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    几个月前，曾就房屋买卖合同纠纷通过仲裁裁决方式诉请强制过户，可能存在执行困难的问题，写过一篇文章，在前面文章中提到的主要问题有：

        1、申请仲裁首先需要仲裁参加人在合同签订时或纠纷发生后，有书面的仲裁约定，没有仲裁协议的其他主体不能作为申请人或被申请人参与到仲裁程序。主要有隐形的共有产权人、抵押权人、租客、实际居住的借名购房人或实际居住的其他买受人。这些人可以在仲裁胜诉后的执行阶段，提出执行异议，导致购房者仲裁目的落空。

        2、申请仲裁继续履行的仲裁请求不当，只是诉讼继续履行双方的房屋买卖合同，没有写明被申请人要办理注销抵押登记、在购房人支付完购房款后协助办理过户登记手续，并在过户后交房的请求，导致仲裁裁决书只是判令双方继续履行房屋买卖合同，具体如何履行一句话不提，没有写明具体履行内容，导致继续履行买卖合同请求被支持后，业主不配合办理后续的手续，申请到法院执行的时候还是无法执行的局面。

        3、仲裁员对购房的流程不清楚或对法院执行程序不熟悉，容易出现常识性认知错误，导致裁决的事项无法通过法院执行程序强制履行。

        今天再结合一个裁决后无法执行的真实案例，就房屋买卖合同纠纷通过仲裁裁决方式诉请强制过户，需要在仲裁申请书中重点阐述的问题，谈点看法。

        基本案情：2015年6月，买卖双方就一套双拼房签订二份房屋买卖合同，买家一套办理的首付三成，一套办理的首付七成，双方在合同履行过程中没有同时办理二套房的首期款资金监管手续，先办理了三成的首期监管，并办理了过户登记手续。在办理第二套房产的首期款监管时，买家存在拖延的情况，逾期超过合同规定的时间，卖家要求支付延迟履行的违约金，买家支付以后，双方在合同约定的延展期继续办理首期款监管手续，恰逢延展的最后时间是周末，银行周末不办理此类业务，因办理不了首期款资金监管，卖家认为买家在合同约定的时间和双方约定的延迟履行的延展期内还没有履行，构成根本性违约。而卖家不知道的是，买家为了避免自己构成违约，在周一催促卖家办理首期款资金监管协议未果后，通过中介公司邀请到了卖家委托的担保公司一块去办理了首期款资金监管手续，并打入了首期款。此后卖家提起仲裁：1、要求解除二份买卖合同；2、要求买家支付合同价20%的违约金。买家提出反请求：1、要求卖家交付已经登记过户的第一套房产及逾期交房违约金；2、要求继续履行第二份买卖合同，将房产证变更至买家名下，并交付房产，承担逾期履行的违约金。

        仲裁的裁决也很有意思，归纳如下：1、认为买家不构成违约，判令双方继续履行第二份买卖合同；2、就第二份买卖合同卖家需按日承担违约金，计算至合同履行完毕止；3、买家花费的仲裁费律师费卖家承担60%，卖家的费用自己承担；4、驳回双方其他仲裁请求；

        裁决的理由，简单归纳如下：

        认为买家一直在积极履行合同不构成违约，驳回卖家的全部仲裁请求，但是对买家要求的逾期交房和违约金问题，仲裁庭认为，涉案房产是一套不可分割的双拼房，交房应该是同时交付，不存在单独交付的问题，因此对该项诉求驳回。支持买家要求继承履行买卖合同的诉求，但是在买家没有支付剩余购房款的情况下，驳回买家请求将房产证变更至买家名下，并交付房产的诉求。对第二份合同的卖家支付的延迟履行违约金，自卖家作出有解约意思表示的通知函发出时计算至卖家履行完毕合同义务止。

        当事人拿着这份裁决书咨询我如何办理执行，我就本案的法律问题分析如下：

        一、就第一套房产的交付和逾期交房违约金问题。仲裁庭认为涉案房产是一套打通的双拼房，相互之间没有形成独立的单位，因此涉案的二套房产的交付义务也是不可分割的，不能在另外一套房产尚未履行到交房阶段的时候，要求单独就其中的一套房产先行交付，该裁决没有问题。

        二、驳回买家请求将房产证变更至买家名下，并交付房产的诉求，导致该仲裁裁决书没有可以具体履行的内容，买家无法在卖家不配合办理登记手续时，通过法院执行程序强制将涉案房产执行至买家名下，赢了官司却碰到执行难题。

        仲裁庭认为，在买家没有支付剩余购房款的情况下，买家无权主张将涉案房产变更登记至买家名下，主要是因为买家的仲裁请求表述不清晰导致的，还有一个原因就是仲裁委对于通过仲裁方式，诉求继续履行合同强制过户的案件，没有一个完整的指引和说明，导致仲裁裁决和法院执行环节脱节。如果本案买家要求办理登记过户的请求表述为，在买家支付完购房款后，卖家将房产证变更至买家名下，并交付房产，估计就不会简单地驳回请求了。

         三、本案买家仲裁请求没有提及要求卖家注销抵押登记的问题，仲裁庭也没有征求抵押权人的意见，实际上，抵押权人依法可以不同意卖家提前解除双方的抵押贷款合同。

         在涉及到有抵押的房产，诉求继续履行的时候，抵押权人是不是同意抵押借款人提前解除抵押合同是个关键性的问题。买家有权要求卖家继续履行双方买卖合同，抵押权人当然也要求抵押借款人继续履行双方的抵押贷款合同，而不同意抵押人提前解约。

        最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条规定的受让人行使代偿行为的性质属于义务而非权利或前置程序性质，抵押权人享有选择权。

        四、就买家和卖家的公证委托人，在买卖双方约定办理首期款监管时间后，办理首期款资金监管的法律性质，仲裁庭没有给予明确的法律定性。

        只是用买家一直积极履行合同义务的理由认定买家没有构成根本性违约，实际上在卖家没有撤销公证委托的情况下，其公证受托人和买家签订的首期款资金监管协议效力是及于卖家的，应视为买卖双方合意变更了首期款资金监管的时间。《民法通则》第六十三条　“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”。

        在这里我再次提醒下，在买家已经逾期办理首期款监管协议，并超过合同约定的延迟履行期，构成根本违约后，卖家要及时的地通知自己的公证委托人告知其在没有征求自己意见的情况下，不能按照中介的要求私下和买家办理首期款资金监管，通知的方式应当书面发函通知，不然你就是给买家留了一个起死回生的后门。为了确保通知到，在办理公证委托时，自己要留有一份原件，因为你首先要知道你委托的是谁，没有保留原件或复印件的时候，中介不告诉你委托的是谁，你发函发给谁都成问题。

        五、2015年深圳爆发二手房卖家违约潮，大批的买家涌入法院诉讼继续履行房屋买卖合同，深圳法院系统出台有关指引，要求有抵押的必须追加抵押权人作为第三人征求抵押权人的意见，并且要求贷款银行保证贷款的承诺一直有效或要求买家同意一次性付款解决购房款支付问题。在实际审理过程中法院主动修正了买家诉讼继续履行的诉讼请求，买家就是简单地提出诉讼继续履行就可以了，没有体现不同律师的专业性差异，导致很多当事人认为，不委托专业的房产律师一样可以打赢继续履行。

        而去仲裁请求继续履行就要充分考虑到仲裁的性质和仲裁员的法律水平，在提请求继续履行的时候，请求的内容要斟酌清楚，庭后要和仲裁员沟通清楚执行问题，不然你怎么提的仲裁请求，他就怎么给你判，导致赢了官司却执行不能。

        ——周争锋2016年12月8日写于深圳

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       附件

       1、《天津市高级人民法院关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》津高法（2016）158号

       四、关于合同继续履行的问题

        当事人已经签订房产买卖协议或者已经与房产中介机构签订包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方主张继续履行合同，另一方拒绝履行合同义务的，除属于《合同法》第一百一十条规定情形以外，人民法院应综合考量房地产行政主管部门意见、合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，确定涉案房屋买卖合同是否具备继续履行的条件。如果具备继续履行合同条件的，人民法院可以支持当事人继续履行合同的诉讼请求。如果不具备继续履行合同条件的，人民法院可以向当事人释明无法执行的风险，并告知其可以变更诉讼请求。

        当事人对合同的履行与解除有特别约定的，从其约定。

        当事人要求继续履行合同，应当在诉讼请求中明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理产权过户登记等。

        对于出卖人不履行产权过户义务的，买受人可以按合同约定要求出卖人履行产权过户义务，但不能直接请求人民法院确认房屋产权归其所有。

        2、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号

       十一、请求合同继续履行的处理

        当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。

 周律说房市  微信公众号 z13417447825

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