题记：有买就有卖，今天的买家就是以后的卖家。我在9月21日得知，8月份有业主因为去深圳中院闹访而被批捕，这个事必定会在深圳房产纠纷维权史上留下浓重的一笔，于是我就想写点有关业主卖房风险提示的文章。

        三、签订买家主体变更确认书环节。

        卖家一定要知道，自己卖房的目的是为了尽快的套现，因此要在如何快速拿到售房款上下功夫，而签订买家主体变更确认书，对该目的的实现只会起到负面作用，因为你碰到的买家可能是个对房产知识比你熟悉的多的炒房客或中介。你的卖房目的是一目了然，就是想快速的回笼资金，因此我不理解，为何屡屡有业主同意签订买家主体变更确认书，有的还签订几份空白的主体变更确认书，我要提醒你，你只可以签订一份，签订多份空白主体变更确认书，一旦买家和中介要整你，可能导致你构成法律上的一房多卖，你会死的很难看。签订空白主体变更确认书后自己需要留一份复印件，最起码你要知道有这个东西存在过。

        买家要求签订买家主体变更确认书，你首先要知道买家想干什么，是不是因为你的房子卖的低于市场价了，人家想先占住你的房子，然后在加价把你的楼另行出售他人。我碰见的很多情况是业主对深圳市场的行情不了解，给出的价格严重的和市场价不符，接单的中介就找自己的同事直接签订买卖合同，同时要求签订买家主体变更确认书，为的是加价后再出售或找自己的朋友购买，这基本上针对的是长期不在深圳的业主。

        还有一种情况是，买家赌的是深圳楼价的涨幅情况，给的定金很少，约定的资金监管协议超长，签订买家主体变更确认书就是赌首期款监管期间内房价的涨幅情况，涨幅不大，定金不要了，涨幅大了再想办法找个有购房资格的履行。相对而言，进入法院打官司的案件，签订有主体变更确认书的案件的比例是很高的，业主卖房是为了套现，不是为的打官司，因此在同等条件下，不要求签订主体变更确认书的买家，更加有利于业主尽快实现套现的目的。

          关于买家主体变更确认书的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（八）—说下买家主体变更书的问题》，在这里就不展开了。

        四、收取定金环节。

        定金合同在法律上是实践性合同，约定的多少没关系，最终落实到的是已经给付的多少。因此要一次性足额的要求买家给够定金，不能选择分期支付，很多买家先给个小头几万，说以后再给剩余的，其实就没有以后的。我见过这样的合同大多是最后买家放弃这部分定金选择违约，在调整评估价或政策波动后每次都有一波这样的买家选择违约。碰见这样的买家对于急着套现的业主来讲不是好事，一方面要和这个买家处理这个合同后续解约的事宜，另一方面还得重新找买家出售房产。业主售房的目的不是为了没收这点定金是为了尽快套现干其他的事，收取很少的定金和买家打官司，依据买卖合同法司法解释第31条确定的损益相抵原则，在房价上涨的周期内不值得。

        对于约定一次性给付定金的买卖合同而言，因为定金合同是实践性合同，可以在实际支付过程中单方变更的合同，其本身无违约性可言，买家真的在合同履行过程中少付定金也没有问题，后面多监管些首期款，不必然导致合同不能履行，构成违约。根据《担保法》司法解释第一百一十九条“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”的规定，定金合同可以由交付定金一方有条件地单方变更合同，收受定金的一方不同意的必须同时提出异议和拒绝接受金额不符的定金，二者缺一不可，只表示异议，没有退还已经收取的定金，视为双方合意变更定金合同条款。定金合同在履行过程中，无非导致两种结果，要么生效（含变更合同），要么不生效。给付定金一方按约交付定金，致使定金合同生效，不存在何方违约；给付定金一方未按约交付定金，致使定金合同不生效，对于不生效的定金合同，谈不上存在何方违约。

        对于约定分几次支付定金的买卖合同而言，支付了第一次的定金，第二次的定金没有依约如期支付，超过合同约定的支付时间，则可能会被法院认定没有按照合同履行合同义务构成违约，这是双方买卖合同约定分多次支付定金的情况。但是就像前面说的如果约定的是一次性足额支付，而对方支付的不是足额，买家此时不会构成根本性违约。当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的不构成违约，在深圳市中级人民法院在(2010)深中法民五终字第1373号判决书中已经给与明确的答复。该判决说理部分，就该问题说理如下“根据担保法的规定，定金合同自当事人实际交付定金为合同生效要件，因此，定金合同属于实践性合同，所以当事人订立定金合同后不履行定金交付义务的，不构成违约，无需承担违约责任。对于定金合同订立后当事人少交付定金的，有关法律根据定金合同的实践性，规定当事人实际交付的定金数额为实际生效的定金数额，对于少交的部分，不能强制履行。当事人对于不足额的定金拒绝接受的，定金合同不生效。当事人接受了不足额的定金，实际接受的定金额即为定金范围，对于未交部分无权要求对方补交。”

        因此业主在双方签订买卖合同的同时要尽可能的约定一次性足额收取定金，不能约定定金分期支付。在买家没有足额支付定金的情况下，不能以此为由认为买家构成违约，发函解除合同，正确的姿势是催告履行或发函行使先履行抗辩权。我特别说明下，关于买卖定金问题处理法律适用，不同的案件不同的法官有不同的情况。

        关于定金的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（四）—说下定金问题》，在这里就不一一展开了。

       五、办理公证委托书的环节。

        我一直在深圳二手房买家维权群中，把业主出具的公证委托书，称为戏文中的尚方宝剑，一提到尚方宝剑，大家都不会陌生，那么公证委托书的法律效力大家就更能直观的感受到了。拿着业主出具的公证委托书的人，办事就和业主本人去办理的法律效果是一样的，因此任何一个卖房的业主都要格外的注意这个环节，不然自己会陷入非常被动的境地。

        需要注意的问题，办理委托公证主要是委托担保公司办理的赎楼和以后的手续，因此没有必要在公证委托书中授权担保公司有在中介公司签订买卖合同的权限，只授权其有在不动产登记中心办理网签的《深圳市二手房买卖合同》就可以达到双方的目的。前面我提到的，很多业主的过户后发现，在自己没有签订主体变更确认书的情况下，实际过户的买家不是和自己签订买卖合同的买家，他们如何做到的，就担保公司私自做主重新帮你又卖了一次，你没有授权担保公司有在中介公司签订合同的权限，他们就做不了了。上面我说的情况，大的担保公司不会干，但也有担保公司业务员瞒着公司这样玩。

        还有一种情况，中介是这样玩的，先让业主和正规的担保公司签订一份公证委托书，然后过了一段时间，找各种理由，再让业主和某一个自然人再去办理一份公证委托书，我要告诉你，如果你按照中介的话去办理了，你的房子会被他们重新再卖一次或多次，而这些买卖合同对你而言都是合法有效的，一房多卖的法律后果均由你买单，我开头讲的卖房可能卖的倾家荡产，一点都不夸张。2015年我本人就代理了两个这样的业主，那是相当的难受。所有人看了我的这篇文章都要张点记性，出具公证委托书要特别的小心，不要出具给你不认识的自然人。

        还有就是办理公证委托书以后，最好自己留一份原件，最起码要留一份复印件，还有要留公证的自然人的身份证复印件，不然以后万一出事了，你连公证委托书的内容和编号都不知道，被告是谁你也不能确定，会延缓自己的维权进程。

        公证委托书的撤销，有二种途径，一种是到公证处办理公证委托的撤销声明，并通知给公证委托人，一种是自己直接发函给自己的公证委托人声明撤销。公证委托书撤销的通知到达委托人以后，委托人再签订的合同行为属于超越代理权，需要对你承担责任，但是其签订的买卖合同在法律上构成表见代理，该份买卖合同的法律责任先由你承担，你再追究他越权代理的责任。我写的这样段文字，也提醒下，购房的买家，在没有和业主确认前，不要和只拿着业主公证委托书的人交易，这有可能就是你麻烦的开始，公证书有没有被撤销，卖房是不是业主的真实意思你还是需要确认下的。

        出具公证委托书环节，是卖家出售房产交易过程中最大的风险点所在，所有的卖家对此要有清晰的认识。如果你碰见是一个故意诈骗的犯罪团伙，一个公证委托行为就足以对你构成灾难性的法律后果，比如2012年深圳的刘贵初合同诈骗案，该团伙在深圳短时间内共诈骗了21套房产。因此，在卖家自己有实力赎楼的情况下，自己赎楼最安全，即便是要委托也要选择深圳大型的担保公司或自己熟悉的担保公司，千万不要委托给自己不熟悉的自然人。

        关于出具公证委托书的其他问题，请参看我前一段写的文章《你是否正走在违约的路上（四）—说下公证委托书的问题》，在这里就不一一展开了。

   —— 周争锋2016年9月25日写于深圳

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