周末跑盘考察，深圳福田某项目新推单位涨价10%，当日即售完，下午前往现场已无房可买。同日晚上，与深圳大运中心一山之隔的“三正·瑞士半山”新品百套“小肥铺”认筹启动预热，大雨之中，数百客户（深圳车牌占多数）齐聚，认筹热情高涨。看来，因白石龙高价拍地而启动，前海落户蛇口而加速，龙华“日光盘”而恐慌的“抢房”行情，有向“临深”板块蔓延之势。

在对媒体相关问题的电访中笔者分析了四大因素：一是放宽二套房贷，“认贷不认房”，提前启动了一大批“卖旧换新”家庭的“改善性置业”行为；二是央行数次降息降准，激发民间投资的冲动；三是蛇口“前海自贸区”意外利好落地，已出现单价“20万”豪宅，打破之前深圳湾“10万”的售价“天花板”，给追涨者信心；四是深圳成为创新经济“第一城”的预期，还有对深圳未来“直辖”发展规划、取消“限购令”等潜在利好，引发国内“土豪”和“高官”们的“深配”资产欲望。

以”临深“板块中资源性最好，住宅售价即将突破15000元每平米的“三正瑞士半山”为例，观察其”小肥铺”定价策略，可以预测出开发商对“深圳直辖”的信心。

分析售价首先看规划，建面数十万方以上的大型豪宅社区，拥有上千户近万人的日常刚性消费力，商业规划体量一般要配到5-8%，也就是100万方要配5-8万方商服物业。而“三正瑞士半山”商业配备仅5000平米，设计分割为47间“小铺”承担，进店率和单位销售额均有充分保障。

其次商业看交通，“三正小肥铺”雄踞“龙凤大运圈“核心位置，“金角银边”形态与如意路、北通道、水官高速、机荷高速、博深高速、丹平快速等交通大动脉交汇，半小时车程直抵福-罗CBD和莞惠主城区，成长性好。

最后是产品自身。目前层高6米，买一层送一层的临街独立商铺在深圳是绝版物业，多为开发商自持，公开在三级市场放售的已是凤毛麟角的“天价”，说明产品稀缺性，是未来“小铺”变“肥铺”的要因，租售收益会倍增。

还要看到，如果市场进一步升温，深圳主城区优资资产价格再度大幅上升，相对更要看重租金持续增长这一重要因素。即使在最疯狂的2007年入市，深圳龙岗、宝安区的一些项目曾卖出过单价5万元的社区型商铺，现在均已翻番，而同期住宅涨幅仅为50%。可以看出，处于暴涨期的资产售价最理性的还是商业。

目前，惠莞两市主城区社区商铺销售单价已达5-8万，非主城区社区商铺也要2-5万，但每平米租金仅为50-100元，不足深圳商业的四分之一。近期车公庙地铁商城拍卖一项目，楼板价高达近5万元每平米，盖因其预期租金在800-2000元每平米水平。在预期“莞深”接轨、城市化背景的大量投资下，“临深”板块居民收入也会不断与主城靠拢，因此，购置“临深”社区商铺，与投资普通区域的住宅相比，目前购置门槛低，风险最小，投资前景可观。

http://ww1/large/517bb741gw1es8akhtpxmj20ij0dwznl.jpg