随着房地产市场竞争的不断加剧，销售早已成为房企生存发展的命脉了，为此，在营销策略和手段上竞相投入，很大一部分企业在人员配置，广告费用和提层比例等方面几乎加大到了自身的极限了，使得房价僵硬在一个只能上仰不能低头的走势上，从一个层面上讲，这也是高成本的一个原因。

其实，我们把营销剖析开来，它的主要肢干也就是渠道、距离和卖点这么简单，只要从这三个点位下功夫，不但相关成本会大幅度下降，效果也会显著的。在这一点上，我在三线城市的体会比较深刻，因为7年前我的一套人脉立方营销办法就已经奏效过，一个30多人的营销团队，产生的直线辐射效果是（30×150＋30×5×10）。尽管当时市场态势没有现在这么紧张和严峻，可是当时的购买能力和情绪也的确不及现在这么积极这么敏感。

先说渠道。一直以来，房地产的销售渠道也没有离开售楼处加广告这样的模式上，基本出发点都是想用广告把消费者拉到卖楼的现场，这样虽然在目的、想法和思维上直接了，距离近了，可是最终的效果却是背离了。因为所有的房企都是这个思维模式，就象集体做广播体操一样，也许你做得比较好，可是还是会被统一的动作和群体所同化了，如果此刻，你来套芭蕾舞，效果肯就截然不同了，只要允许。

再说距离。其实销售上的距离与我们日常概念上的距离还是有差异的，从卖房的角度设计最短的距离应该是媒体与消费者之间最广最近的，于是所有人都想到了，也这么做了；于是这个平台就泛滥了，就变成公众化了；于是又成了一个广播体操的集体行为了。所以，找到没有个性的你，也许距离就很远很远了，甚至是走错了门永远都找不到了。因此，打造个性才是房企最为捷径便利的距离。

最后说卖点。就产品而言卖点更为直接和明了，但是就营销艺术来讲同样也有卖点，例如，在人脉关系，对接方式，或者恰当的切入角度等，这些在销售环节上尤为重要。消费者看中的是产品的适合度，其中包括需求程度，选择对比和经济承受能力等，而这些也正是商家可以争取提高的程度的内容，恰好在这个环节上更能体现出营销的软硬功夫来。

房企销售是一个大环节，营销是一个大课题，所以，房企必须进行大投入和精心设计，但千万不要仅仅停留在2%，3%或者更高的销售提留上面，这样也许会产生相反的效果，一定要在人员配置上，在有效合理的整合上，在销售环节的成本控制上，在通畅的渠道上，在更短的距离上，在真正的卖点上，做好销售这个环节工作，争取把更大的利润让给消费者，这才是房企营销的上乘法则。