http://s8/mw690/001v96TEzy75fJH493V47&690

       在二手房的违约金之诉中，卖家的律师大多用买家逾期支付定金，或把定金交给中介卖家没有收到等理由，反诉买家违约，很多法官在庭审和判决中回避逾期支付定金构不构成违约的问题。

        对于约定一次性支付多少定金的房屋买卖合同，买家给了一部分定金，剩余的没有支付，卖家在接到一部分定金后没有提出异议并退回，依据担保法的规定应视为双方在合同履行过程中已经变更定金数额。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。

        对于约定份二次支付定金的房屋买卖合同，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，也超过约定的延迟履行期间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这时法官给的理由往往是合同法第六十条确定的全面履行原则。《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

        房屋买卖合同签订后，买家一分钱定金也没有支付的情况。有观点认为定金合同在履行过程中，无非导致两种结果，要么生效（含变更合同），要么不生效。给付定金一方按约交付定金，致使定金合同生效，不存在何方违约；给付定金一方未按约交付定金，致使定金合同不生效，对于不生效的定金合同，谈不上存在何方违约。但是注意在司法实践中经相对方催告后还不履行支付定金义务的，因为该行为不符合《合同法》第六十条确定的全面履行原则，也有法院认定此时买家构成违约。

        鉴于司法实务中，这一块比较混乱，法官基本上对于买卖双方纠缠的定金问题，在判决书中不展开详细的法理论述，判定谁违约。有时候还会在第一种情况下，判定买家构成违约，前不久我的一个案件，一审法院判定此种情况买家违约，我们上诉后，二审改判了。因此在买家逾期支付定金后，卖家唯一能做的是发函催告买家支付剩余的定金，不可贸然发函解除合同。

     ——周争锋2016年11月9日写于深圳

     转载请注明出处

 周律说房市  微信公众号 z134174478125

http://s1/mw690/001v96TEzy75fJILZ9S40&690