国庆节前，曾有业内戏言放松限贷限购是政府救楼市的最后一招，言尤在耳，2014年9月30日，央行联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策；首套房贷最低首付比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。截至目前，除北上广深以及三亚5个“坚挺”限购的城市外，全国已有41个城市限购松绑，限购政策事实上已经全面取消，但央行在国庆期间出台如此强力救市政策，令业内人士也普感惊奇，远超预期。

政策底是否市场底？从2008到2012年的房价走势看，的确与政策有着密切的关系，但决不是主要的关系。比如2008年底是配合“4万亿”，2012年是配合城镇化战略和经济转型，吸引农村人口进入大中城市就业，包括“二胎”政策的松动，都产生了实质性的市场需求，才推动中心城市的土地与房产价格上。而2014年上半年，尤其是4－7月份全国各大中城市的房价出现了连续五个月的下跌，因此，放松限贷的实质是让政策退出市场，让市场自发调节供需。因此，如果土地与房产价格脱离了所在区域的经济与社会基本面，即使放松限购限贷，那么未来的走势必然是“短多长空”；相对应，如果区域经济与社会基本面看好，市场需求旺盛，则政策顺水推舟，对于房价的促进作用就会较为明显。对此，开发商与置业投资者应予明鉴。

说回深圳，即然2009年之后的“普涨”格局不可再现，那么，能独立于其它区域市场，稳步上涨的区域，必然有着政策面、社会面、经济面的坚实基础。笔者十多年从业经济判断，与过去十年的人口推动型，政府规划型推动房地产价格上涨相比，综合资源型项目更具有后发优势。

其中，前海与龙华两大新兴“中心区”，尤其需要密切关注。龙华作为福田社会经济发展的必备补充区域，将承担大量经贸与制造加工型企业的迁入，由此带来大量中等收入阶层人口的置业需求，目前新供商住用地的楼板价预计今年将在1万至1万5千元左右，高端物业的楼板价将突破2万元。以此推算，三五年后，随着深圳“北站”商务圈的完善，龙华中心区的房价水平将上涨一倍至四万元均价左右。

而前海，作为未来整个特区经济的“产业升级实验地”，承载着中国走向世界产业指挥链的雄心据规划，未来前海区域15平方公里内，政府将斥资4000亿，构建“三区两带”的城市规划结构，三区是桂湾中心商务区、铲湾综合发展区、妈湾保税港片区；“两带”是滨海休闲带和综合功能发展带。重点发展4大产业：金融、现代物流、信息服务、科技服务，带来就业人口65万，居住人口15万。据统计，目前入驻企业数达10385家，注册资金总额已达6206亿元人民币，每天30-40家左右企业入区注册，中信、汇丰、建行、中行、联想、腾讯、微软、卓越、华润、生命人寿等行业巨头都已进驻，大量超高楼摩天建筑正在前海金融商务区和后海总部经济区兴建，预计2015年基础设施全面建成；2020年GDP总值达1500亿，加上蛇口国际游轮港规划，确可称为“特区中的特区，中国的曼哈顿”。也就是说，前海将成为每平方公里GDP产值达100亿元的“东方曼哈顿”。有资深的香港市场分析师预测：“十年后的前海有可能会是又一个中环”。

中环的特点就是富人多，豪宅多，据预测，单是蛇口生活圈，目前已经吸引了约40个国家、1万名国际友人聚居，将发展成为中国一线城市中最具国际化、最宜居的富人区之一。显然，如果龙华的未来是人口多普宅多商铺多，那么前海的未来是资金多高楼多豪宅多，区域土地价值高下分明，房地产升值的潜力也不言自明。

在目前市场在售以“前海”为概念主推项目中，分为南山区的“深圳湾”和“大南山”板块，以及宝安区的“泛前海”和“航空港”板块。其中定义为总部基地居住区的深圳湾代表作是“深圳湾1号”，是城市最优质配套资源的综合体现，类比香港“维多利亚港”豪宅，目前每平米单位售价10万元，最高售价18万元。而“大南山”作为蛇口传统半山别墅区，拥有原山生态资源，600万平方米森林公园覆盖，平均气温较市区低3-5度，负氧离子含量超过1万个/立方厘米，远高出华侨城片区（7000个/立方厘米），可称为城市最稀缺自然资源的综合体现，类比香港太平山半山豪宅区，背山靠海的稀缺风水资源，铸就了未来“隐富”最集中区域诞生的先天基因。

以恒丰前海康城华府为代表，周边已入伙的大南山“紫园”及“德尚世家”别墅，均价已达6万元；附近鲸山觐海、双玺等别墅豪宅基本均价接近“深圳湾”板顶豪售价，少而精的高端人群，将促使此区域生活品质和未来房产巨大的上升空间。据了解，“前海康城华府”产品为180余套小高层住宅，以高拓展、方正通透的88-90㎡3房2厅2卫户型为主，少量顶层复式，均配置有入户花园，并统一采用3500-4000元/㎡的装修标准（科勒卫浴、方太厨具、大金空调、霍尼韦尔门禁系统等知名品牌）赠送精装修。项目已于10月10日开放样板房，预计很快将公开发售。

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