为防止房地产市场过快过热，深圳先后推出了一系列房地产调控政策，规定了严格的限购、限贷条件，购房人为了规避限购、限贷政策，夫妻双方通过协议离婚的方式，约定将原有房屋归一方所有，另一方名下无房产，从而获得购房资格或贷款优惠。对于有多处房产的卖房人，为了达到满五年家庭唯一的条件不缴纳个人所得税，通过协议离婚的方式使夫妻一方成为只拥有唯一住房的产权人，从而规避个税征收。

      但现实生活中，很容易出现假戏真做，在离婚协议中吃亏的一方往往想到去法院维权，确认离婚协议无效。我要告诉你的是在法院的眼里面没有假离婚的说法，领取了离婚证那就是真的离婚了。对于签订了离婚协议书，约定房屋归配偶一方所有的，另一方事后因弄假成真，难以复婚而打官司、主张协议无效的，除非能举证证明胁迫或欺诈事由，否则法院不会支持。

      在深圳二手房买家维权群，聊到这个话题，我就简单给点参考性的建议，提供个思路。还有为了买房离婚，不要找我起草离婚协议，人的心海底针，我不想招惹麻烦，还有以后万一有纠纷法院具体如何认定，没有人知道，每一个法官的思路也不一样，没有人敢说如何如何办了就一定没有问题。 

      离婚买房可采用先离婚、后分家方式。在离婚协议中不对重要的财产作出分割约定，离婚协议书中没有分割的财产，离婚后不论登记在谁名下还是夫妻共有状态。我就想不明白明明离婚就是为了买房，可为何总有人把离婚协议书签订的天衣无缝，和真离婚协议书看起来没有任何区别，把夫妻名下的所有的财产都一一进行了分割，这是搬起石头砸自己的脚。

      我国法律规定了两种离婚方式，一是登记离婚，二是诉讼离婚。夫妻共同财产一般在离婚时分割，但离婚时未分割或虽进行了分割而后反悔或发生可以再次分割夫妻共同财产的情形时，即产生离婚后财产纠纷。登记离婚对于当事人离婚的内容与诉讼离婚具有同等的法律效力，但财产的分割仅体现当事人的意志，婚姻登记机关对其不予审查或仅作形式审查，财产分割内容未得国家公权利认可，当事人事后有异议甚至反悔的，仍享有诉权。至于离婚协议中未作处理的财产，当事人当然可以向法院提起诉讼。诉讼离婚后，当事人对既判力所及的财产有争议的，已无诉权，以维护生效裁判的严肃性。就是说，如果在法院的生效法律文书(判决书、调解书、裁定书)中已经处理的财产，当事人不得就此向法院提起再次分割的诉讼，而只能是通过申请再审的途径。对于离婚诉讼中忽略了的财产，或某种原因漏审、漏判的财产，则可以另行提起诉讼

      离婚协议书的生效时间是离婚的时候，协议写好了，最终没有去民政局办理离婚登记手续，该离婚协议书没有生效。《婚姻法司法解释三》第十四条“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”

       对离婚协议书中没有涉及的夫妻共同财产，双方离婚后还是夫妻共有状态。依据我国的婚姻法第19条，我国采用的是夫妻财产共同制，也就是在婚姻期间购买的房产，除非有特别的约定，不论登记到谁名下都是不区分份额的共同共有。因此在夫妻双方之间不论婚内和离婚后办理更名手续，均不受限购政策影响也没有任何的税费，只是左手倒右手的变更登记，最好是离婚前就办理更名手续简单快捷。《婚姻法》第十九条“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”

      对于没有分割的夫妻共有财产，在离婚后还可以要求分割。《婚姻法司法解释三》第十八条“离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。”

       离婚买房有风险，既然不是真实意愿就不要签订天衣无缝的离婚协议书，你离婚协议书约定的那么全面，那么具体，那么真诚，你说你是假离婚，谁信啊是吧。

 —周争锋2016年8月15日写于深圳

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