一段时期以来围绕房价波动很大，然而奇怪的是北京房价在形式上异常坚挺，难道是钢性需求的存在还是市场潜力巨大？或者是北京的房价真的就应该这么高？有的说后奥运是售时机，有的说金九银十，还有的说住交会，事实证明这些不过是谎言而已。现在是开发商闭嘴了，吹鼓手吹累了，所有人都看明白一个事实，那就是房地产市场由于恶性积压，所以导致的短时期供大于求现状凸显出来了。此现状将持续2-3年，因此，这个时期的房价不是以成本和现实发生为依据，而是以民众实际接受能力和心理愿意承受能力为基准，也就是说下浮的底线是50%以上。

    一、现房存量与需求购买能力相比。今年下半年北京市仅保障性住宅面积预计供给量为600多万平方米以上，约合10余万套；今年新增供应住宅面积大约1800多万平方米，约合18余万套，加上上半年的积压现房，还不包括炒房和囤积在个人手里的二三套转让房屋在内，北京现房存量已经超过30余万套。按3口之家计算可以解决百万以上人口住房，尽管北京地区住房需求人数肯定超过百万，可是能达到或者接近购买能力的却不足30%。由此看来，即便是房价降下来也不可能全部销售出去，况且降价的态势还不明朗，所以观望还将持续相当一段时间，这无疑又将开发企业和商人至于无奈的境地。

    二、整体经济环境发展相对影响。随着世界经济大环境的不断恶化，我国的经济特别是外贸经济比较发达的北京，受到制约的程度相对明显一些，无论是就业机会还是国民收入都将受到空前的影响。首先是百姓在基础投入上和基础消费以外的开销上不得不严格控制，甚至是取消消费；在外来人口和大学生留京就业的人数上会出现明显的减少，这些整体环境上的改变实际上就是房地产销售市场的实质性萎缩。

    三、燕郊与周边地区分流影响。北京市区人口众多，交通拥挤，空气质量相对较差，这些基础环境的改善不是一朝一夕的事，而相对老年人来说的确是不适合居住和生活，随着人口老龄化的突出这些问题和矛盾已经日益明显。因此，分流和择居已经悄然兴起，象河北的燕郊包括六环以外的远郊市县等，无论是环境质量还是房屋价位应该是养老居住的首选，所以在今后一段时期，老年清巢空穴的房屋将陆续转让给子女或者推向社会。总上述这些，足可以肯定北京房地产市场前景肯定是朝好的方向发展的，只要民众自己把握好自己，不再做那些哄抬房价，自己坑害自己的事就可以了。