8月28日，国土资源部、住房城乡建设部近日联合印发国土资发〔2017〕100号《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。北京、上海、南京等13个试点城市的集体建设用地将在2020年前探索可用于建设只租不售的租赁住房。中心目的就是为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

 

     虽然国土部和住建部划定的试点城市里面没有深圳，但是紧接着8月28日晚上，深圳市规土委发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)、《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)推进住房租赁市场工作，响应国家探索建立“租售并举”机制。

 

     今天主要聊下深圳大批量农民房合法进入租赁市场面临的法律问题。

 

     一、国土部和住建部划定的试点城市中为何没有深圳

 

     深圳市经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市原农业户口人员已全部转为城市居民，农村集体土地已转为国有。在法律意义上，2004年以后深圳市已经没有集体土地全是国有土地，深圳市号称是全国第一个消灭农村的城市。深圳市规划国土委此前在媒体上给出的明确说法是：“小产权房”属于违法建筑的一种，它是指建在农村集体土地上、未经批准的、以违法商品房开发为目的的违法建筑。深圳市农村城市化历史违法建筑不属于“小产权房”。

 

     深圳市在法律意义上已经没有集体土地了，因此没有入选《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中的试点城市，一点也不奇怪。

 

     二、租售并举首先要保证房屋租赁合同合法有效

 

     深圳现存的农民房要想满足出租条件走向市场，有两个法律障碍，一个是没有规划许可手续，一个是消防验收不过关。

 

     1、关于没有取得规划许可订立房屋租赁合同的效力

 

     根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条，下面几种情况下房屋租赁合同无效：1.未取得建设工程规划许可证建设的房屋;2.未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;3.未经批准建设的临时建筑;4.未按照批准内容建设的临时建筑;5.租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。

 

    我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但其属于管理性规定，办理租赁合同备案登记是房地产行政管理部门加强对房屋租赁市场管理的一种手段，却不是租赁合同合法有效与否的法定条件。深圳住房租赁试点工作方案文件中允许没有经过规划许可的农民房办理租赁合同备案登记，不代表法律上就认可没有规划许可手续的农民房租赁合同合法有效。

 

     法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

 

     第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

 

     第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

 

     2、关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力

 

     早在2004年，最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复[2003]民一他字第11号中规定,“关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

 

     到了2009年，最高人民法院颁布《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对上述观点进行了变更。该解释第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该解释将租赁的房屋不符合法律法规的强制性规定，导致房屋无法使用时，做为承租人解除合同的法定条件之一，而不再认为是合同无效的情形。因为可以解除的合同，首先应该是一个有效的合同，无效合同不存在解除的说法。

 

     在法理上2009年的租赁合同司法解释实际上修改了最高院此前在2004年的批复，认为没有经过消防验收的房屋租赁合同合法有效。

 

     依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》第61条、《消防法》第13条、第15条等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。

 

    需要特别说明的是，在司法实践中，对“未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力问题”应当适用2004年最高院的批复还是2009年的司法解释存在争议。一种观点认为，2004年最高院的批复是针对未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同效力问题的专门批复，依据特别法优于普通法原则，应优先适用。另一种观点认为2009年的租赁合同司法解释是新颁布的司法解释，根据新法优于旧法原则，应优先适用。现在基本上都认可后一种观点，认为适用2009年的租赁合同司法解释更为合理。

 

    法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第八条　因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

    (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

    (二)租赁房屋权属有争议的;

    (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

   《消防法》第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

    （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

    （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

     依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

 

      三、深圳现存农民房合法进入租赁市场的变通之道

 

     《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释。

 

      因为深圳在法律意义上已经没有集体土地，全是国有土地，因此深圳的房屋租赁合同纠纷全部是该司法解释的调整范围。

 

      但是该司法解释也为深圳实施《深圳市住房租赁试点工作方案》留有一个口子，就是具有政府福利性、保障性，依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，其租赁关系不属于完全平等民事主体之间的民事法律关系，不是该司法解释的调整对象。

 

      因此要想把深圳市政府文件中100万套没有合法规划手续，存在消防验收困难的深圳农民房合法的推向市场，需要分成二个部分处理。一个是可以补办规划手续的房屋抓紧补办相关手续，推向市场。另一个办法就是不能补规划的这些农民房变成具有政府福利性、保障性的依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房。

 

      这就给那些专门打算做农民房租赁开发的房屋租赁企业一个法律警示，没有经过规划许可的农民房不是你们可以开发的目标房源，政府之外的房屋租赁企业只能开发有规划手续的房屋。

 

      法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

 

      第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

 

      乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

 

      当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

 

      四、相当一段时间深圳的房屋租赁市场租金会下滑

 

      我个人感觉政府提出构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制的政策，是把以前解决吃饭问题的菜篮子、米袋子工程政府参与模式，用在了解决老百姓住房问题上，不排除会和蔬菜办一样，各地也设立租赁办。在我老家洛阳民间，至今对某市长的离去，还流传着这样的说法，说有一年总理到我们那里视察，总理问了市长当日市场上猪肉的价格，市长回答错误，总理视察完毕后，市长就调离工作岗位了，这个总理是当年主抓菜篮子工程的李鹏总理。

 

      90年代中国政府为了平稳蔬菜价格解决蔬菜供应短缺问题，全国各地都成立了专门的蔬菜管理办公室（简称蔬菜办），据说每年都有赔钱指标，都是政府高价买进低价或平价卖出。现在政府在住房问题上，要做的就是千方百计增加市场供应量，一旦市场供应量上来以后，就不需要政府参与补贴了。套路就和当年成立的蔬菜办一样，在供求不足的时候，用政府补贴的方式控制住价格，然后千方百计增加供求，一旦供求平衡，问题就解决了。因此我判断相当一段时间内深圳的租赁市场租金会下滑。

 

      ——周争锋2017年8月29日写于深圳

 

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