二手房买卖交易需要谨防的陷阱（补充部分）http://s3/mw690/001v96TEzy75jggkHPsc2&690

     上文写的是接受访谈时顺手写的提纲，现在想想还需要再补充几点。

        11、不要约定代替卖家赎楼，也就是不采用一笔款赎楼。现在银行基本上办理的都是二笔款赎楼，唯独招商银行还大量在做一笔款赎楼。所谓的一笔款赎楼，买家先申请银行的贷款，银行审批买家的贷款后就开始放贷，担保公司用放给买家的这笔款项去赎楼，买家在房产还没有过户到自己名下，抵押没有成功的前提下就要还月供了，这风险是显而易见的，就是买家赎楼后，卖家的房产被债权人查封或另行抵押或过户他人。二笔款赎楼就是卖家为了赎自己的楼，需要向银行申请一笔短期的贷款用来赎楼，有担保公司就贷款行为提供担保，买家只是出一点的担保手续费，风险在业主。区别就是一笔款的方式没有短期利息。

        12、不要碰房产抵押给自然人或存在连环抵押的房产。对于抵押权解除的问题，没有仲裁和法院生效的判决文书，抵押权人不可能依据买家的申请同意解除抵押权，这样做对卖家就构成抵押合同违约。此时买家可以依据物权法第一百九十一条第二款的规定，通过诉讼方式向抵押权人主张凃消房产抵押权登记。但是主张该项权利受卖家和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果约定不能提前赎楼或赎楼有其他附加条件，法院就可能就不同意买家代为清偿卖家债务解除抵押权。还有一种情况就是，设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。       

       13、购买附有违法建筑的房屋，房地产登记机构有可能不予登记。《深圳经济特区规划土地监察条例（修订）》对涉及规划违法行为或者土地违法行为的房地产，有关部门可限制其初始登记或者转移、抵押登记。违法状态消除或者当事人履行有关行政处罚决定后，房地产权登记机构可解除对有关房地产的权利限制。要求买家在实地看房时，要核对产权证中的附图，如有不一致处，须谨慎签订房屋买卖合同。

        14、房产存在长期租约租客没有放弃优先购买权，买家有可能长期不能收回使用权或过户过程中被租客主张优先购买权。在2009年城镇租赁司法解释颁布前，租客可以直接主张没经过其放弃优先购买权的业主和买受人的买卖合同无效，即便时双方已经过户了，租客仍然可以主张双方的买卖合同无效，按照买受人的价格购买致使买受人合同目的落空。现在司法解释颁布后，租客无权主张买卖合同无效，但是在还没有过户前，可以诉讼主张优先购买权，就是已经过户的不受影响，此时租客以业主侵犯其优先购买权为由进行索赔。

      ——周争锋2017年2月27日写于深圳

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