律师办理城市房屋拆迁、征地拆迁法律业务操作指引（2007）（二）

 

第三章 城市房屋拆迁补偿与安置

 

第一节一般规定

 

3.1.1 概念界定

（1）房屋拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定，就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋，对被拆迁人予以货币补偿和安置或者产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。

（2）价值标准房屋调换，是指实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。

（3）面积标准房屋调换，是指拆迁居住房屋，实行以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

（4）最低补偿单价标准，是指为被拆除房屋同区域已购公有居住房屋上市交易的平均市场单价，本指引所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。

特别提示：集体土地的房屋拆迁补偿与安置不适用本章。

 

3.1.2 法律依据

（1）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）；

（2）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号文，由国务院于2001年6月13日公布，自2001年11月1日起施行）；

（3）《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号，由建设部于2002年3月27日公布，自2002年5月1日起施行）；

（4）《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（上海市人民政府令第111号，由上海市人民政府于2001年10月29日公布，自2001年11月1日起施行）；

（5）关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知（沪房地资[2001]673号，由上海市房屋土地资源管理局于2001年12月10日公布，自2001年11月1日起适用）；

（6）关于印发《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》的通知（沪房地资拆[2005]260号，由上海市房屋土地资源管理局于2005年5月9日公布，自公布之日起施行）；

（7）《关于上海城市房屋拆迁货币补偿安置资金交付和使用有关事项通知》（沪房地资拆[2002]289号，由上海市房屋土地资源管理局、中国人民银行上海分行于2002年6月17日公布，自公布之日起施行）；

（8）《关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》（沪价商（2002）10号，由上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局于2002年2月29日发布，自2001年11月1日起适用）；

（9）《关于本市城市居住房屋拆迁市场价补偿安置中价格补贴标准的通知》（沪价商[2001]51号，由上海市物价局、上海市建设和管理委员会、上海市房屋土地资源管理局于2001年12月27日公布，自2001年11月1日起适用）。

 

第二节 拆迁补偿安置协议

 

3.2.1 拆迁补偿的方式

（1）货币补偿；

（2）产权房屋调换。

特别提示：被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：

（1）拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；

（2）被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

 

3.2.2 订立拆迁补偿安置协议的主体

（1）拆迁私有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议；拆迁公有房屋的，拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准，由拆迁人按户进行补偿安置。

（2）拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议；符合下列情形之一的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议：

1）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的；

2）拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的；

3）拆迁房管部门依法代管的房屋的；

4）拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

特别提示：所谓执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括以下三类：

（1）由房管部门代理经租的私有居住房屋；

（2）落实私房政策后由房管部门代为经租的居住房屋；

（3）1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系、执行政府规定租金标准，并且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。

（3）如果公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议签订主体，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表；无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

 

3.2.3 货币补偿拆迁安置协议的内容

（1）订立协议的主体；

（2）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积；

（3）货币补偿金额；

（4）搬迁期限；

（5）违约责任；

（6）争议的处理；

（7）需要约定的其他事项。

 

3.2.4 房屋调换拆迁安置协议的内容

（1）订立协议的主体；

（2）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积；

（3）安置方式：

1）以现房调换的，应当约定安置房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项，以及拆迁人应当向被拆迁人支付搬家补助费、设备迁移费；

2）以期房调换的，除约定安置期房的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项外，还应当约定过渡期以及过渡期内的临时安置补助费；

（4）搬迁期限；

（5）违约责任；

（6）争议的处理；

（7）需要约定的其他事项。

特别提示：

（1）搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

（2）以期房调换的，过渡期内被拆迁人、房屋承租人应自行安排住处。

 

3.2.5 拆迁补偿安置协议的备案

拆迁期限届满后的30日内，拆迁人应当将其订立的所有拆迁补偿安置协议报区、县房地局备案。

 

第三节 拆迁房屋面积的确定

 

3.3.1 拆迁房屋面积的确定标准

（1）拆迁房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准；

（2）无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准；实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准；

（3）相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。

 

3.3.2 特殊房屋面积的确定标准

1、阁楼面积的确定

（1）在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米的部分，按照实际居住面积的一半并换算成建筑面积计入公房的建筑面积；

（2）1.7米以上的部分，按照实际居住面积并换算成建筑面积计入公房的建筑面积；

（3）其他情形的阁楼，不计入建筑面积。

2、承租公房面积的计算

（1）承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准；

（2）承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；

（3）租用公房凭证记载的是居住面积的，按附录1所列的换算系数计算建筑面积。

 

第四节拆迁房屋安置标准

 

3.4.1 居住房屋的货币补偿金额的确定

（1）未出租私有居住房屋、协商议定租金标准的租赁房屋被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的以及执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋被拆迁人选择房屋调换并安置房屋承租人的，这三种情况货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=（被拆迁房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

（2）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%。

（3）拆迁执行政府租金标准的公有及私有出租居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按下列规定对房屋承租人进行补偿安置：

1）房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=（被拆除房屋的房地产市单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

2）拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，符合拆迁房屋所在地的区、县人民政府规定条件的下列被拆迁人、房屋承租人，可以选择面积标准房屋调换：

a.未出租私有居住房屋的所有人；

b.执行政符规定租金标准的公有居住房屋承租人，但被拆迁人选择房屋调换的除外；

c.执行政府规定租金标准的私有居住房屋、由房管部门代理经租的宗教团体房屋、由房管部门依法代管房屋的承租人。

（4）执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，租赁关系终止。被拆迁人可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换，其货币补偿金额的计算公式为：补偿金额=被拆除房屋的房地产市单价×被拆除房屋的建筑面积×100%。

特别提示：

（1）实行价值标准房屋调换的，应当按照房地产市场评评估格确定货币补偿金额，再将该金额与安置房屋的房地产市场价结算差价。

（2）被拆除房屋的房地产市场评估单价低于补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算，详见附录2。

 

3.4.2 非居住房屋的补偿安置

1、安置方法的确定

拆迁未出租非居住房屋的，或者拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租非居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行价值标准房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

2、补偿金额的确定

（1）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被拆迁人选择价值标准房屋调换的，由被拆迁人安置承租人，租赁关系继续保持；

（2）被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当将被拆除房屋的房地产市场价的20%补偿给被拆迁人，将被拆除房屋的房地产市场价的80%补偿给房屋承租人，租赁关系终止。

3、拆迁人还应当补偿的其他费用

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

这里的因拆迁造成停产、停业的适当补偿，是指拆迁非居住房屋中用于生产、经营的房屋，由拆迁人给予被拆迁人或者房屋承租人的适当补偿。补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米300-400元，由拆迁当事人协商确定。

 

3.4.3 可以按照非居住房屋补偿标准认定的情形

（1）原始设计为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市划区（县）房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

特别提示：区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或者街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不得认定为非居住房屋。

 

3.4.4 拆迁居住和非居住兼用房屋的补偿安置

（1）拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿的，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算货币补偿款。

（2）被拆迁人或者房屋承租人选择价值标准房屋调换的，应当按照上述货币补偿款，用居住房屋进行调换并结算差价。

（3）被拆迁人或者房屋承租人选择面积标准房屋调换的，应当将居住用建筑面积和非居住用建筑面积合并计算为居住用建筑面积，进行补偿安置。

 

第五节特殊对象的补偿与安置

 

3.5.1 对低收入、居住困难户的补偿安置的特殊保护

为体现“以民为本”的精神，实践中拆迁廉租住房以及被拆迁人、房屋承租人属于孤老、孤残、孤幼的，拆迁人应当优先给予面积标准房屋调换，并可适当减免超过应安置面积部分的房价款。

 

3.5.2 拆迁宗教团体所有房屋的处理

拆迁宗教团体所有的房屋，应当事先征求宗教事务管理部门意见，并与宗教团体签订拆迁补偿安置协议。

拆迁由房管部门代理经租的宗教团体的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的，补偿安置方式与标准按照执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换；其中，被拆迁人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的100%，承租人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的80%。

 

3.5.3 拆迁公益事业房屋的处理

拆迁用于公益事业的房屋及其附属物的，拆迁人应当根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照原性质和规模予以重建，或者按照房地产市场价进行补偿。

 

3.5.4 拆迁公共设施的处理

需要拆除交通岗亭、交通标志、交通护栏、邮筒、废物箱、车辆站点、消防栓、人防等公共设施以及树木绿地的，拆迁人应当重建或者给予适当补偿。

因房屋拆迁需要迁移管线或者铺设临时管线的费用，由拆迁人负担；但结合道路扩建按规划需要就位或者新建、扩建各种管线的费用，拆迁人不予负担。

3.5.5 拆迁由房管部门依法代管的房屋的处理

拆迁房管部门依法代管的房屋，拆迁人应当与代管人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，拆迁房屋有关资料应当向公证机关办理证据保全。

补偿安置方式与标准为：拆迁由房管部门依法代管的房屋，租赁关系终止。拆迁居住房屋的，补偿安置方式与标准按照执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的规定执行。拆迁非居住房屋的，被拆迁人和房屋承租人均可以选择货币补偿或者价值标准房屋调换；其中，被拆迁人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的100%，承租人的货币补偿金额为被拆除房屋的房地产市场价的80%。

 

3.5.6 拆除违章建筑和临时建筑的处理

拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。

被拆迁人接到停止建设通知后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。

 

3.5.7 争议房屋拆迁的处理

只要拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门核实同意，向公证机关办理证据保全，并且将拆迁补偿资金或者符合国家质量标准的安置用房、周转用房办理提存的，便可实施拆迁。

 

3.5.8 拆迁设有抵押权的房屋的处理

（1）在拆迁设有有效抵押的房屋前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项。

（2）经与抵押权人、被拆迁人（抵押人）协商，能解除抵押合同的，可达成一致意见后，将拆迁补偿款交付被拆迁人。

 

3.5.9 租赁期限未满的房屋拆迁的处理

拆迁协商议定租金标的租赁居住房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

 

第六节货币补偿款的分配

 

3.6.1 公有房屋货币补偿款的分配。

拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋，归房屋承租人及其同住人共有。

承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款，但下列情况除外：

（1）承租人或者同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；

（2）承租人或者同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

（3）对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。

 

3.6.2 私有房屋补偿款的分割

拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

 

3.6.3 房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费的处理

搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。

奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。

设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。

因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。

 

3.6.4 补偿款被冒领的处理

因拆迁人的疏忽，导致房屋补偿款被冒领的，拆迁人还应对实际的被拆迁人或者房屋承租人予以补偿安置。拆迁人可以通过诉讼方式要求冒领人返还不当得利。

 

3.6.5 被拆迁人拒绝受领补偿款的处理

拆迁补偿安置争议经裁决后，被拆迁人在法定期限内不申请行政复议，也不提起行政诉讼，且拒绝受领补偿款的，拆迁人可以向公证机关办理提存。

 

3.6.6 售后公房拆迁维修资金的处理

因房屋拆迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋拆迁单位、原售房单位或者物业管理单位持房屋灭失等有关证明文件，到建设银行办理住宅维修资金交割手续。其中原个人缴纳住宅维修资金中的剩余部分，由建设银行退还给业主；原房屋出售单位缴纳三项维修资金的剩余部分，用于补贴街坊公共设施维修资金的不足。