近日，笔者在参与某媒体主办的“旅居一体化论道”中谈及产业地产，经过多年来在惠州及江西运作开发的实践经验，产业与配套，是地产项目成败与否的关键！东部华侨城的成功，在于大梅沙已经拥有三十年旅游景区的知名度与无比旺盛人气，在其基础上开发新的旅游景点与配套，加上背山面海的绝版景观资源，才成就华侨城“天麓”别墅的超高溢价。

而类似深东国际度假区，虽然云集二十余家开发商，五百亿投资，近十家规划中的五星甚至超五星酒店。但由于营造“旅游度假目的地”的时间过短，仅从“金融街”投资算起不到十年，显然“收获”的季度还未到来。

明知深东旅游产业的孕育还需要时间的沉淀，为何众多开发商迫不急待地在惠东这一距深圳一小时高速车程的小县，投入巨额资金，将整个湾区沿海迅速瓜分一空呢？显然，这与2011年初开始的“史上最严厉调控”有关。在房地产大势碰到“双限令”，普通住宅与商业，城市高总价投资品遇到很大问题的时候，以旅游产业带动景观资源性土地开发，是目前唯一可以大规模引发消费刚需，重新整合“旅游、酒店、商业、公寓及豪宅”行业链条的非常好的机会。

不过，正是由于深东国际度假区“发育”时间不足，在这一板块中也将形成“强者恒强、弱者恒弱”的格局。按照国际上类似产品的历史发展规律：“产业在前，地产在后”，即使同时开发，也一定要具备做好产业配套的先天优势，才会带来更多的地产发展机会。

诸如以“游艇”为竞争力的“合正·东部湾”，以“潜水”为竞争力的“万科·双月湾”等等，都是通过巨资突出某一专业化细分休闲度假产业需求，来嬴得相关受众阶层而取得地产产品销售良好业绩的案例。

未来，各个深东项目，产业背景和融资能力的强弱，对于整个项目投资定位的选择，投入与盈利的判断，可否“复制”运营模式等，都将对后续住宅开发与销售、物业的管理与增值产生很大的影响与区别。
　
另一方面，区位选择，也对于各配套产业进驻旅游地产，是最核心的一个问题。“通达性”、“地标性”、“垄断性”，一开始开发区位的选择，很大程度上决定了这个项目未否有很强的招商号召力。

作为整个深东旅游与居住地产的“双重升级”版，笔者参观9月15日刚刚开放的“中航元·屿海”后，产生了更多的联想。这一项目，是唯一将住宅地产、休闲地产、旅游地产、酒店地产和海岛地产，无缝融合与对接的经典项目。

其一，中航旗下的格兰云天酒店管理公司，将全部接手项目的酒店管理与经营；其二，独一无二的海岛与水库资源，以及十万级登山道，让项目附属的旅游产业每年获取固定可观的收入；其三，由于中航控股的“天虹商场”，在深圳商界多年的积累，无论是配套商业百货，还是餐厅酒吧的招商，都不会遇到太大的困难。

因此，中航元·屿海项目里的休闲公寓与纯墅产品，不过是在五千六百亩总地块中一个很小的分支，与其说产业为住宅提供配套，不如说是住宅为休闲旅游商业提供支持而已。

在参观中，中航项目负责人还进一步强调称，在高尔夫、游艇会之后，中航元·屿海将启动唯一无二的“海岛地产”项目。也唯有实力与管理品版双重优势的央企开发商，才能在屈指可数的深东可开发海岛中，获取两个小岛进行可持续性经营与保护性开发，服务于高端消费群体的需求。可以预料多年之后，海岛土地政策支持方面的难度系数会大大增加。

不过，深东短期内大量开发旅游资源，对于旅游产品设计及旅游服务体系的要求成为客户考虑购买的重要因素。这一方面，中航地产除依托格兰云天“国宾”级标准制定、培养人才外，还借鉴经验，与途家网等网络新媒体加强营销和服务方面的合作，实现精品开发和服务水平上档次。

笔者提醒，在中航元·屿海后续的开发与休闲旅游体验中，要以更合理的产品结构与价格，满足更广阶层游客与住客的不同需求，让更多人在体验中感受到央企开发商的诚意与实力，打造成在广度上超越“东部华侨城”的全新旅居产业地产典范。

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