http://s8/mw690/001v96TEzy75fJH493V47&690

  深圳10.4 新政实施后，非深户购房资格社保和个税由三年增至五年，很多人的置业梦被打碎。最近一段时间，接到不少非深户社保远远不够五年置业者的咨询，打算先给业主购房款，约定买家取得购房资格后再办理过户手续，很多买家对这里面的风险预计不足，在中介公司的撮合下跃跃欲试。

      今天就聊下，先给购房款，约定买家取得购房资格后再过户可能存在的法律风险。

      一、在合同履行过程中房产被业主的债权人依法查封。

      如果买家已经支付了大部分的购房款，正常的和业主履行了交房手续，在查封前已经实际居住，行使了占有和使用权利，此时买家可以就法院的查封提出执行异议申请，依据最高人民法院法释〔2015〕10号的司法解释，在这样的情况下，这查封是可以通过提起执行异议予以解除。当然这里面有个风险，司法解释的四个前提你需要全部符合。就买家对未办理过户登记是不是存在过错而言，认真的来讲，在没有购房资格的情况下，购买房产约定在买家取得购房资格后再办理过户手续，法院给你扣上你主观有过错，我看你也没话说。

     《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释〔2015〕10号第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

     （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

     （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

     （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

     （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

     《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》法释〔2004〕15号第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

      二、在合同履行过程中房产被业主一房二卖。

      2015年深圳的房价暴涨，业主一房二卖的案件时有发生。为什么我要先说这一段，就是在房价涨幅超过30%的时候，这是大多数业主的正常想法。先支付大部分购房款，等满足购房资格后再办理过户登记手续的买家，对业主在房价上涨后可能一买多卖，要有清晰的判断，千万不要认为，给付购房款以后，等有购房资格就一定可以顺利的办理房产过户登记手续。

      这里面也有个小提示，就是人民法院系统处理一房二卖纠纷的基本规则你要知道，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。也不是说，业主和第二个买家瞒着你办理了产权登记手续，你就没有办法主张权利，只要你一直占有房产，你就还有办法。在你占有房产的时候，下一个买家不能正常的履行看房和银行贷款时的评估手续，加上价格不符合市场价，有些法院会认为下一个买家和业主存在恶意串通，他们之间的买卖合同恶意串通损害你的合法权益，房产过户登记后，也不能对抗你的买卖合同。

      问题是，双方闹矛盾的时候，有些买家在被业主反复骚扰后，自己赌气搬离了购买的房产。今天看了我的文章一定要记住，房屋买卖合同签订后，买卖双方正常的履行了房屋的书面交房手续，你依据双方的买卖合同取得的占有权此时大于业主和其他人的所有权，任何时候都要保持自己已经取得的占有权。只要你的占有权具有合法性、正当性，就足以对抗另外一个新买家的所有权，他只能取得所有权，而你可以一直拥有占有使用权，新买家此时只能依法起诉原业主交房不能的违约责任。

     《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要2015年12月》第十五条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

     《最高人民法院公报》2015年第10期，刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案裁判要旨：“签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。”

      三、在合同履行过程中房产被业主恶意办理高额抵押贷款。

      在上一周我就一连接到两个被业主恶意高额抵押的咨询，具体套路是这样的，双方签订房屋买卖合同约定在买家支付卖家60%到80%的购房款后，卖家把房产交付给买家，约定在买家取得深圳市购房资格后，双方办理过户登记手续，买家依约支付了大部分的购房款，卖家也把房产交付给了买家，到买家具备购房资格要求卖家办理登记过户手续时，发现业主联系不上了，经查询房产登记信息发现业主偷偷的办理了赎楼手续，并又办理了房产市场价70%的银行抵押贷款。       

      业主办理了新的高额抵押登记后，抵押权人是房产的物权权利人，买家依据买卖合同是债权权利人，依据物权大于债权的法理，买家的债权无法对抗抵押权人，买家要想办理过户登记手续就必须先解决掉房产上面的抵押权。此时意味着买家在已经支付了大部分的购房款以后，还需代替业主偿还高额的抵押欠款，否则没有办法办理过户登记手续。

      此时买家面临一个双方的房屋买卖合同如何处理的问题，一种是解除房屋买卖合同，要求卖家承担违约责任，如果卖家还有大量的资产可以保全，这样做没有问题，怕就怕，卖家此时债务缠身，已经没有可以被保全的资产，在这样的情况下我个人建议买家还是不要解除双方的买卖合同，此时应全力保护好自己的占有权，如果此时提起解除买卖合同的诉讼，意味着合同解除以后，自己的占有权丧失存在的基础。还有一种就是，买家依据物权法第一百九十二条第二款的规定，代为清偿债务消灭抵押权，此后就代替卖家偿还的部分，另案向卖家主张权利，在2015年房价翻倍的情况下，这样的选择是可行的。碰见外债很多的卖家，必须做第一查封人，清偿已知抵押权人的债务，把房产过户到自己名下，不这样的选择，自己会血本无归。

      四、在合同履行过程中，业主用夫妻共同财产配偶不同意为由，拒绝办理过户登记手续。

      2015年深圳很多买家在诉讼继续履行的时候，因为买家的确没有见过业主的配偶，对业主是不是已婚不知情，被法院用所购买的房产属于卖家的夫妻共同财产，其他共有权人不同意为由驳回买家继续履行的诉讼请求，法院的法律依据主要是《物权法》第九十七条和《婚姻法司法解释三》第十一条。

      也有个别案件，法院用《婚姻法司法解释一》第十七条规定的“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”我个人认为，凡是在买受人没有任何证据证明没有签字的配偶参与过买卖合同的履行或明确表示同意履行，构成第三人债务加入的情况下，此时买卖合同的效力不及于没有签字的配偶，简单的用婚姻法司法解释一第十七条，认为夫妻双方没有闹离婚感情很好等理由支持继续履行的案件，均是法院举证责任分配错误，是对共有人擅自处分共同财产合同效力问题的相关法律历史沿革认识不清，及对该条文所谓的善意第三人认识不正确。该条的善意第三人指的是已经过户完成的第三人，没有过户完成就不存在善意不善意的问题。更为重要的是，2011年《婚姻法司法解释三》法释〔2011〕18号，对夫妻一方没有经过另外一方的同意擅自出售共有房产作出了更为明确的意见，没有过户的不能对抗配偶基于物权权利人提出的主张。

       实际上法释〔2001〕30号《婚姻法司法解释一》出台的时候，人民法院在处理共有人擅自处分共有财产签订的合同时，一般认定是双方签订的买卖合同无效。要知道在2007年《物权法》第15条和2012年《买卖合同司法解释》第三条出台前，依据民法通则意见第八十九条的规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定买卖合同无效，只有在第三人已经善意、有偿取得该财产也就是达到法律规定的善意取得条件后，虽然此时合同无效，但是保护第三人善意取得的权益。

     《物权法》第九十七条“　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”

     《婚姻法司法解释三》第十一条“ 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

     《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号  “夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人(登记方)的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续;出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(2)项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。”

     《民法通则意见》第八十九条“ 共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

        结语：买家没有购房资格，双方约定买家先支付大部分购房款，卖家把房产交付给买家，待买家取得购房资格后，双方再办理过户手续，这样操作对买家而言风险比较大，在合同履行过程中，可能存在房产被卖家的债权人查封，被卖家一房二卖或高额抵押等诸多风险。实在需要这样操作，一定要和业主夫妻双方签订买卖合同并办理书面的交房手续，并一直保持占有状态，最大限度维护自己的合法权益。

     ——周争锋2016年12月15日写于深圳

       转载请注明出处

 周律说房市 微信公众号 z13417447825

http://s1/mw690/001v96TEzy75fJILZ9S40&690