网签合同就是昨天中介替买卖双方录入了，也不一定有用，除非买卖双方愿意以后递件时倒签时间为昨天，才算是在3月28日法律意义上发生效力的网签合同。如果买卖双方任何一方不愿意倒签时间，网签合同依法不生效，买卖双方最后一个人在打印后的网签合同上签字的时间，才是网签合同的生效时间。

       关于这一点，很多人理解错误。10.4 新政时这样的案件很多了，买家有证据证明录入网签合同的10.4当天不在深圳，不在中介当晚突击录入的网签合同上签字也不倒签时间，买卖合同实际上是不能履行的。

       四、三价合一政策的历史遗留件处理不看网签合同，而是看征信或定金收据

       对于要适用旧政策的历史遗留件办理抵押的，须提供以下证明材料之一：

       1、3月28日前（含）在贷款商业银行已查询人民银行征信记录。

       2、3月28日前（含）印发日前（含）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金）的银行转账支付凭证（POS刷卡单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书。

       五、三价合一政策对刚需购房者影响最大的按照豪宅征税

       按照以往惯例，深圳市的计税评估指导价每半年调整一次，豪宅评估价每两年调整一次。深圳计税评估价历次调整时间分别为2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日、2016年4月1日、2016年11月8日，基本上是间隔半年。深圳豪宅标准的历年调整时间2011年5月1日，2013年9月1日，2015年10月1日，间隔时间为2年。

       非普通住宅定义：

       1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);

       2、单套住宅建筑面积144（不含144）平米以上且单套住房套内面积120（不含120）平米以上。

       3、实际成交价高于所在区域普通住房价格标准。

       以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。

       2015年深圳非普通住宅市场指导价：南山>490万，福田>470万，罗湖>390万，宝安>360万，龙华>320万，龙岗>280万，盐田>330万,坪山>200万，大鹏>230万。

       三价合一，网签合同备案价提高后，比照深圳市的非普通住宅认定标准，很多人要依照非普通住宅多交税。

       契税：

      （1）名下无房，首次置业：90平米以下    不含税过户价x 1%

      （2）名下无房，首次置业：90平以上  不含税过户价x 1.5%

      （3）第二次置业：    不含税过户价x 3%    

       个税：  

      （1）普通住宅：不含税过户价x 1% 

      （2）非普通住宅：不含税过户价x 1.5%

      （3）该物业满5年，且卖家唯一在深唯一住宅出售，可免征收

       增值税：

      （1）满2年：普通住宅免征，

      （2）满2年：非普通住宅按，（过户价－原登记价）/1.05?.6%  （差额增值税）

      （3）未满2年：过户价/1.05?.6%（全额增值税）

         备注：  不含税是不含增值税的价格。

 

       六、三价合一实质是网签合同备案价和提交给银行的贷款合同价合一

       真实的房屋买卖合同价，除了买卖双方和居间方外，外人是根本无从知晓的。

       三价合一的三价指的是房屋买卖合同价、银行贷款评估价，网签合同备案价，不包含登记中心的计税评估指导价，合一就是想让这三个价格一致。银行的评估价是这次三价合一政策的定海神针，起到决定性作用。

       要想多贷款，你就要多缴税，要想少缴税，你就少贷款。以后国土的计税评估指导价将只针对是全款过户的买家或少贷款的买家，对其他人没有意义了。网签备案合同价不等同于计税评估指导价，很多人错误的认为是一个价，实际上这是两回事。

       三价合一的文件中没有一个计税评估指导价的字眼，文件中的房屋评估价说的是银行在审批贷款时的银行委托的评估公司给出的房屋评估价，和登记中心的计税评估指导价没有关系。解释三价合一时，谈如何按照计税评估指导价贷款的，全是错误的解读。

       三价合一前，由谁是按照登记中心的计税评估指导价作为合同成交价申请的按揭贷款，有这么傻的人吗，不知道那么多大V是如何得出三价合一后，买受人首付款需要增加的结论的，本律师百思不得其解。

       七、网签合同签订后到递件前，出卖人能不能办理抵押

       这个问题讲课没有讲到，也没人提问。如果网签合同有限制出卖人另行抵押的功能，则除了预告登记能够对抗查封的功能没有外，其他的功能全部可以了，买受人可能感觉这是一个好的制度，但是对出卖人而言，这是非法限制处分自己房产权利的违法行为。同时作为买受人也不要高兴的太早，因为一旦在违约后不及时配合出卖人解除网签合同，在法律意义上应视为没有尽到止损义务，承担的违约责任，不会再像以前一样法院碰见买受人违约，基本都是判令出卖人没收定金这么简单。

       物权法规定的预告登记制度，也就是物权法第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

        今天先写到这里，以后想到什么继续补充。

  ——周争锋2018年3月29日写于深圳

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