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       昨天在盐田法院开了一个庭，我个人认为买家确实受深圳10.4新政影响导致失去购房资格，双方协商解除合同，卖家退还定金就可以了，谁知道本案的卖家还反诉买家违约，用的理由是买家在签订买卖合同时没有购房资格。

        基本案情：买家委托自己的表姐在2016年9月份和卖家签署了房屋买卖合同，合同签订后，又签订一份买家主体变更确认书，约定由买家继续履行房屋买卖合同，买家的表姐对买家的履行承担连带保证责任。9月份签订合同时买家的社保连续缴纳了35个月，9月27日双方依约办理了首期款资金监管,2016年10月4日深圳市出台新限购政策，非深户社保由满三年提高至满五年。2016年10月8日，买家取得银行贷款承诺函，完成了买家的全部合同义务，在通知卖家委托的担保公司赎楼时，担保公司认为买家可能受新政影响失去购房资格，拒绝办理赎楼。2016年10月9日，深圳限购细则出炉，规定购房时间按照申请办理网签的时间计算，购房资格的认定按照购房时间计算。因为买家在10月4日前社保不满三年，直接失去购房资格，属于新政的限购对象。双方经多次协商，卖家拒不返还定金，无奈，买家诉到法院，用新政属于不可规则双方的事由导致合同目的不能实现，诉请法院依法解除双方的房屋买卖合同，判令卖家返还定金，承担诉讼费。卖家提出反诉，理由是买家明知在签订房屋买卖合同时没有购房资格，仍然签订买卖合同构成违约，索要20%的违约金。

       今天结合本案，谈几个法律问题，昨天庭审对方的律师被法官难为的不轻，几次交锋，其无法回答法官的提问，我没机会在法庭上代替他回答，我干脆就写下来。

     一、关于买家在签订房屋买卖合同时，不具备深圳市购房资格，是不是构成违约的问题。

        买家在签订房屋买卖合同时，不具备深圳市的购房资格，双方签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容也不违反法律法规，没有合同法第五十二的无效情形，应为合法有效。

        要知道在深圳有一个群体是换房族，这些人换房时往往采用买卖同时进行的方式，在签订房屋买卖合同时，其名下的房产还没有过户他人，不具备购房资格，但是这并不影响，他签署的一买一卖这两份房屋买卖合同的效力。只要其在合同约定的递件过户时间到达时，具备深圳市的购房资格就可以正常的履行，在签订合同时没有购房资格不会导致买家合同违约。买卖合同约定的递件过户时间，基本上是要求买家取得贷款承诺函和卖家的房产无查封和无抵押状态，因此，买家只要赶在卖家赎楼后具备购房资格，双方履行合同没有任何的法律障碍。

     二、关于买家诉请法院依法解除买卖合同是不是构成买家行使单方解约权的问题。

        依据《合同法》的规定当事人可以解约的情况需要满足《合同法》第九十三条约定解约条件或九十四条的法定解约条件。当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。买家受限购政策因素影响导致合同不能履行，此时卖家没有任何违约行为，此时买家依法没有单方解约权。合同出现了确实无法继续履行且不可归责于主张解除人的情况下，解除合同的事由需要法院依法审查。

        我知道很多律师在媒体上都把限购、限贷政策解释为“不可抗力”，然后说买家可以以此为由直接发函解除合同。实际上在我看来，这是有问题的，因为新政不属于不可抗力。不可抗力，在我国《民法通则》上是指"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"，而限购新政，不具备人为不可克服的问题。仔细的想一下，限购和贷款均是人为可以客服的困难，不存在不能克服的客观情况，购房资格可以通过户籍、婚姻关系变动取得或通过出售房产取得，购房款不足的可以融资取得。

        买家在诉讼时提出请求法院依法解除双方的买卖合同，这是把合同是不是属于不可归责于双方的事由，导致合同目的不能实现的审查权，交给了法院，由法院依法审查合同目的能不能实现和新政的关系，进而作出判断。本案的被告律师，认为买家的该项诉讼请求构成单方解除合同，应承担违约责任。法官反问，被告律师，按你得理解你认为买家的解约理由符合合同法九十三条和九十四条的哪一个条款，结果被告律师无法回答，为什么无法回答就是其对单方解约权的理解错误，单方解约权是守约方的权利，解约的理由需要符合第九十三条约定解约条件或九十四条的法定解约条件，否则不发生解除合同的法律效力。拥有单方解除权的一方必然是守约方，无需承担违约责任。

       三、买家诉讼时提出请求法院依法解除买卖合同，可能存在多交诉讼费的问题。

       深圳市法院在前几年，原告提出解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，法院立案庭会按照合同的总价收取诉讼费，为了规避高额的诉讼费用，在相当长的一段时间内，我不提解除合同的诉讼请求。需要说明的是，现在在深圳仲裁委员会申请仲裁时，立案的工作人员会反复的劝说你增加解除房屋买卖合同的仲裁请求，理由是你不先解除双方的房屋买卖合同，怎么能追究对方的违约金，真的听了他的话，就要按照合同成交价交仲裁费，多掏不少钱。外地很多法院比如北京市就按照合同价收取的诉讼费。

       我要说的是，解除权是当事人的合同权利，解除权属于形成权，在法律上守约方解约的通知只要通知到合同相对方就生效了。为了避免出现立案时的麻烦，建议立案前发一份解约通知函，规避这个问题。实践中，买家不在事先发出解约通知，法院认为原告的解约理由成立，一般用被告收到买家诉状的时间作为买家解除双方买卖合同的时间。

       为了防止造成不必要的损失，最高人民法院民二庭意见认为，当事人起诉请求确认解除合同的效力，在法院判决未下达前，合同不解除。 “《合同法》第93条第2款、第94条规定的合同解除都属于单方解除，享有解除权的一方的解除通知到达对方时合同就解除。关于合同解除的通知与诉讼的关系问题，首先，当事人未通知对方解除而是直接起诉要求法院解除合同是否发生解除的效果。有观点认为解除权的行使是双方之间的行为，解除合同应当通知对方，解除权人不能直接起诉，即使起诉，法院应当向当事人释明而不能直接接受理并裁判解除合同。也有观点认为解除权人可以通过向法院起诉来解除合同，法院受理后其向送达的文书就相当于解除权解除合同的通知。其次，相对人收到解除合同的通知后，如果向法院起诉要求确认解除合同的效力，那么，合同是自相对人收到通知之时起解除还是自法院作出生效判决之日起解除。如果认为判决作出之时解除，在法院没有判决前合同就没有解除，这与《合同法》第96条第1款关于“合同自通知到达双方时解除”的规定有些冲突，但如果通知到达解除，而法院判决认定合同不解除，则双方根据合同已经解除所采取的行动就要恢复原状。”

        四、深圳市限购细则要求的2016年12月31日缓冲期，适用对象是社保或个税满三不满五的群体，不适用于本案。

       被告律师一直在用限购细则的规定，证明本案的买家在2016年12月31日前具备购房资格，是对限购细则的理解错误。细想一下，倘若本案买家真的具备购房资格，在买家已经取得按揭承诺函完成合同约定的全部买家合同义务后，因为卖家委托担保公司的原因导致卖家赎楼不能，是不是卖家已经违约了。

     ——周争锋2016年12月23日写于深圳

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